Потянут не все: как ужесточение законов повлияет на рынок недвижимости

Фото: primgazeta.ru

Новое в законодательстве о долевом строительстве

С начала 2017г. под действие закона о долевом строительстве попадают не только многоквартирные жилые дома, но и таунхаусы (из трех и более блоков). С 1 января введен особый порядок получения застройщиком права на заключение договоров долевого участия. Компании должны предоставлять проектную декларацию по объекту и получать в профильном департаменте заключение о соответствии застройщика действующему законодательству в сфере долевого строительства.

Также предусмотрено обязательное наличие у застройщика официального сайта, на котором размещены документы и информация по объекту.

С 1 июля 2017г. устанавливается минимальный размер суммы уставного капитала застройщика – около 4% от стоимости возводимых им объектов. С этой же даты застройщики могут привлекать средства дольщиков через банк. Делаться это будет с помощью открытия специальных счетов –​ эскроу. Дольщики будут размещать средства аналогично депозиту (с начислением процентов), а застройщик будет кредитоваться у банка.

«Потянут не все»

Крупнейшим изменением среди всех нововведений застройщики называют установление минимального размера суммы уставного капитала.

«По нашим оценкам, вступление в силу поправок приведет к чистке рынка, уходу слабых игроков и небольших компаний. Самое большое влияние окажет требование увеличить уставной капитал. Мы подсчитали, что компании придется поднять показатель до 800 млн руб. Проблемой это не станет, так как у AVA group есть другие активы, помимо жилья . А вот небольшим застройщикам потребуется искать средства для увеличения уставного капитала», – отмечает вице-президент компании AVA group Денис Бражниченко.

Итогом может стать уход с рынка части игроков, говорит гендиректор ООО «ГИК» Максим Кубасов.

«Не все участники рынка потянут это, многие уйдут, останутся самые надежные. В Краснодаре около двух десятков строительных компаний, которым, чтобы соответствовать закону, придется значительно увеличивать свой уставной капитал, так как они строят большими объемами. Так что год будет очень интересный. Я думаю, в строительной сфере могут произойти значительные рокировки», –  прогнозирует эксперт.

На цены не повлияет

Представители отрасли считают, что нововведения не повысят конечную стоимость жилья, если у предприятия есть собственные активы для увеличения суммы уставного капитала.

«Напрямую это требование не должно влиять на себестоимость. По крайней мере, это верно в отношении здоровых в финансовом плане компаний. Но для небольших фирм новые требования могут стать причиной дополнительных расходов», – поясняет Бражниченко.

По словам заместителя финансового директора СК «Неометрия» Дмитрия Воспищева, расходование по эскроу-счетам строго регламентировано: размещенные на них средства дольщиков не могут быть использованы до ввода объекта в эксплуатацию и передачи недвижимости.

«Для компенсации расходов на строительство застройщик вынужден будет воспользоваться кредитом. Деньги под строительство стоят примерно 15% годовых. Таким образом, если цикл строительства жилого комплекса составляет 3 года, а стоимость – миллиард рублей, то за этот период застройщик заплатит за кредит порядка 140 миллионов (исходя из того, что 60% стоимости строительства будет обеспечено банком). Такая кредитная нагрузка неизбежно отразится на себестоимости жилья: она возрастет примерно на 14%», – говорит он.

Как пояснил Воспищев, застройщики, которые обладают «денежной подушкой», смогут работать, не прибегая к проектному финансированию. «Это позволит сохранить позиции и предложить лучшую рыночную стоимость. Но таких компаний в регионе немного. «Неометрия» в их числе», – заявил представитель компании

С коллегами согласен вице-президент ООО СИК «Девелопмент Юг» Михаил Попенко.
«Мне кажется, что эти именно эти нововведения никак не повлияют на себестоимость строительства и рентабельность бизнеса. Отчисления в 1% в новый фонд соразмерны с размером страховки, которая действовала в 2016 году. Порог по собственному капиталу тоже значительно не обременит застройщиков, т.к. большинство серьезных участников рынка и так имеют большие уставные капиталы. Возможно, эта мера повлияет на совсем незначительное число очень мелких игроков, которые случайно оказались в строительном бизнесе», – анализирует он.

По словам Попенко, сильнее скажутся на строительном рынке другие факторы – в частности завершение программы ипотеки с господдержкой и растущее число остановившихся строек.

«Будет происходить естественный рост цен на жилье, не связанный с новыми законами. На рынке сокращается общее предложение, растет срок готовности тех или иных конкретных объектов, а себестоимость строительства в целом растет», – отмечает представитель компании.

Полумеры на рынке

По словам заместителя руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Павла Кошкина, вступившие с 2017г. в силу, ситуацию на рынке существенно не изменят.

«Нововведений, которые на первый взгляд казались кардинальными, многие боялись. Но, по нашим прогнозам, из 365 застройщиков, которые сейчас работают в регионе, уйдут только около 50. Они уже и так находятся в стадии банкротства. Все остальные смогут получить разрешения, просто для сбора документов им потребуется больше времени и усилий», – рассказал он РБК Юг.

По оценкам Кошкина, в настоящее время на строительном рынке Краснодарского края лишь около 60 компаний возводят более двух объектов и сдали в эксплуатацию более одного.

«Все остальные появились недавно: это застройщики, чье будущее пока не известно. Многие из них получили разрешение, собрали деньги дольщиков и предлагают такие расценки, на которые они просто не смогут обеспечить полное подсоединение коммуникаций и строительство по всем правилам. Что с ними будет завтра, сказать трудно», – отмечает он.

Еще жестче

Как сообщал РБК Юг, инициативы администрации Краснодарского края по ужесточению требований к застройщикам переданы в министерство строительства и ЖКХ РФ. Затем их рассмотрит Госдума. Властями региона предлагается внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым застройщик не сможет получить разрешение на строительство, если не исполнил или нарушил обязательства перед дольщиками.

Также инициативы предполагают часть средств компенсационного фонда распределять на проблемные объекты, строительство которых началось до 1 января 2017г. (сейчас — только на те объекты, первый договор долевого участия в строительстве которых зарегистрирован после 1 января следующего года).

Кроме того, власти Кубани предлагают ввести норму для застройщиков, по которой те будут собирать деньги с дольщиков лишь после 50% готовности объекта. Помимо этого, предполагается внести изменения в КоАП, увеличив до 10% штрафы за нецелевое использование средств девелопером.