Перспективы и ограничения: что ждет рынок жилья в Краснодарском крае
Тренды в застройке
Фактор качества жилья сегодня определяется не только состоянием жилой площади, но и обустройством прилегающей территории, сошлись во мнении участники конференции «Качественное жилье 2.0» на выставке YugBuild.
«Отвечая на вопрос о качестве жилья, мы уже давно вышли за границы квартиры, дома и учитываем ряд других параметров, в том числе состояние территории общего пользования, благоустройство прилегающих территорий, наличие всей необходимой инфраструктуры. Между новым жильем и качественным жильем не всегда можно поставить знак равенства. Качественное жилье 2.0 — это качественная жилая среда», — отметил замруководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Евгений Кривошеев.
Аналогичное мнение высказали участники строительного рынка. Директор по партнерским продажам СК «Гарантия» Жанна Белянкина поделилась, качественное жилье сегодня — это совокупность транспортной доступности, благоустройства, озеленения, близости школ, детских садов и других соцобъектов.
«Конечно, дом должен отвечать неким трендам будущего. Возможно, завтра у всех нас появятся электромобили, и мы должны уже сегодня иметь возможность зарядить свой электромобиль на территории своей парковки. Уже сегодня должен быть «умный дом», который позволяет пользоваться существующими и будущими благами цивилизации», — прокомментировала Жанна Белянкина.
По ее словам, кроме благоустройства общественных пространств на территории комплекса современные жилые проекты должны учитывать тенденцию удаленной работы и предусматривать бизнес-среду, коворкинг-центры.
Среди трендов строительства застройщики отмечают эко-стиль в планировках общих зон, дворовых территорий и детских площадок.
«Специалисты сходятся в том, что при организации детских площадок мы должны уходить от ярких, ядовитых цветов, которых нет в природе. Гипервозбудимость у детей формируется, в том числе, визуальным рядом, который видит ребенок. Наша задача создать комфортную, психологически выверенную среду с использованием натуральных материалов — камень, мох, дерево», — отметила Жанна Белянкина.
Качество требует денег
Представители управляющих компаний столкнулись с проблемой содержания современных жилых комплексов. Об этом рассказала директор отделения по Краснодарскому краю ассоциации «Некоммерческое Партнерство саморегулируемая организация «Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве» Ирина Павлович.
«Застройщики на стадии продажи квартир должны объяснять, что если вы покупаете жилье в таком комплексе, вы потом будете не 3 копейки платить за содержание и обслуживание. Когда заканчиваются гарантийные обязательства, все ноу-хау приходят в негодность, и люди не хотят понимать, что это все нужно оплачивать», — рассказала Ирина Павлович.
Как пояснила Жанна Белянкина, обустроенная прилегающая территория, парковки, близость школ и детских садов — все это добавочная стоимость. «Мы говорим о том, что покупаете квартиру один раз, а живете в ней много лет», — добавила она.
Оптимальным вариантом становится обслуживание дома управляющей организацией от застройщика, так как она заинтересована в поддержании комплекса в первоначальном виде, отметили участники конференции. Однако зачастую собственники жилья выступают против такого тандема, сообщила Ирина Павлович.
Что тормозит развитие сферы на Кубани
Развитие жилищного строительства в Краснодарском крае регулируется рядом региональных и местных требований, рассказала директор по правовым вопросам СК «Неометрия» Марина Черненко. Особое внимание уделено застройке прибрежных территории и краевой столицы. Например, в Сочи застройка города осложнена необходимостью внесения изменений в генплан и приведения его в соответствие нынешней ситуации.
Согласно действующему законодательству, комплексная жилая застройка ведется при условии заключения договора комплексного развития территории (КРТ). Он, в свою очередь, должен соответствовать генплану муниципалитета.
«В Сочи новый генплан примут в 2023 году. После этого потребуется принять новые Правила землепользования и застройки города (предположительно 2024 год). Затем возможно будет утвердить документацию по планировке территории в отношении объектов жилой застройки и получить разрешение на строительство, что произойдет уже ближе к 2025 году. То есть на протяжении трех лет не будет правовой возможности обратиться за разрешением на строительство многоквартирного жилья, за исключение единичных случаев, где корректировка документации территориального планирования не требуется», — рассказала Марина Черненко.
По ее оценкам, развиваться застройщики смогут только в сфере курортной недвижимости, но и здесь есть ряд ограничений.
В Краснодаре ситуация лучше, так как уже принят новый генеральный план и утверждены новые Правила землепользования и застройки. Однако в городе установлены границы исторического поселения, которые налагают жесткие требования с точки зрения строительства. Особенно это касается центральной части города.
Любая строительная деятельность, в том числе реконструкция в центре, связана с ограничениями по сокращению зон охраны памятников культурного наследия, проведением историко-культурной экспертизы и другими дополнительными процедурами.
«По факту, собственники, оценив финансовую составляющую такой реконструкции и строительства, зачастую отказываются от такой идеи и продолжают жить в домах в том состоянии, в котором они сейчас находятся. Таким образом, нет возможности строить современное жилье и исторический центр остается в прежнем состоянии», — сообщила представитель строительной компании.
Другой ограничительный момент для девелоперов, действующий на всей территории края, — это запрет на включение земель сельскохозяйственного назначения в границы населенных пунктов и изменение их категории внутри городов. По словам Марины Черненко, это сдерживает развитие городских территорий.
«Регион в большей степени сельскохозяйственный, поэтому все города, так или иначе, окружены землями сельхозназначения. Запрет на их включение в территорию города говорит о том, что город не сможет расти вширь. С учетом текущих миграционных потоков — это проблема. Плюс есть тенденция на снижение этажности зданий. Поэтому город в тисках — ему нельзя расширяться. В итоге он насыщается плотностью застройки, что некомфортно для жителей», — подчеркнула Марина Черненко.
Время коттеджей
В ближайшее время девелоперы уйдут в сторону строительства коттеджных поселков, прогнозирует Марина Черненко. Частное жилье на Кубани востребовано благодаря климатической зоне региона и развитию ипотеки на покупку частного дома.
«Мы рассматриваем для себя формат «город в 15-минутной доступности». Эта концепция предполагает, что коттеджный поселок будет обеспечен всей инфраструктурой — торговыми центрами, коворкингами, пространствами для проведения концертов. Сейчас подход девелоперов настроен на то, чтобы максимально освободить человека от бытовых проблем, разгрузить его доступностью магазинов, продуктов питания, доставки и так далее», — сообщила Марина Черненко.
По данным Краснодарстата, в январе-ноябре 2021 года объем строительства индивидуальными застройщиками в Краснодарском крае вырос на 71,4%. Общая площадь помещений составила 3,1 млн кв. метров.
