Меняя города: проекты КРТ задают вектор развития строительной отрасли Юга

Фото: РБК Юг

В ситуации, когда спрос на новостройки больше не «подогревается» большим количеством ипотечных программ с льготными ставками, девелоперы ищут новые механизмы привлечения покупателей. Ответом на вызов могут стать проекты, реализуемые на принципах комплексного развития территорий (КРТ), которые позволяют предложить рынку не только новые квадратные метры, а комплексные решения. К такому выводу пришли участники региональной конференции «Девелопмент в регионах: инструменты развития территорий» деловых изданий «Ведомости Северо-Запад» и «Ведомости Юг».

В настоящее время ДОМ.РФ заключено 47 договоров КРТ, из них по 10 утверждена документация по планировке территории, по восьми получены первые разрешения на строительства. Как отмечает руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Анна Должанская, южные регионы сегодня входят в число «передовиков» по использованию формата КРТ — именно Ростове-на-Дону уже введены первые 39 тыс. кв. м по этой программе.

«На Кубани в активной стадии находятся два проекта, еще два сейчас на рассмотрении», — добавила Должанская.

Руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Олег Колмычек отмечает, что в рамках КРТ создаются уникальные проекты, которые требуют значительных затрат как по строительству, так и по обновлению инфраструктуры.

«Нам не обойтись без заключения различного рода концессионных соглашений и государственного частного партнерства. Мы сейчас активно взаимодействуем с нашими участниками по внесению таких предложений в поддержку прав девелоперов. Как мы знаем, использование механизма КРТ является неотъемлемой частью стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года, где основной упор делается на снижение инвестиционно-строительных циклов без ущерба качеству и безопасности. Участники Ассоциации над этим плотно работают, вносим предложения, активно участвуем в рабочих группах с органами власти», — рассказал Колмычек.

В Краснодарском крае застройщики заинтересованы в расширении проектов комплексного развития территорий (КРТ), заявил замдиректора по градостроительному развитию AVA в Краснодаре Владимир Медведев.

«Опыт Сочи и Краснодара показал, что комплексное развитие территорий — эффективный механизм формирования полной инфраструктуры при строительстве. При анализе территории КРТ важно не только новую местность наполнить социальными и коммерческими объектами, но и модернизировать прилегающие территории», — сказал Медведев.

По его словам, в ряде населенных пунктов региона сегодня есть дефицит объектов социальной инфраструктуры. «При анализе территорий застройщики смотрят на генеральный план, реализуют его при разработке концепции, в том числе предусматривают создание социальных объектов», — отмечает он.

В целом, по мнению Медведева, договоры комплексного развития территорий сейчас задают вектор дальнейшего развития строительной отрасли в Краснодарском крае.

Как отмечает директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха, проекты КРТ не просто помогают поддерживать спрос — они стимулируют девелоперов искать новые идеи, ориентируясь на запрос потребителя.

«После того, как закончились программы со всеми субсидируемыми ставками, и спрос стал более низким, мы вернулись к своему историческому предназначению — менять города, заниматься не только сбытом, но и самим продуктом. И КРТ как раз — единственный способ привлечь покупателя. Потому что те правила, которые прописаны в КРТ, являются драйвером спроса, это то, на что покупатель прежде всего обращает внимание», — пояснила Маслеха.

С тем, что проекты КРТ позволяют глобально менять городские пространства, согласен и директор коммерческого департамента ГК Dogma Павел Петров.

«На мой взгляд, КРТ сегодня — это естественная модель эволюции продукта», — отметил Петров.

По словам Петрова, в основе концепции проекта КРТ должны находиться пять обязательных составляющих. Это социальная инфраструктура, транспортная инфраструктура, досуговая, коммерческая, а также общественно-деловая. Чтобы для жителей новых микрорайонов все было в шаговой доступности — детские сады и школы, аптеки и магазины, кафе и рестораны, зоны отдыха и офисы.

«Мы должны понимать, что человек, выходя из квартиры, должен иметь возможность приобрести все самое необходимое. <…> Это тоже закладывается на стадии проектирования», — поясняет он.

Принципы КРТ подразумевают создание полностью самодостаточных микрорайонов, при этом коммерческие объекты внутри жилых районов не должны появляться хаотично, считает Анастасия Маслеха.

«Чтобы коммерческие сервисы не появлялись хаотично и бесконтрольно, мы приняли довольно жесткое правило — мы не продаем коммерческие помещения на первых этапах и не продаем их в 100% доле. Делаем это для того, чтобы соблюдать концепцию развития коммерческой инфраструктуры», — поясняет она.

При этом при реализации проектов КРТ застройщики сталкиваются с рядом проблем, в том числе связанных с региональным законодательством. По словам бизнес-ассистента генерального директора ГК «Инсити» Ксении Гагариной, требования к застройщикам в разных регионах зачастую существенно отличаются.

«Застройщики Краснодарского края сейчас стали активно выходить в другие регионы, и мы сталкиваемся с необходимостью обучать кадры новому законодательству. Например, в Москве и Московской области при реализации КРТ есть возможность строить школу и детский сад на одной территории и размещать эти объекты в одном здании. В Краснодарском крае на это существует запрет, хотя это позволяет существенно сэкономить сроки и стоимость строительства», — сказала Гагарина.

На юг России с новыми проектами приходит все больше федеральных девелоперских компаний. Так, московская ГК «Самолет», ранее заявившая о планах строительства микрорайона в левобережной части Ростова-на-Дону, сегодня присматривается к проектам на Кубани. «Я надеюсь, что в ближайшее время мы сможем объявить о проекте в Краснодарском крае», — подтвердил директор управления реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) «Самолет Страна» Артем Дудин.

По мнению экспертов, в ближайшее время конкуренция среди девелоперов будет расти, а предложения — опережать спрос. Только в Ростове-на-Дону в ближайшее время будет введено в эксплуатацию более 5 млн кв. м жилья, возводимого, в том числе в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), отметил основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин.

«Большая конкуренция и ограниченный спрос уже виден, во всяком случае в нашем регионе, и для того, чтобы не удариться о невидимую стену через один, два, три года, нужно уже сейчас трансформироваться соответственно новому контексту и новой модели работы рынка. Это поможет сохранить и увеличить прибыльность проектов в новых условиях», — считает эксперт.