Как ограничение льготной ипотеки повлияет на рынок недвижимости Юга

Фото: unsplash

В начале 2024 года крупнейшие банки заявили о намерении выдавать льготную ипотеку только клиентам, покупающим жилье у застройщиков-партнеров, которые участвуют в программе субсидирования таких займов. В частности, «Сбер» ввел подобные условия с 11 января, ВТБ — 12 января, сообщает РБК со ссылкой на кредитные организации.

Данные условия распространяются в первую очередь на покупку квартир и не затронут индивидуальное жилищное строительство. По оценкам застройщиков, затраты девелоперов на выдачу ипотек по таким программам составят 5-8,7% от стоимости займа. Их компаниям придется либо вносить в свою статью расходов, либо перекладывать на конечного потребителя.

Застройщики сходятся во мнении, что подобная мера приведет к снижению рентабельности строительства, и, возможно, к росту цен. По разным оценкам, на программы с господдержкой приходилось до половины всех выдаваемых ипотечных кредитов.

С октября 2023 года в масштабах России объем сделок на первичном рынке падал, отмечает Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). На фоне растущей инфляции жилье не становится более доступным. Включение комиссии для компаний за выдачу льготной ипотеки приведет к дальнейшему увеличению стоимости квадратного метра и снижению спроса.

«Увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства. По данным из открытых источников (ДОМ.РФ), объем ввода МКД и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023 году. Снижение рентабельности на 6-7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков», — считает представитель объединения.

В федеральной риелторской компании «Этажи» отметили, что первый квартал будет периодом адаптации к новым условиям — высокая ключевая ставка, отсутствие программ без первоначального взноса, увеличение его до 30% по льготным программам, рост цен за квадратный метр — все это вместе скажется на объемах продаж в начале 2024 года.

Спрос на недвижимость в Краснодарском крае останется стабильным — это подтверждает опыт последних лет, в течение которых стоимость не падала, а объемы строительства оставались высокими, рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК AVA Group Инна Скакунова.

«Всегда есть группа так называемых «вечных покупателей», обращения которых медленно или никак не переходят в стадию заключения договора. По прошествии определенного количества времени оказывается, что лучший момент был вчера. Именно поэтому тем, у кого есть необходимость в приобретении недвижимости, не стоит ждать. Те, кто склонен отложить покупку в очередной раз, не могут знать какие условия рынок сможет предложить завтра. В Краснодарском крае, где по-прежнему сохраняется достаточно высокий процент миграции и население только растет, спрос сохранится, предыдущие два года были периодом с идеально низкими ставками и комфортными условиями, однако в ближайшее время таких условий не будет, поэтому тот, кто готов к покупке квартиры в текущей ситуации не стоит откладывать», — отмечает Инна Скакунова.

Участники рынка разошлись во мнении, уменьшится ли выдача ипотеки по программам господдержки. В частности, коммерческий директор ГК ССК Анна Ших (Краснодар) отмечает, что большинство крупных застройщиков и так уже работают со всеми основными банками-кредиторами и падения объемов выдачи ипотеки по льготным программам ожидать не стоит. В компании положительно оценивают перспективы спроса на год.

«Даже если процент льготной ипотеки снизится в общем объеме всех ипотечных программ, то девелоперы будут применять инструменты, позволяющие сделать доступные условия приобретения недвижимости», — рассказала она.

С другой стороны, продление программ господдержки на таких условиях делает ипотеку более доступной для покупателей, отмечают в AVA Group.

«Сбер и ВТБ далеко не единственные банки, которые вводят или введут подобные условия по ипотечному кредитованию. С банками-партнерами нас связывают долгосрочные партнерские отношения, поэтому мы безусловно продолжим сотрудничество, как и прежде. При этом совместные программы застройщиков и банков помогут сохранить льготные ставки, несмотря на ужесточение требований к кредиторам», — прокомментировала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК AVA Group Инна Скакунова.

В начале 2024 года спад по выдаче ипотек — ожидаемое явление, отмечает руководитель отдела продаж ГК «Альянс» (Ростов-на-Дону) Татьяна Богуш. По ее словам, ажиотажный спрос был связан с тем, что после 23 декабря 2023 года вводился ряд мер, которые стали оградительными — в частности, рост первоначального взноса до 30% и так далее.

При этом, все опрошенные застройщики сходятся во мнении, что эта мера сильно повлияет на рынок и условия работы.

«Ситуация изменится для всех участников сделки. Далеко не каждый застройщик сможет получить одобрение для своих клиентов по ипотечному кредиту, т.е. только партнеры банка смогут по-прежнему кредитовать своих клиентов на максимально выгодных в текущей ситуации условиях. Для клиента спрос перейдет в сегмент компактных студий, одно и двухкомнатных квартир», — прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК AVA Group Инна Скакунова.

Игроки рынка и эксперты дают различные прогнозы в плане того, как нововведение отразится на стоимости жилья для покупателей. Часть полагают, что комиссия в 5-7% укладывается в «вилку» скидок, и так зачастую предоставляемых застройщиков, а общая рентабельность работы в сегменте дает возможность взять на себя часть затрат. Другие считают, что компании будут дополнительные расходы закладывать в цену квадратного метра.

«С начала 2024 года ожидался подъем ставки на льготную ипотеку, но банки приняли решение компенсировать недополученный доход за счет застройщиков, тем самым сохранив ставку 8% по «Господдержке 2020», 6% по «Семейной ипотеке» и 5% по «IT-ипотеке». Ежемесячный платеж вырос в среднем на 15-20%. Отмечу, что банки работают в условиях рынка и должны учитывать свои интересы и риски», — отметил директор ГК «ИНСИТИ» Андрей Шадрин.

Новые условия удорожали получение кредитов, как для конечного потребителя, так и для застройщика, что становится ограничивающим и блокирующим фактором для девелоперов, чтобы предлагать выгодные акции по ипотеке, отмечает Татьяна Богуш.

«В 2024 году застройщики будут платить в среднем 7,5% от суммы кредита для клиента, это существенные затраты, которые скорее всего лягут на плечи потребителей, что вызовет рост цен и естественно повлияет на спрос», — считает представитель ГК «Альянс».

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко оценивает затраты банка за выдачу ипотеки от 7,5 до 8,9% от суммы выданного кредита по льготным программам.

«Субсидирование ставки отразится на стоимости жилья в сторону увеличения, что уменьшит доступность покупки новых комфортных квартир для конечного потребителя. По нашим оценкам, это приведет к 5% подорожанию квартир для получателей ипотеки с господдержкой (ставка от 8%), и к 7,5% подорожанию для соискателей семейной ипотеки (ставка от 6%). Соответственно, вырастет и размер ежемесячного платежа. Напомним, что размер первого взноса по ипотеке в прошлом году подняли до 30%, и есть вероятность повторного повышения», — отмечает Юлия Сидорова, коммерческий директор СК «Семья».

Снижение объема выдач ипотек с господдержкой прогнозируют в компании ГК ТОЧНО (Краснодар). По словам начальника отдела ипотечного кредитования застройщика Гульсины Шаковой, пока что сложно сказать, насколько значительным будет падение. Еще одним последствием может стать рост цены квадратного метра для конечного потребителя, так как многие компании будут закладывать затраты в себестоимость.

С ней согласен коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» (Краснодар, Ростов-на-Дону) Алексей Лысенко. По его словам, также большую роль окажет увеличение размера первоначального взноса. В результате, все эти нововведения могут привести к падению выдачи ипотеки на 30-35%.

Перестраиваться и приспосабливаться к новым условиям потребуется не только потребителям, но и компаниям, отмечают игроки рынка. Застройщики пересматривают свои стратегии продвижения и развития и присматриваются к другим направлениям работы.

«Изменения коснутся преимущественно первичного рынка, новостроек от застройщика. При этом условия для приобретения ИЖС практически не затронуты, и мы можем предлагать дома и таунхаусы по текущим базовым ставкам и даже по средневзвешенной ставке для клиентов, претендующих на «Семейную ипотеку». Мы будем следить за развитием ситуации и адаптировать наши стратегии продаж и маркетинга соответственно», — подчеркнул коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко.

Андрей Шадрин из ГК «ИНСИТИ» отмечает, что компания видит также потенциал в развитии других сегментов рынка, таких как коммерческая недвижимость или аренда жилья.

Несмотря не то, что компании ожидают некоторого охлаждения рынка, меры не повлияют на текущие объемы строительства, считает руководитель отдела ипотечного кредитования AVA Group Инна Скакунова.

«В целом, независимо от ситуации с продажами, строительство уже начатых объектов будет продолжено и сроки ввода в эксплуатацию соблюдены. Возможно, может сложиться ситуация, когда девелоперы какое-то время повременят с стартами новых проектов, что в среднесрочной перспективе может привести к дефициту предложений», — отмечает представитель застройщика.