Ограничения и проблема спроса: что ждет рынок жилья Кубани в 2023 году

Фото: unsplash.com

Рынок недвижимости Краснодарского края завершит 2022 год с хорошими показателями. Но в 2023 году основным вызовом станет стимулирование спроса — большую роль сыграло бы увеличение лимитов по программе господдержки.

По оценкам экспертов, только это помогло бы увеличить продажи на 20%. В настоящее время в Краснодаре в установленные лимиты не вписываются многие двух-трехкомнатные квартиры, а также жилье на побережье, где цены были изначально выше, рассказали представители крупнейших девелоперов Юга России в ходе круглого стола РБК Юг и Северный Кавказ «Будущее ипотеки: останется ли она драйвером роста рынка недвижимости Кубани».

Несмотря на кризисные факторы, по итогам 2022 года продажи недвижимости на Кубани сохранились на прежнем уровне, отметил директор коммерческого департамента DOGMA Павел Петров. С начала пандемии в крае ежегодно распродается около 1,4 млн кв. метров жилой недвижимости.

«Около 1,3–1,4 млн кв. метров — это емкость рынка Краснодара, которая на сегодняшний день позволяет привлекать и реализовывать объекты недвижимости. <...> Ожидаемые темпы 2023 года, на мой взгляд, будут прежними, независимо от того, что у нас появлялись субсидированные программы в комбинации с банками», — считает Петров.

Прогноз по ценам на недвижимость эксперты связывают с двумя основными факторами: уровнем покупательской способности населения и ключевой ставкой Центробанка России. Руководитель «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик считает, что оба показателя сейчас выглядят обнадеживающе. Ключевая ставка Центробанка хоть и росла в 2022 году, но успела вернуться к прежнему уровню в 7%.

«Предвижу, что 2023 год — это год стабильных цен. Роста точно не будет, возможно небольшое проседание. <...> Мы видим явные признаки стабилизации [экономической ситуации]. <...> Мы видим стабильную банковскую систему, которая из убытков вышла уже в прибыль. Мы видим стабилизацию в экспорте/импорте. Мы видим стабилизацию показателей промышленности (мы просели по отдельным отраслям, но ситуация уже стабилизировалась). Это говорит о том, что может быть достаточно быстрое восстановление по всем ключевым показателям. Это может привести, конечно, (и мы надеемся на это) к росту доходов населения. <...> Второй очень важный фактор — не меняются прогнозы правительства, ЦБ, что инфляция должна составить порядка 7%. Это означает, что ключевая ставка не будет расти. А может быть, даже ключевая ставка снизится. Это приведет к снижению рыночных ставок по ипотеке», — считает Холопик.

Стабильный прогноз на 2023 год по уровню цен на недвижимость в южных регионах местные застройщики связывают с программами господдержки (льготная, семейная, сельская, ипотека для IT), по которым банки предлагают льготные ставки от 3% до 8% годовых.

«Уверена, что мы также успешно завершим 2023 год, как и предыдущий — 2022-й. В прошлом году Банк хорошо выдавал ипотеку на объекты недвижимости партнеров-застройщиков. Льготы и субсидирование продолжаются, по крайней мере до 1 июля 2024 года. Положительная динамика вполне может сохраниться и в будущем. Вопрос в том, продолжится ли в 2024 и 2025 году субсидирование банкам низких процентных ставки по ипотеке», — считает заместитель директора по розничному бизнесу Краснодарской южной дирекции КБ «Кубань-Кредит» Наталия Голубева.

В 2023 год застройщики вступили с обновленными условиями по льготным программам. В частности, у заемщиков появилась возможность оформить дополнительную кредитную линию на более дорогую недвижимость, которую льготная ипотека полностью не покрывает. Кроме того, увеличена на 1 процентный пункт ставка по льготной ипотеке, теперь она составляет 8%.

«Отголоски турбулентности прошлого года имеют место быть. При этом меры поддержки сохранены — льготные программы и, конечно же, субсидированная ипотека, ставка по которой в этом году составляет 3%. К примеру, субсидированная ипотека, которую совместно реализуют застройщики и банки, безусловно, сможет поддержать рынок в 2023 году», — отметила руководитель группы по развитию ипотеки федерального девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева.

Руководитель ипотечного отдела ГК «Точно» Гульсина Шакова отметила, что компания готова к работе в новых условиях и по-прежнему планирует «выводить на рынок качественный продукт».

«Нельзя сказать, что рынок плох или хорош. В любом случае мы будем выводить качественный продукт. Мы будем приучать нашего клиента к тем процентным ставкам, которые нам сейчас диктует рынок. То есть мы должны пройти стадию отрицания, гнева и торга и начать работать с тем, что у нас сейчас имеется», — считает Шакова.

Господдержка в ипотечном кредитовании в 2022 году стала основным стабилизирующим фактором для отрасли жилищного строительства, полагает Холопик. Застройщики Юга России отмечают, что доля ипотеки в общем объеме сделок купли-продажи превысила 80%. Так, банк ДОМ.РФ по итогам прошлого года зафиксировал резкий рост ипотечного кредитования — почти в три раза (с 3,3 млрд рублей в 2021 году до 9,6 млрд рублей в 2022 году).

«Если говорить о госпрограммах, я поддержу коллег, наверное, это ключевой драйвер роста. Называлась Кириллом цифра — 80%. В нашем банке на госпрограммы приходится 82%. Большую долю — 50% — занимает льготная ипотека. И 32% — это семейная. И здесь рост, который мы фиксируем по 2022 году, составляет почти 2,4 раза. Мы отмечаем рост как первичного, так и вторичного жилья. В структуре выдачи первичное жилье по итогам 2022 года у нас занимает 80% (и год дал +6 процентных пунктов роста). Если говорить о «вторичке», то здесь в структуре выдачи она занимает 17,9% (здесь прирост 9,5%)», — рассказал директор розничных продаж Южного регионального центра банка ДОМ.РФ Дмитрий Сувора.

Косвенные признаки указывают на резкий рост популярности именно льготных программ с господдержкой. Доля ипотечных сделок по рыночным ставкам в 2022 году составляла только 2% — против привычного в последние годы уровня в 50%, уточнил руководитель ЕРЗ. В результате перехода клиентов на более дешевые ипотечные программы ежемесячная кредитная нагрузка на заемщика впервые за последние годы упала ниже 30 тыс. рублей. До сих пор средний ежемесячный платеж по ипотечным контрактам оставался в диапазоне 30–35 тыс. рублей, отметил спикер.

«Ипотечные программы с господдержкой, конечно, сыграли очень большую роль. Мы видим в отдельные месяцы рекордные данные по продажам с ипотекой. Они превысили 80% — это очень много. В целом ипотечные программы составляют 80%. Из них льготные программы составляют большую часть. Если в 2021 году рыночная ипотека составляла более 50%, то сейчас она составляет около 2% в общем объеме ипотечных программ. В основном на фоне возросшей ключевой ставки, на фоне падения доходов населения люди сейчас пользуются ипотечными программами», — рассказал Холопик.

Преобладание ипотечных контрактов на уровне 80% от сделок купли-продажи отметило большинство крупнейших девелоперских компаний Юга России. Девелоперы считают, что тенденция должна сохраниться и в 2023 году — при условии продления льготных программ.

Заградительным фактором остаются лимиты ипотечного кредитования. Для квартир в новостройках максимальная сумма льготной ипотеки в регионах составляет 6 млн рублей. Девелоперы предлагают увеличить лимиты вдвое, чтобы сделать программу более удобной для заемщиков. Уровень спроса на ипотеку, по оценкам местных девелоперов, в таком случае может вырасти на 20%.

«Для Краснодара очень важно поднять лимит по выдаче ипотеки, потому что нас невозможно сравнивать со Псковом или Тамбовом. Конечно, мы должны быть в топе, потому что мы в топе по ценам [на квадратные метры]. <...> Люди подготовленные понимают, что могут рассчитывать по ипотеке с господдержкой максимум на 6 млн рублей. Если бы мы сделали 12 млн рублей, думаю, это подстегнуло бы спрос на 20%, по моим ощущениям», — рассказал директор ГК «АЯКС-Риэлт» Александр Кутченко.

Похожий прирост по росту активности ипотечных заемщиков прогнозируют и в компании DOGMA. Количество сделок может вырасти до 30%, считает Павел Петров. Но, чтобы сдвинуть рынок с мертвой точки, может быть достаточно и не таких масштабных изменений, добавил спикер.

«Расширения льготной программы в лимитах, я лично вижу, на 1–1,5 млн рублей — и нам уже будет этого достаточно, чтобы прирасти. Конечно, если нам дадут сумму в 12 млн рублей, мы задействуем сегмент бизнес-класса в развитии льготных программ. Для нас это однозначно увеличит продажи на 20–30%», — объяснил Петров.

Девелоперы Юга сравнивают цены на жилье в регионах присутствия со столичными чеками, поэтому рассчитывают на двукратное увеличение лимитов — до уровня Москвы и Санкт-Петербурга. Также застройщики рассчитывают добиться увеличения сроков действия льготной ипотеки.

«Стоимость жилья у нас достигает таких же показателей, как в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, но при этом лимиты такие же, как для всей России. Соответственно, мы обратились нашим профессиональным сообществом (и были поддержаны сообществами из других регионов), чтобы нам эти лимиты повысили. Надеюсь, у нас получится это сделать совместно с банками и нашими резидентами (застройщиками). Работаем в этом направлении», — рассказала глава Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова.

Особенно остро стоит вопрос лимитов в курортных городах на побережье Черного моря, где стоимость недвижимости значительно выше, чем в остальных территориях Юга России.

«У нас ровно та же проблема, как у всех коллег, — это побережье, где действительно цены на недвижимость выше, чем в самом Краснодаре. Поэтому на многих наших объектах господдержка и семейная поддержка неприменимы в рамках 6 млн рублей», — рассказала Казанцева.

По оценкам руководителя ипотечного отдела AVA Group Инны Скакуновой, в связи с ростом цен на курортную недвижимость оптимальная субсидируемая государством сумма ипотечного кредита должна составлять не менее 10 млн рублей. Местные девелоперы рассчитывают, что увеличение лимитов приведет к повышению емкости рынка недвижимости, а покупатели получат реальную возможность улучшить свои жилищные условия и приобретать квартиры большей площади.

«Суммы до 6 млн рублей нам уже не хватает на двух- и трехкомнатные квартиры, не хватает на побережье. У нас есть объекты в Новороссийске, объект в Туапсе. Сумма 10–12 млн рублей, даже 8 млн рублей — это значительно помогло бы. Для рынка это хорошо тем, что клиенты смогут уже не приобретать однокомнатные квартиры, студии. Люди приобретают двух-трехкомнатные квартиры, улучшают свои жилищные условия. Мы не плодим ЖК с кучей однушек и студий. Это правильный момент», — отметила Шакова.

Несмотря на ухудшение условий по льготным программам для покупателей, застройщики рассчитывают на сохранение спроса. Такое уже происходило в 2022 году, когда вместо прогнозируемого сокращения на фоне кризиса спрос на жилье только увеличился.

«Когда ставка была 0,1–0,4%, мы могли предложить 1-комнатные квартиры в пределах 12 тыс. рублей в месяц. Сейчас при ставке 3% ежемесячный платеж — 25–30 тыс. рублей в месяц. Ожидалось, по нашим представлениям, что клиент немного остановится и сократится объем спроса из-за того, что все-таки ежемесячные платежи у нас поднимаются. Но при всем при этом мы видим, что клиент покупает», — рассказал Петров.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар