Руслан Воруков: «Кризиса на рынке жилого строительства в Краснодаре нет»

— Строительный рынок Краснодара в свое время был одним из наиболее динамично развивающихся в РФ. Но последние год-два многие эксперты говорят о спаде. На ваш взгляд, действительно ли рынок сейчас стагнирует?

— Начнем с того, что ситуация на рынке жилой недвижимости — особенно на таком крупном, как в Краснодаре, — это всегда комплексное явление.

Давайте посмотрим на ситуацию в 2019 году. По данным статистики, ввод жилья в Краснодарском крае в январе-феврале вырос на 14%. За этот же период количество ипотечных сделок в 2019 году увеличилось на 11%. Значит, рынок чувствует себя достаточно уверенно, есть и предложение, и спрос.

Кроме того, не так давно администрация Краснодарского края заявила о намерении увеличить объемы вводимого в эксплуатацию жилья на 60% к 2024 году в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Это говорит о том, что власти понимают значимость этого сектора для экономики и намерены работать совместно с бизнесом для дальнейшего развития нашего региона и улучшения благосостояния его жителей.

Так что спад — это достаточно условная вещь. У крупных и успешных застройщиков сейчас продажи, наоборот, растут.

— Насколько сильно повлиял на строительный бизнес грядущий переход на эскроу-счета?

— В связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию изменились правила игры, поэтому поменялись и форматы работы. Всем игрокам на рынке теперь требуется иначе выстраивать весь бизнес — в цепочку получения застройщиком средств включается банк, который аккумулирует средства покупателей квартир.

Этот процесс затронул пока немногих застройщиков, т.к. все основные нововведения вступят в силу после июля этого года. Сейчас идет период, в течение которого строительные компании с банками должны согласовать условия, а финансовые организации — выстроить свои программы. Мы уже ведем переговоры с банковским сообществом по тем потенциальным проектам, которые мы планируем запустить летом и осенью, а также в следующем году.

Но уже сейчас можно говорить о том, что в дальнейшем за счет изменений в ФЗ-214 уменьшится число компаний-застройщиков, так как не все смогут работать по новым правилам. Не у всех получится работать с банками, у которых достаточно серьезные требования.

— Часть экспертов отмечает, что строительный рынок Краснодара перенасыщен, упоминают десятки тысяч нереализованных квартир. Действительно существует такое «затоваривание»?

— Если вы строите качественный объект, то он практически всегда хорошо продается. Речь идет не просто о высотке в чистом поле без парковок и всей необходимой инфраструктуры, а о цельной среде обитания.

Например, у нас к окончанию строительства остается не проданным около 1% квартир. Как правило, это «трешки», которые затем продаются за несколько месяцев после сдачи дома. Остатков практически не бывает.

— Краевые власти долгое время говорят, что строительные компании должны перейти на комплексное освоение территории.Что выгоднее с точки зрения бизнеса — строить простое и дешевое жилье или делать более сложные и дорогие проекты?

— Комплексное освоение территории удобнее для застройщика — процесс идет планомерно, застраивается определенная территория, формируется целый микрорайон со всей социальной инфраструктурой. Это позволяет делать среду обитания более комфортной.

Кроме того, изменились требования клиентов. Раньше среднестатистический покупатель зачастую выбирал самое простое и дешевое жилье, стремясь быстро улучшить свое жилищное положение за относительно небольшие деньги. Этому способствовала и экономическая ситуация, и предложения со стороны застройщиков, и действующие тогда нормативы. Сейчас же потребитель не просто покупает квадратные метры, а приобретает среду обитания, где у него будет все необходимое для жизни.

Возросшие требования со стороны покупателей и рост конкуренции подстегивают застройщиков, заставляя их делать более интересные и красивые проекты, уделять внимание тому, на что на первоначальных этапах развития рынка было не обязательным. И на рынке выигрывает тот, кто по-новому подходит к застройке, ориентируясь на пожелания клиента.

Мы сделали ставку именно на комплексную застройку, у нас так реализуются все проекты. Сейчас у нас перед созданием каждого очередного проекта формируется большая рабочая группа, которая не только занимается вопросами генпланирования, но и тщательно прорабатывает все этапы, начиная от планировочных решений и заканчивая дизайном дома и окружения. Мы пытаемся «примерить» на себя условия и все проанализировать, чтобы в итоге покупателям было удобно и комфортно.

Но речь идет не только о требованиях власти или о конкуренции. Есть еще и понятие ответственности. Мы же не просто продаем квартиры, мы создаем среду обитания, формируем облик города на многие десятилетия.

— Какое-то время Краснодар развивался достаточно хаотично, застройщики возводили ЖК без оглядки на инфраструктуру. Можно ли говорить о том, что ситуация поменялась?

— Да, раньше внутри некоторых микрорайонов было невозможно ни пройти, ни проехать, отсутствовали школы и детсады. Сейчас же без запланированной инфраструктуры ни одна компания не сможет получить разрешение на строительство — все достаточно жестко. Согласовывается внешний облик, дороги, социальная инфраструктура и т.д.

Сейчас ведется работа над новым Генпланом города, этот основополагающий документ гарантирует, что эпоха хаотичной застройки закончилась. Все крупные и ответственные строительные компании заинтересованы в единых — и, что особенно важно — стабильных правилах игры.

Мы социально ответственная компания — в ЖК «Светлоград» мы разработали проектную документацию для школы и детского сада, прошли государственную экспертизу, оплатили лимиты на все ресурсы и безвозмездно передали участки под строительство школы и детского сада Администрации города. Кроме того, на наших объектах мы обеспечиваем строительство всех внутренних дорог и проездов.

На наш взгляд, выстраивать рабочие отношения нужно не только с властью, но и с горожанами. Например, при строительстве одного из наших ЖК мы создали отдельную рабочую группу для общения с местными жителями — узнали их опасения, выяснили, что они хотят видеть в этом районе. В результате уже на стадии проектирования нового комплекса смогли максимально учесть пожелания жителей и снять с повестки многие вопросы.

— Продолжится ли в ближайшие пять лет такое же бурное строительство в Краснодаре или рынок достигнет какого-то предела?

— По нашим оценкам, рынок в ближайшие пять лет будет расти, т.к. привлекательность региона остается очень высокой. Миграция в Краснодар удержится на прежнем уровне и подстегнет спрос на недвижимость, особенно качественную и комфортную.

С моей точки зрения, в конкурентной борьбе будут побеждать компании, сознательно выбравшие путь комплексного освоения территории, а не точечной застройки. Это не просто вопрос экономики, а вопрос ответственности строительного бизнеса, который должен улучшать жизнь людей и внешний вид городов, а не ухудшать. Думаю, что власть и застройщики совместными усилиями в обозримом будущем смогут решить наиболее острые вопросы развития Краснодара, сделав город по-настоящему удобным для жизни. И это, в свою очередь, еще больше повысит его привлекательность среди жителей других регионов.

В этом году нам исполнилось пять лет, и все это время мы развивались как компания, реализующая масштабные проекты по освоению территорий. Это направление мы сохраним и в следующей пятилетке, т.к. считаем, что именно за ним будущее. В конце этого года собираемся запустить наш третий большой проект в Краснодаре. Он пока находится в стадии проектирования, реализация рассчитана на 7-8 лет. В нем также будет учтена социальная составляющая — проектируется большая парковая зона, предусмотрено строительство школы и двух детских садиков.

Кроме того, будем развивать наш проект в Новороссийске, соглашение по которому было подписано на Российском инвестиционном форуме в Сочи. На наш  взгляд, это очень интересный город и перспективный рынок недвижимости – один из самых динамичных в Краснодарском крае.