Полгода без льгот: каким будет южный рынок недвижимости в 2025 году

Фото: предоставлено ГК "ТОЧНО"

Российский строительный рынок в 2024 году претерпел ряд потрясений: с 1 июля 2024 года прекратили действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), осенью ключевая ставка Центробанка России была увеличена до 21%. Среди основных причин жестких мер регулятора — более чем двукратный рост цен на недвижимость на фоне ажиотажного спроса, увеличение ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» и повышение инфляционного давления. В итоге продажи новостроек существенно сократились, а застройщики пришли к разработке собственных программ для стимулирования спроса.

О том, как строительные компании Юга планируют сохранить свои планы и стратегические цели в новых рыночных условиях — в материале журнала РБК+Юг.

Меры, которые вводил российский регулятор для охлаждения перегретого рынка жилья, демонстрируют первые результаты. В октябре ТАСС со ссылкой на руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг заявил, что число договоров долевого участия (ДДУ), которые будут заключены по итогам 2024 года, снизится на 28,3% по сравнению с 2023 годом, и составит 554 тыс. соглашений.

В 2025 году количество сделок с первичной недвижимостью может снизиться на 19%–35% в РФ, следует из исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию», опубликованном экспертами «Яков и Партнеры». В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 году до 5,3 трлн руб. в 2025 году. В пессимистичном сценарии, при котором ключевая ставка ЦБ продолжает повышаться, а доходы населения — снижаться, объем продаж нового жилья может снизиться еще больше — до 4,9 трлн руб. Аналитики также не исключают корректировки цен на рынке недвижимости в 2024–2025 годах в пределах 12%.

«С точки зрения структуры стоимости строительства жилья, за ближайшие 3 года себестоимость одного квадратного метра в базовом сценарии вырастет примерно на 15%, при этом маржинальность девелопмента в 2025 году может составить до 10%, а то и уйти в минус, против 15-60% в 2023 году. Все эти факторы приведут к тому, что уже в 2025 году 30% девелоперов понесут убытки», — считает директор практики «Строительство и недвижимость» «Яков и Партнёры» Анна Данченок.

Вместе с тем объем выдачи ипотеки российскими банками в 2025 году при ключевой ставке в 20% и выше окажется на уровне 4-4,5 трлн руб., что на 10-20% меньше результата текущего года, считают в ДОМ.РФ. В целом за 2024 год будет выдано около 1,4 млн ипотечных кредитов на 5 трлн руб. — примерно на треть ниже, чем в рекордном 2023 году.

По данным ЕРЗ.РФ, совокупный объем текущего строительства в пяти ключевых регионах юга России — Ростовской области, Краснодарском крае, Ставрополье, Адыгеи и Дагестане — вырос за год на 16% и достиг почти 13 млн кв. м. В целом по ЮФО и СКФО этот показатель составляет 20,7 млн кв. м. Вместе с тем по вводу жилья застройщиками демонстрируется отрицательная динамика: объемы сократились на 1,7%.

На юге России, по словам руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, наблюдается значительное перераспределение строительной активности между регионами юга России.

«Если раньше основной объем строительства был сосредоточен в Краснодарском крае, то теперь мы видим активный рост в других субъектах ЮФО и СКФО. В целом на Юге России продолжается активное строительство, а цены на квадратный метр в «первичке» растут, несмотря на снижение спроса», — прокомментировал Холопик.

Снижение доступности ипотеки стало вызовом для застройщиков, признает коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова. Девелоперы ответили на него вводом собственных программ рассрочек и субсидированной банковской ставки по ипотеке.

«Падение спроса к октябрю достигло 70%. Многие в этих условиях пересматривают свои стратегии, откладывают вывод новых проектов. В нашем портфеле высока доля объектов элитного и бизнес-классов, которые более устойчивы к кризисным явлениям. Мы сконцентрировались на курортной недвижимости, которая, на наш взгляд, станет антикризисным решением для девелоперов Юга», — добавляет Сидорова.

По словам коммерческого директора СК DOGMA Людмилы Зайченко, в компании расширили линейку скидок, разработали новые акции и программы. «В их числе программа для семей, которые ожидают пополнение в ближайшее время, можно оформить рассрочку на период строительства», — отмечает Зайченко.

Компании пересматривают подходы к ведению бизнеса, отходя от долгосрочного планирования в пользу гибких решений, говорит директор по продажам «ИНСИТИ девелопмент» Ксения Гагарина.

«Несмотря на текущие вызовы, наша стратегия остается неизменной — мы продолжаем следовать курсу устойчивого роста. Наши планы на 2025 год амбициозны: увеличение объема ввода жилья до 550 тыс. кв. м. Основное внимание будет уделено проектам бизнес-класса и освоению новых районов Краснодара. Несмотря на сложную рыночную обстановку, наша компания сохраняет оптимизм и уверенность в будущем», — поясняет она.

Директор ГК «ТОЧНО» Анастасия Маслеха отмечает, что на смену ипотеке с господдержкой сегодня пришли собственные программы рассрочки, разработанные девелоперами совместно с банками-партнерами.

«Однако изменения на рынке не повлияли на наши стратегические планы. Скорее мы пересмотрели тактику действий и ряд инструментов. Как и планировали, готовимся к выходу в новые регионы и запуску новых масштабных проектов. Продолжим усиливать продукты, внедрять инновации и развивать собственные программы рассрочки», — говорит Маслеха.

Отмена льготной ипотеке менее всего повлияла на сегмент элитной недвижимости — именно это направление сегодня становится наиболее интересным для инвесторов.

«Поскольку мы строим преимущественно в сегментах бизнес и премиум, то для нашей аудитории это зачастую уже не первая и не вторая недвижимость. Многие клиенты приобретают квартиры, апартаменты и номера в наших объектах полностью из собственных средств», — говорит руководитель группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев.

По его словам, компания видит перспективные направления работы на рынке. «Сейчас активно занимаемся девелопментом клубной недвижимости. Это особая ниша. Вместе с тем покупательская способность в этом сегменте не зависит от ставок по ипотеке. В 2025 году мы фокусируемся на этом направлении наряду с текущими проектами», — поясняет Нунаев.

Стоимость и условия ставки Центробанка также не оказывает значительного влияния на принятие решения о приобретении недвижимости в «высоком» сегменте.

«Основные критерии, которые выходят на первый план у покупателя, — это, прежде всего, престижная локация и эксклюзивность объекта. В наши планы на 2025 год входит укрепление своих рыночных позиций застройщика в сегменте элитной недвижимости с наращиванием доли рынка к 2026 году. Важные показатели в реализации стратегии, на которые мы ставим фокус нашего внимания, — уровень удовлетворенности и высокий индекса доверия NPS нашего клиента», — комментирует руководитель проекта «Клубный дом «РЕНОМЕ» Максим Хмель.

По словам управляющего маркетингом и продажами «Клубного дома «Парамонов» в Ростове-на-Дону Александра Жилина, ситуация, сложившаяся сейчас на рынке, была прогнозируемой еще во время стабильного роста продаж в массовом сегменте.

«Уже в 2022-2023 годах мы понимали, что в массовом сегменте неоткуда брать новых покупателей, за счёт которых рос этот сегмент со времен пандемии, и его ждёт стагнация. Значительная доля инвестиционного спроса ушла из-за остановки роста цен, а предложение при этом растёт за счет проектов КРТ.

Поэтому мы как девелоперы выбрали стратегию ориентации проектов на сегменты бизнес и премиум, которые в данный момент показывают рост в цене и уровне продукта, а спрос почти не зависит от ипотек и господдержки. И считаем, что и в хорошие времена, и в трудные нужно работать качественно, тогда колебания рынка не будут негативно влиять ни на нас, ни на наших клиентов и партнеров, — резюмирует Жилин.