Три кита: как кризис изменил тренды инвестирования на Кубани

Фото: pixabay.com

Как и в любой другой кризис, весной 2022 года для населения и бизнеса стал актуальным вопрос сохранения и инвестирования средств. Как рассказали финансовые эксперты, представители банков и строительных компаний Краснодарского края на круглом столе РБК Юг, традиционно в период сильной волатильности наиболее надежными инструментами являются недвижимость и вклады.

Ключевая ставка разогнала депозиты

В этот кризис остались четыре основных инструмента для сохранения средств и инвестирования, рассказал директор по развитию бизнеса компании EY в ЮФО Евгений Панасенко. При этом жилье и вклады относятся к наиболее консервативным и долгосрочным видам сохранения средств. Последние, в частности, вновь начали пользоваться спросом из-за подъема ключевой ставки до рекордных за последние годы 20%.

Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодаре Сергей Яценко рассказал, что в марте 2022 года финансовая организация открыла в 2,5 раза больше новых депозитов в краевом центре, чем в феврале.

«По нашим наблюдениям, клиентам сегодня важны не только процентные ставки по депозитам, возможность пополнения и досрочного снятия. Для многих также большое значение имеет капитализация, то есть начисление «процентов на проценты». Также среди приоритетов — надежность банка, его репутация на рынке и отсутствие риска попасть под санкции», — сообщил Сергей Яценко.

Вместе с тем растет и средняя сумма вклада, что, по словам представителя банка, является главным свидетельством увеличения спроса на депозиты. И, хотя с начала марта ставки по вкладам на короткие сроки (от 1 до 3 месяцев) снизились, по депозитам на срок от полугода они продолжают увеличиваться.

«Ставки по рублевым вкладам будут постепенно снижаться на 1-3% годовых — это общерыночная тенденция. У отдельных игроков они могут быть выше текущих на 3-5%», — дал прогноз Сергей Яценко.

Если же ставки начнут существенно снижаться, то, по его оценкам, население будет активно пользоваться накопительными счетами, либо перейдет к облигациям, которые, впрочем, уже не отличаются такой надежностью. Однако в краткосрочной перспективе консервативные инструменты будут преобладать, уверен эксперт.

Что касается долларовых вкладов, то, по словам Сергея Яценко, по ним ставки по сравнению с серединой марта сильно снижены.

«Впрочем, большинство крупных вкладчиков уже зафиксировали ставки по долларовым вкладам на достаточно высоком уровне. С учетом того, что средний срок таких долларовых депозитов составлял 90 дней, в июне 2022 года, скорее всего, банки снова будут повышать ставки по этим продуктам для удержания клиентов», — считает руководитель Абсолют Банка в Краснодаре.

Руководитель дополнительного офиса инвестиционной компании ООО «Атон» в Краснодаре Дмитрий Зотов считает, что на сегодняшний день свои плюсы есть в каждом из существующих инструментов.

«В инвестировании очень важна диверсификация, и грамотный инвестор не ограничивает себя чем-то одним. Он купит золото, чтобы избавить себя от опасений мировой рецессии и иметь надежный инструмент в портфеле. Использует облигации и вклады, чтобы получать фиксированные проценты. И, в конце, приобретет акции российских надежных компаний, многие из которых сейчас торгуются с дисконтом к началу года на 30-70%», — объяснил финансовый эксперт.

Несмотря на то, что вклады под 20% привлекают потребителей, профессиональные инвесторы отдают предпочтение облигациям — они, в отличие от депозитов, позволяют зафиксировать 15-20% годовых на сроки до двух лет.

Рынок акций существенно изменился с уходом иностранных игроков. По оценкам Дмитрия Зотова, почти половина всех акций, находящихся в свободном обращении, заблокированы в руках нерезидентов, продать они их не могут. Это сказалось на объемах торгов. Но, если целью является заработать на инвестициях в ценные бумаги и увеличить капитал в 2-5 раз за несколько лет, то этим можно воспользоваться. По словам Дмитрия Зотова, проще всего это сделать через паевые инвестиционные фонды, где есть налоговые льготы. Для крупного частного капитала эксперт порекомендовал пользоваться индивидуальными стратегиями доверительного управления на рынке ценных бумаг.

«Здесь тоже все еще есть безопасные варианты — это могут быть крупные российские энергетические компании, сырьевые предприятия, экспортирующие за рубеж продукцию, такую как никель, палладий, титан, зерно, удобрения. Их акции в немалой степени застрахованы от будущих падений — просто в силу особого положения этих компаний на мировых рынках», — подчеркнул Дмитрий Зотов.

Из комфорта в эконом

По словам коммерческого директора СК «Семья» Ангелины Радько, перспективной с точки зрения вложения средств сейчас является недвижимость. Она подчеркнула, что в марте в компании увидели рост продаж, связанный именно с инвестиционными планами жителей края. При этом покупают они не только квартиры и коммерческие помещения, но и кладовые, а также машиноместа на парковке.

«Это вполне объяснимо. Во-первых, для покупки недвижимости не нужно обладать специальными знаниями, как в случае с акциями и ценными бумагами. Во-вторых, сниженные риски. Несмотря на кризисы и тенденции мировой экономики, спрос на квартиры был всегда. К тому же недвижимость легко использовать в практических целях — перепродать, сдать в аренду, передать детям», — прокомментировала Ангелина Радько.

Во времена кризисов недвижимость всегда оставалась одним из наиболее надежных активов, считает вице-президент Ava Group по коммерции Ольга Нарт.

«Да, в короткие сроки обычно можно увидеть какие-то просадки. Но «долгие» тренды в недвижимости — всегда растущие, и сегодняшняя ситуация не является исключением. Мы уже видим повышенный спрос на наши объекты. Хотя у текущего кризиса есть и своя особенность — запрос у населения на надежность. Когда речь идет о вкладах, акциях, недвижимости, людям важно понимать, что они передают свои деньги стабильной компании с хорошей репутацией», — прокомментировала Ольга Нарт.

При этом на рынке недвижимости Кубани сегодня можно отметить разные стратегии покупателей. Те, кто хочет сохранить средства без какого-либо риска, приобретают вторичную недвижимость. Те же, кому нужно приумножить капитал, покупают квартиры в объектах на самых начальных этапах строительства. Притом, наблюдается сдвиг в сторону менее дорогих вариантов.

«Люди, которые собирали какую-то минимальную сумму для покупки эконом-жилья, естественно, отсрочили ее, потому что цена стала недоступной. Те, кто планировал приобретать недвижимость бизнес-класса, теперь рассматривают комфорт-плюс. Иначе говоря, мы явно видим переход в упрощенный сегмент», — пояснила Ольга Нарт.

В элитной недвижимости особенного снижения пока не произошло, потому что новый кризис, в числе прочего, отличается сохранением немалого объема средств внутри страны.

Как отметила Ангелина Радько, опыт кризисов прошлых лет, а также проведенные исследования, говорят о том, что особенный интерес с точки зрения инвестирования сейчас представляют жилые комплексы бизнес-класса.

«По нашим данным, в кризисный год темп роста покупки недвижимости достигает 30-35%, после чего происходит спад продаж. Несмотря на это, цена на недвижимость не только не падает, но продолжает расти. В течение трех лет после валютного кризиса 2014-2015 годов цена квадратного метра жилья в сегменте бизнес-класса выросла на 25%. Возьмем другой кризис: в первый же год после начала пандемии стоимость квадратного метра выросла в 2,3 раза. Суммарно с 2014 по 2021 цена на недвижимость бизнес-класса возросла в 3,5 раза. В то время как курс доллара за это же время вырос в 2,4 раза. Таким образом, в выигрыше оказались те, кто вложился в недвижимость более высокого сегмента», — озвучила данные аналитиков Ангелина Радько.

Полная стабильность

Рынок недвижимости в Краснодарском крае в течение ближайших лет будет более стабильным, чем в каких-либо других регионах — в том числе и в плане цен, считают эксперты. Связано это в первую очередь с черноморскими курортами, которые для немалой части населения страны станут единственным вариантом для отдыха.

«Спрос на жилье на наших курортах, в том числе, идет со стороны жителей других регионов страны. И причин для его сокращения нет. Однако даже на побережье есть более дорогие, и более дешевые варианты. К примеру, цены в Сочи и Анапе могут различаться в разы», — рассказала Ольга Нарт.

Тем не менее, есть четкая корреляция между ценой, и объемом инфраструктуры города, в котором расположена недвижимость. По этой причине в курортных городах поменьше такого существенного роста цен не происходит — хотя и они пользуются спросом.

«На втором месте после побережья в крае по популярности находится Краснодар. Он привлекателен как для местных жителей, так и для приезжих, потому что цены здесь существенно ниже, чем в курортных городах, но при этом больше возможностей для трудоустройства и ведения бизнеса», — говорит эксперт.

В других муниципалитетах Кубани, которые не имеют подобных преимуществ, в условиях сокращения объема средств у населения рынок недвижимости, вероятно, будет уменьшаться.

Коммерческий директор «ЮгСтройИмпериал» Анастасия Маслеха сообщила, что стоимость на рынке недвижимости фактически уже стабилизировалась. Спрос в марте показал сильный рост, причем выросла доля продаж за наличные средства. Особенно востребованы студии, маленькие квартиры и небольшие коммерческие помещения.

«Уже сейчас можно прогнозировать, что в ближайшее время не будет резкого роста цен, который шокировал потенциальных покупателей в прошлом году. Незначительное увеличение стоимости на жилье, связанное с удорожанием строительных материалов, компенсируется скидками и субсидиями», — отметила Анастасия Маслеха.

По ее словам, благодаря субсидированию ставки застройщиками, для покупателя жилья она сейчас может составлять 7,8%. Кроме того, как пояснила представитель компании «ЮгСтройИмпериал», с 1 апреля государство увеличило для регионов максимальную сумму ипотечного кредита с господдержкой до 6 млн руб., что также работает на доступность жилья в субъекте.

Руководитель аналитического агентства BeProduct Азамат Исянчурин добавил, что спрос на недвижимость в Краснодарском крае всегда базировался на трех разных аудиториях — приезжих, инвесторах и жителях края.

«И число переезжающих в регион явно снизится, что начнет подтачивать спрос на недвижимость. А за оставшихся потенциальных покупателей застройщикам придется бороться», — считает эксперт.

В целом же он отметил, что хуже всего для экономики — приостановка планов. И, чем быстрее бизнес и население поймут, что возврата к прежним ценам и реалиям уже не произойдет, тем быстрее стабилизируются спрос и предложение на рынке.

«Вторичка» подешевеет

Сегодня «горизонт планирования», который поддается каким-либо прогнозам — это 1-2 года, считают эксперты.

Дмитрий Зотов подчеркнул, что еще с середины 2020 года начал быстро расти спрос на недвижимость, что было особенно заметно по объемам взятых ипотечных кредитов. В тот же год девелоперы инициировали возведение множества объектов, которые теперь достраиваются и выходят на рынок. Это, по мнению эксперта, может привести к снижению цены за квадратный метр в регионе.

«С большой долей вероятности мы увидим снижение цен на вторичном рынке, потому что людям понадобятся деньги, и они начнут продавать готовую недвижимость. Вслед за «вторичкой» могут снизиться цены и на новостройки. Думаю, что в Краснодаре снижение может составить 15-20%. Много ли будет покупателей на квартиру на окраине города по цене 120 тыс. за квадратный метр, с льготной ставкой 12% или нельготной 20%? Я сомневаюсь. А вот покупатели на акции застройщиков есть. После открытия торгов 24 марта, например, акции одного из крупных девелоперов выросли более чем на 20% за две недели», — рассказал Дмитрий Зотов.

Ольга Нарт с этим не согласна — по ее мнению, есть и другие факторы, которые будут работать, скорее, в пользу повышения стоимости квадратного метра.

«Не стоит забывать про рост цен на стройматериалы, а также удорожание рабочей силы на стройках. Предпосылок для удешевления недвижимости нет», — уверена Ольга Нарт.

Ангелина Радько согласна с тем, что текущая конъюнктура рынка дает все основания полагать, что стоимость квадратного метра в Краснодарском крае продолжит расти, пусть и не такими темпами, как в прошлом году.

«У нас есть несколько доводов в пользу этого аргумента. Первый — это призванная поддержать спрос льготная ипотека с увеличенным до 6 млн рублей размером займа. Второй — субсидирование процентных ставок застройщикам по проектному финансированию. Кроме того, новые проекты будут закладываться в изменившейся реальности, когда изменились цепи поставок, выросла стоимость стройматериалов, и, как следствие — себестоимость строительства. Чтобы не уйти в минус и сохранить высокое качество возводимого жилья, застройщикам придется корректировать цены», — считает Ангелина Радько.

Евгений Панасенко также считает, что в городах, где снижение цен на недвижимость могло бы произойти, люди активно пользуются льготной ипотекой, позволяющей приобретать жилье стоимостью до 6 млн руб.

«Это, конечно, не касается Сочи. Мы с коллегами проводили анализ, и самая дешевая квартира, которую мы нашли на этом курорте стоила 4 млн руб., за 16 кв. м. В Краснодаре жилья, подходящего под условия госпрограммы, больше, так что ипотека будет серьезно поддерживать спрос на рынке», — заявил Евгений Панасенко.

Кроме того, регулировать цену будут и сами девелоперы. По оценкам эксперта, в новых реалиях они уже «заморозили» 40% своих объектов, которые еще не начали строить — при том, что разрешения на строительство получены, а проектно-сметная документация сделана. И запускать их застройщики будут лишь в том случае, если увидят высокий спрос.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар