Почти половина спроса на покупку недвижимости в новостройках Краснодарского края приходится на покупателей из других регионов. Доля внешних сделок с ипотекой на Кубани также высока и составляет 36%, тогда как средний показатель по России — 13%. О том, кто и с какой целью выбирает жилье в регионе, самых популярных локациях и альтернативных территориях для покупки недвижимости РБК Краснодар рассказали опрошенные эксперты, аналитики и представители девелоперов.

По их мнению, последние годы ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой, сменился взвешенным подходом — теперь это рынок покупателя. Заметным трендом стало увеличение сделок, совершенных семьями с детьми. Кроме того, будущими собственниками квартир становится все больше молодежи. Предпочтения смещаются в сторону квартир с отделкой, с функциональными общественными пространствами и поиском оптимального баланса между ценой, качеством и квадратными метрами.

Число тех, кто берет квадратные метры для себя, увеличивается. При этом доля сделок с целью инвестирования остается по-прежнему высокой, особенно в городах черноморского побережья и курортных зонах Северного Кавказа.

Жизнь на Юге как национальная идея

Юг в 2021–2025 годах продолжал оставаться полюсом притяжения для россиян со всей страны, подтверждают данные Центра финансовой аналитики Сбербанка. В среднем по стране 12,6% ипотек на первичном и вторичном рынках берут покупатели из другого региона. Однако в южных субъектах доля значительно выше.

Краснодарский край входит в число лидеров: здесь 30% всех ипотечных сделок заключают иногородние покупатели. На рынке новостроек показатель более значимый — 36%. Аналитики Сбера объясняют это большим количеством причин: люди покупают жилье на Юге для собственного переезда, для детей и родителей, для летнего отдыха или в качестве инвестиции.

Стабильно рынок недвижимости подпитывается людьми старшего поколения из регионов с более холодным климатом, которые переезжают на Юг: в Краснодарский и Ставропольский край, Адыгею и Ростовскую область. Решение о переезде часто совпадает с выходом на льготную пенсию.

Временно спрос на жилье в ЮФО и СКФО может оказаться ниже из-за непростой ситуации в экономике и высокой ключевой ставки, но кардинальных изменений в долгосрочной перспективе не предвидится — регионы с хорошим климатом всегда будут привлекательными для переезда жителей из других регионов, считают эксперты. Помимо этого, к пенсионерам и инвесторам теперь добавилась и молодежь.

«Во всех крупных городах растет доля внешнего спроса на новостройки. Подобный сдвиг интереса объясняется, в частности, поведенческими факторами молодого поколения: зумеры охотнее готовы переезжать, причем не только в другой район, но и в другой город и регион проживания. Другая причина — инвестиционная, в частности, она относится к прибрежным регионам Юга», — отмечает управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Сочи как инвестиционная площадка

Рынок недвижимости Сочи кардинально отличается от большинства регионов России: здесь львиная доля покупателей приобретает жилье не для жизни, а с целью инвестиций — деньги вкладываются как в апартаменты, элитную и премиальную недвижимость, так и в лоты в составе санаторно-курортных комплексов. В 2026 году морской курорт входил в тройку лидеров России по спросу на недвижимость, приобретаемую с инвестиционной целью. На город-курорт приходится 20% от общего объема такого спроса, еще 25% — на Архыз в Карачаево-Черкесии, а 40% — на Алтай, рассказала аналитик NF Group Ольга Широкова на форуме «Движение» в Сочи.

Интерес к курорту остается высоким и по доле иногородних покупателей опережает другие локации: по данным «Авито Недвижимости», 66% спроса формируется за пределами города — чаще всего это жители Москвы, Ростовской и Саратовской областей, Башкортостана, Ярославской области, Санкт-Петербурга и Ханты-Мансийского АО. В перспективе сочетание ограниченного предложения и уникальности локации будет поддерживать спрос на квартиры даже при очень высоких ценах.

Подтверждают это и игроки рынка — доля сделок с целью инвестирования остается высокой. В частности, у девелопера AVA этот показатель приближается к 50%, рассказала на круглом столе Медиа Группы РБК Юг и Северный Кавказ «Экономика солнца: Сочи — город будущего» коммерческий директор компании в ЮФО Елена Карагезова.

«В Сочи структура спроса отличается. Здесь традиционно выше доля покупателей из других регионов, включая тех, кто рассматривает недвижимость как инвестиционный актив или второй дом для отдыха. Однако в последние годы формируется и другой сценарий — приобретение жилья для постоянного проживания. Этому способствует развитие городской инфраструктуры, появление проектов с полноценной социальной средой и изменение отношения к Сочи как к месту долгосрочной жизни, а не только сезонного отдыха», — прокомментировала она.

По словам коммерческого директора Parade Development Тамары Коломийцевой, в премиальном сегменте Сочи покупатель стал более требовательным. Сегодня речь идет не просто о приобретении недвижимости у моря, а о покупке продукта с определенным уровнем качества жизни.

«Основные категории покупателей — предприниматели, владельцы бизнеса, представители творческих и профессиональных сообществ, которые рассматривают недвижимость как долгосрочный семейный актив. Для них важны приватность, сервис, профессиональное управление, уникальность локации и инфраструктура, позволяющая использовать объект не только для отдыха, но и для полноценного проживания», — отметила Коломийцева.

Региональные столицы

На первичном рынке Краснодара доля внешнего трафика, по данным «Авито Недвижимости», составляет порядка 44%. Чаще всего квартирами в кубанской столице интересуются жители Москвы, Московской и Ростовской областей, Санкт-Петербурга и Ставропольского края.

«Для кого-то это способ инвестировать средства в перспективный регион с более доступными ценами — для летнего отдыха, под сдачу или перепродажу (Москва, Санкт-Петербург), кто-то рассматривает это как вариант для переезда в климатически более комфортные условия (Ярославль, Ханты-Мансийский АО). Также заметен рост интереса из соседних регионов», — отмечает Дмитрий Алексеев.

По словам коммерческого директора AVA по ЮФО Елены Карагезовой, в Краснодаре основное ядро покупателей формируют семьи, которые приобретают жилье для улучшения жилищных условий, расширения пространства или переезда в более комфортную среду.

«Краснодар сохраняет привлекательность для жителей других регионов. Покупателей привлекают климат, развитая городская инфраструктура, возможности для работы и образования, а также более комфортное соотношение стоимости жилья и качества жизни по сравнению с крупнейшими мегаполисами», — говорит Елена Карагезова.

В соседнем Ростове-на-Дону часто присматривают квартиру жители Краснодарского края, которые ищут более доступную альтернативу кубанской столице. Также увеличилась доля жителей новых территорий, отмечает эксперт-аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР) Петр Арбузов. Среди основных групп покупателей — местные жители, приезжие из населенных пунктов области, а также внутренние мигранты из других регионов.

Увеличивается и число более молодых покупателей, что отразилось на требованиях к качеству недвижимости, подчеркивает Петр Арбузов.

Альтернативные локации

Опрошенные редакцией эксперты говорят о том, что в текущем году сохраняется и набирает обороты спрос на альтернативные локации как со стороны жителей южных регионов, так и извне. Они подчеркивают, что значительный потенциал есть у рынка недвижимости Кавминвод, Архыза и Майкопа. Высокие ставки по ипотеке и экономическая ситуация также подталкивают население присматриваться к локациям за пределами региональных столиц, в том числе в муниципалитетах на юге России.

При этом спрос на традиционные локации черноморского побережья остается стабильным и даже растет. Так, коммерческий директор девелопера «Браво» Елена Султанова отметила, что за последние пять лет заметно вырос интерес со стороны жителей других регионов к покупке жилья в Анапе.

«Этому способствуют несколько факторов: относительно доступный уровень входа по сравнению с другими курортами черноморского побережья, развитие городской и туристической инфраструктуры, а также появление масштабных проектов комплексного развития территорий», — говорит Елена Султанова.

Она отметила, что на рынке недвижимости курорта одновременно представлены покупатели, которые приобретают жилье для постоянного проживания, сезонного отдыха и инвестиционных целей. При этом Анапа остается востребованной и у семейных покупателей.

От инвестора к резиденту

Главным трендом последних лет стало изменение структуры спроса, подтверждают опрошенные эксперты и игроки рынка. Если пять лет назад значительную часть его формировали те, кто рассматривал недвижимость на Юге как инструмент для сохранения и приумножения капитала, то сегодня, помимо инвестиционной недвижимости, на рынке растет доля покупателей жилья для себя.

Тенденцию подтверждает и аналитика «Яндекс Недвижимости»: по их данным, 46,8% пользователей сервиса в Краснодарском крае приобретают жилье для собственного проживания. Еще 18,4% рассматривают покупку как инвестицию, но с поправкой на долгосрочную стратегию — главным образом для последующей сдачи в аренду. Существенную долю также составляют сделки для детей, родителей и других родственников.

По словам руководителя Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгеи Олега Колмычека, для постоянного проживания на Юге покупатели чаще выбирают жилье в комплексах с готовой инфраструктурой в пределах крупных агломераций.

«Те же, кто приобретает недвижимость как вторую квартиру для сезонного отдыха, смотрят на жилье у моря или в горах. Инвестиционные квартиры сегодня все чаще покупают не для перепродажи, а с целью получения пассивного дохода. У инвесторов востребованы сервисные апартаменты под профессиональным управлением», — сказал эксперт.

Чего хочет потребитель

На запросы аудитории повлиял сразу ряд факторов: от изменения портрета покупателя и, соответственно, трансформации его потребностей до экономической ситуации, которая заставляет снижать расходы и выбирать варианты, не требующие значительных вложений после покупки.

В частности, увеличение числа покупателей с детьми привело к росту интереса к более просторным лотам. А высокая ключевая ставка побуждает клиентов брать жилье на финальных стадиях строительства и квартиры в уже сданных домах. Так, среди 15 крупнейших регионов по объему строительства объявления от застройщиков в сданных домах привлекают в 1,6 раза больше просмотров, чем квартиры в строящихся ЖК. В ЮФО тенденция выражена еще больше — такой вариант выбирают 37% опрошенных «Авито Недвижимостью» против 34% по России.

За последние пять-шесть лет портрет покупателя «помолодел». Если даже молодежь не становится прямым клиентом, то наверняка бенефициаром покупки, считает эксперт-аналитик Российской гильдии риелторов Петр Арбузов. Поэтому именно на запросы молодого поколения и ориентируется большинство застройщиков.

«Значительная часть спроса направлена на современные дома, особенно на большие жилые комплексы, возводимые по планам КРТ. Молодежи не нравятся старые подъезды и состояние домов, возраста 60х-70х домов прошлого века. Они хотят жить в новом жилье. Представителям же старшего поколения не принимают высотные дома. Поэтому и у застройщиков становятся популярными 9–12 этажные многоквартирные дома», — отмечает Петр Арбузов.

Помимо этого, увеличивается интерес к жилью с отделкой, говорит представитель РГР: свежий ремонт или по крайней мере хорошее состояние квартиры становятся очень важными, так как проводить его самостоятельно становится очень дорого, количество хороших специалистов, выполняющих ремонтные работы качественно, уменьшается. Поэтому связываться с ремонтом молодое поколение не хочет.

Запросы разных возрастных групп различаются, что влияет на подход к продукту со стороны девелоперов, отмечает Игорь Хомутов, коммерческий директор СЗ «Феникс». В частности, молодые покупатели чаще обращают внимание на современные планировки, панорамное остекление, функциональные общественные пространства.

«Более взрослые клиенты уделяют больше внимания качеству строительства, звукоизоляции, безопасности и удобству эксплуатации жилья. В итоге рынок движется к тому, что комфортная среда становится не преимуществом отдельного класса жилья, а обязательным ожиданием покупателя», — считает представитель застройщика.

Важную роль продолжает играть цена, отмечает Евгений Белокуров, руководитель сервиса Яндекс Недвижимость.

«Запросы покупателей становятся более рациональными. В первую очередь они стремятся найти оптимальный баланс между стоимостью, площадью и качеством проекта. Поэтому основной спрос приходится на одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 8 млн рублей. Наиболее востребованы квартиры площадью 30–45 кв. м — именно такой формат позволяет сохранить доступный бюджет без существенного компромисса по комфорту», — считает эксперт.

Метры для жизни

Продолжает сохраняться высокая значимость не только самого жилья и его качества, но и уровня развития инфраструктуры, считает Евгений Белокуров.

«При выборе жилья покупатели оценивают уже не только саму квартиру. Все большее значение приобретают характеристики жилого комплекса и района. Это говорит о том, что решение о покупке все чаще принимается исходя из качества повседневной среды, а не только цены объекта», — отмечает он.

В результате сейчас нет такого ажиотажа, как раньше: покупатели не готовы быстро принимать решения. Они внимательно сравнивают проекты, условия покупки и инфраструктуру, стараясь подобрать наиболее подходящий вариант.

Подход к выбору недвижимости за последние годы действительно изменился, согласна коммерческий директор AVA по ЮФО Елена Карагезова.

«Покупатель оценивает уже не только квартиру, но и среду вокруг нее: наличие социальных объектов, благоустройство, коммерческую инфраструктуру, качество общественных пространств. Выбор происходит не между отдельными квадратными метрами, а между разными сценариями жизни», — говорит она.

Как отметила коммерческий директор девелопера «Браво» Елена Султанова, территория жилого комплекса важна и для покупателей курортной недвижимости.

«Покупателю важна не только сама квартира, но и возможность комфортно проводить время на территории комплекса. Такой формат отвечает главному изменению рынка: недвижимость на побережье постепенно перестает быть исключительно сезонным жильем и становится вариантом для постоянной жизни», — заключила Елена Султанова.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен