Брать или не брать: эксперты о ситуации на рынке недвижимости Кубани

Фото: Павел Лисицын / РИА Новости

Строительная отрасль — один из драйверов развития экономики Краснодарского края. Для ее поддержки на федеральном и региональном уровне уже приняли ряд мер. Однако покупательская активность пока остается низкой.

Что повысит спрос на жилье, когда восстановится ипотечное кредитование, и стоит ли ждать снижения ставок для покупки квартиры — рассказали участники круглого стола РБК Краснодар

В Краснодарском крае ситуация в строительной отрасли стабильна, рассказала пресс-секретарь профильного департамента Ирина Шевченко. В регионе работает около 8 тыс. строительных организаций, в том числе 180 — крупных предприятий. За январь—апрель 2022 года поступления от отрасли приросли по сравнению с прошлым годом до 5,7 млрд рублей. За пять месяцев в регионе ввели более 3,3 млн кв. метров, из них 2,3 млн кв. метров приходится на индивидуальное жилищное строительство. В сравнении с прошлым годом объем ИЖС вырос в 3,7 раз.

«Это объясняется упрощением процедуры регистрации домовладений и темпами газификации. Видя это, многие застройщики реализуют помимо комплексного многоквартирного строительства проекты индивидуальных частных домов», — рассказала Ирина Шевченко.

Для поддержки строительной отрасли сегодня действуют программы льготной ипотеки под 7% для разных категорий граждан. На краевом уровне застройщикам оказывается поддержка в выстраивании новых логистических цепочек и поиске новых поставщиков.

Как рассказал замдиректора департамента строительства администрации Краснодара Азамат Тлишев, власти приняли ряд антикризисных мер по поддержке отрасли в части госконтрактов. Например, ввели пересчет объема финансирования строительства, возможность изменять условия по заключенным контрактам, если их исполнение стало невозможным. Также предусмотрели авансирование до 90% строительных работ, что позволит вовремя приступить к возведению объектов.

«Сегодня в Краснодаре строится 35 социальных объектов — детские сады, школы, спортивные объекты. В ближайшее время планируем приступить к более 10 объектам. Благодаря оперативным решениям на федеральном уровне мы не замедлили темпы строительства, а наоборот, увеличили», — подчеркнул Азамат Тлишев.

В то же время в последние месяцы девелоперы наблюдают существенное снижение спроса. По словам вице-президента компании «Девелопмент Юг» Натальи Яковенко, объем текущего строительства в Краснодаре остался примерно на уровне 2021 года, а спрос в мае упал на 70% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Такую тенденцию подтвердила и руководитель ипотечного отдела «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова. Пик продаж компании в 2022 году пришелся на март, после этого зафиксирован спад. Сказалось и закрытие аэропортов — не все готовы ехать несколько дней на поезде в Краснодарский край, чтобы купить квартиру, отметила Шакова.

Управляющий директор «Аякс-Риэлт» Наталья Глебова связывает просадку продаж с тревожностью покупателей и незнанием действующих программ и условий.

«Например, открыли льготную ипотеку для ИT-специалистов, а они не знают, что они подходят под эту программу. Нам приходится проделывать большую работу по информированию клиентов. Да, это не коррелируется сиюминутно в продажи, но в долгосрочной перспективе позволит на них выйти», — пояснила Наталья Глебова.

Она добавила, что покупательская способность заметно снизилась, средний чек покупки ушел вниз. Даже при наличии денег клиенты не готовы их вкладывать в жилье, выбирая предложения с минимальными вложениями и ежемесячными взносами.

Руководитель департамента ипотеки риэлтерской компании «Этажи» в Краснодарском крае полагает, основным стоп-фактором спроса остаются цены на жилье, которые существенно подскочили в Краснодаре последние 1,5-2 года. При этом уровень доходов населения растет менее заметно, поэтому людям не хватает средств на первоначальный взнос и ежемесячные платежи.

Для поддержки спроса застройщики запустили собственные программы и акции, и у многих девелоперов в продажах они занимают более 80%, рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования AVA Group Инна Скакунова. Наиболее успешным для покупателей стали ипотечные программы с максимально низкими ставками — до 0,1% на весь срок кредитования.

«Так же можно отметить появление на рынке предложений обратного выкупа квартир в новостройках по гарантированным ценам, что должно защитить покупателей от риска снижения стоимости актива, и послужить страховкой от возможного снижения платежеспособности. Недавнее снижение ставки по ипотеке с господдержкой послужило действенным средством стимулирования и добавило гибкости в разработке новых предложений застройщиков», — поделилась Инна Скакунова.

Повысить интерес клиентов к покупке жилья позволит расширение программ с господдержкой, уверены представители отрасли. По мнению Натальи Яковенко, «Семейная ипотека» может стать дополнительным драйвером покупательской активности, если в ее условиях снимут ограничение по возрасту детей. Сегодня под нее попадают семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го. В ходе обсуждения застройщики предложили распространить программу для семей с детьми до 18 лет.

Гульсина Шакова также предложила расширить список категорий граждан, которые на Кубани могут претендовать на 1 млн рублей первоначального взноса по ипотеке. Сегодня сертификаты выдают учителям, врачам, социальным работникам. По словам представителя «ЮгСтройИмпериал», в этот список стоит добавить всех бюджетников. Кроме этого, застройщикам нужно уходить от субсидирования и выходить на хорошую ставку по рынку, считает она.

«В нашей компании 90% сделок идут по субсидии. Но в конце месяца на нас ложатся обязательства по уплате счетов за субсидирование, а это не маленькие цифры. Большинство застройщиков закладывают эту сумму в стоимость жилья, тем самым мы разгоняем цену. Снижение ключевой ставки должно потянуть за собой снижение господдержки. Нам нужна господдержка по «Семейной ипотеке» в районе 4,7%, по строящемуся жилью — в районе 5,7%. Возможно, мы бы меньше денег тратили на субсидирование, не разгоняли бы цену, и люди могли позволить бы себе приобретение этих квартир», — рассказала Гульсина Шакова.

Также участники круглого стола отметили необходимость сократить разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках. Как отметил Юрий Дон из «Этажей», в Краснодаре разница цены на готовые квартиры между предложением застройщиков и частных продавцов может составлять 1,5 млн рублей.

«Основная проблема — это отсутствие стимулирования спроса на ипотеку на вторичное жилье. Клиентов останавливает высокая ставка. Если сократить этот разрыв, это положительно повлияет на вторичный и первичный рынки», — сообщил Юрий Дон.

Восстановление ипотечного рынка участники круглого стола ожидают к сентябрю 2022 года. Этому будут способствовать льготные программы и прогнозируемое снижение ключевой ставки. Наталья Яковенко ожидает рост сделок по ипотеке к этому времени на 30%. Гульсина Шакова считает, что уже сейчас возрос сегмент вторичного жилья, что означает рост продаж и на «первичке» в скором времени.

Руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Южный» ПАО «Банк Уралсиб» Елена Коломыц рассказала, в июне выдача ипотеки выросла в два раза в сравнении с маем. Сейчас банк предлагает жилищные займы с господдержкой под 6,49% годовых, по программе «Семейная ипотека» — под 5,69% годовых. Максимальный размер кредита по этим программам для покупки недвижимости в крае составляет 7 млн рублей.

В банке «Кубань Кредит» минимальная ставка по «Семейной ипотеке» составляет 0,1%, льготной — 0,2%, сообщила руководитель ипотечного направления банка Ксения Соболева. Также финансовая организация предлагает программы без первоначального взноса. В перспективе ожидается, что клиенты привлекут в недвижимость деньги с вкладов.

«У нас в первой половине июля заканчиваются сроки действия трехмесячных депозитов, которые были открыты под 19,5%. Сейчас ставка равняется 8,5% годовых, соответственно, есть вероятность, что клиенты ищут различные способы дополнительного дохода, и эти деньги направятся на недвижимость», — считает Ксения Соболева.

Участники обсуждения пришли к выводу, что в ближайшей перспективе цена на квартиры в Краснодаре не будет снижаться, но на время перестанет расти. Сейчас оптимальное время, чтобы приобрести жилье.

«Сейчас хорошее время для того, чтобы приобретать определенные объекты. У застройщиков сейчас действуют разные спецпрограммы, например, покупка двухкомнатной квартиры и две парковки или ремонт в подарок. Таких акций за последние два года не припомню», — прокомментировала Елена Коломыц.

Наталья Глебова добавила, что на рынке никогда не было подобных условий, при которых можно практически без денег приобрести недвижимость в Краснодаре.

«Уверена, что снижения цены не будет. Выросла себестоимость строительства, в том числе стоимость работ, стройматериалов, строительства социальной инфраструктуры. Бюджет на текущие акции, от парковок до субсидирования, тоже ограничен. Когда-то мы не сможем их себе позволить, поэтому от них придется отказаться, либо корректировать цену», — отметила Наталья Яковенко.

«Сейчас мы находимся в той точке, где мы не растем в цене, предлагаем акции и самую выгодную ставку по ипотеке. Один-два шага в подъеме продаж вызовут подъем прайса на жилье, чтобы не допустить вымывание ассортимента. Поэтому однозначно брать», — заключила Гульсина Шакова.

В AVA Group ожидают умеренного роста цен из-за удорожания строительства вследствие инфляции, роста стоимости кредитования, усложнения и удорожания логистики и необходимости перестройки работы с большим количеством поставщиков строительных материалов.

«Сейчас благоприятное время для покупки недвижимости. На фоне снижения привлекательности и высоких рисков альтернативных вариантов инвестирования (фондовый рынок, валютные сбережения, банковские вклады и др.) недвижимость позволяет обеспечить сохранность средств и хорошие перспективы роста в дальнейшем. Ожидание же чревато обесцениванием средств и риском упустить лучшие варианты сейчас — наиболее привлекательные и ликвидные квартиры могут раскупить», — подытожила Инна Скакунова.