Эксперт: Жилье в Краснодаре останется привлекательным вложением капитала даже в кризис

Генеральный директор ГК «Неометрия» Борис Юнанов (Фото: Предоставлено пресс-службой)

Краснодар показывает высокую динамику строительства жилья на протяжении уже нескольких последних лет. В последние годы регион занимает 2 место по объемам введенного жилья после Москвы. Многие аналитики прогнозируют перенасыщение рынка уже в 2015-2016гг. Почему тогда компании, в том числе ваша, выходят на рынок Краснодара с новыми проектами? Как вы оцениваете сегодня конкуренцию на рынке?

Действительно, в Краснодаре сейчас очень высокое предложение на рынке строительства недвижимости. Регион очень привлекательный, и здесь спрос формируется не только за счет собственного потребления, но и за счет покупателей из других регионов. Когда мы выходили на рынок, мы анализировали не количество предложений, а количество спроса — то есть число сделок, совершаемых в год. По нашему анализу, в Краснодаре ежегодно совершается в среднем 25 тыс. сделок, а иногда доходит и до 30 тыс. Рынок емкий, он есть. Он позволяет при выстраивании грамотной стратегии реализовывать свой продукт.

А в какой рыночной нише сегодня спрос выше? И как застройщики формируют свою концепцию — основываясь на спросе, или же это продиктовано характеристиками имеющегося участка под застройку?

Чаще всего именно земельный участок диктует концепцию. Например, строить элитное многоквартирное жилье на окраине города бессмысленно. А эконом-жилье в центре — не оправдано. Например, мы, определяя концепцию своего ЖК «Ежи», исходили именно от участка — а это практически центр города. Соответственно, это уже будет жилье как минимум «среднего» класса, цена будет выше, чем у «эконома». Но за счет этого будет возможность выбирать более качественные материалы, применять более комфортные для жизни решения, показать более высокий уровень строительства и т. д.

К слову, расскажите более подробно о ЖК «Ежи». В чем особенности этого проекта?

Это дебютный проект нашей новой объединенной компании — ГК «Неометрия». Ранее мы возводили жилье как группа отдельных застройщиков под разными названиями, а также как ИП. У нас были проекты малоэтажной застройки в Геленджике, в Краснодаре («Зеленый квартал») и др. ЖК «Ежи» уже реализуется компанией под единым брендом, и это пилотный проект для бренда, поэтому он для нас очень важен.

Участок под застройку расположен в самом центре города. Как это удалось сделать? Ведь сейчас в центре практически нет свободной земли. Не считая участки под снос и реконструкцию...

Получение участка для нас прошло очень прозрачно. Есть такой федеральный Фонд содействия жилищному строительству. Он выявляет не эффективно используемые федеральные земли и выставляет их на торги для жилищной застройки. В одних из таких торгов мы и приняли участие. Федеральные земли — это все научно-исследовательские институты. В том числе сюда попала и территория ВНИИМК им. Пустовойта в Краснодаре. Территория была отмежевана и выставлена на торги в Москве. Мы подали заявку и предложили на аукционе самую высокую цену — 65,6 млн руб. при стартовой цене 21 млн руб. При этом в конкурсе было 9-10 участников, конкуренция была высокой. Таким образом мы приобрели земельный участок. Определили стратегию и провели маркетинговые исследования — решили строить жилье «среднего класса», то есть с ценником 40 -45 тыс. руб. за 1 кв. м на этапе строительства.

Комплекс будет состоять их 2 домов и 5 блок-секций. Подземный и надземный паркинги, карусельные стоянки. При обдумывании назначения цокольного этажа мы пришли к выводу, что не будем сдавать в аренду помещения, а разделим их на кладовые помещения для жильцов (они продаются по 30 тыс. руб. за 1 кв.м, то есть стоимость кладовки примерно 150-200 тыс. руб). Также будет полное остекление всех лоджий и балконов. Места для сплитов — чтобы жители не нарушали общую архитектуру и вид дома.

Скажите, а какая доля инвесторов сегодня присутствует на рынке и тех, кто приобретает жилье для себя? И вообще, на ваш взгляд, в текущих экономических условиях (в условиях свободы рубля) можно ли инвестировать в Краснодаре в жилье? Насколько этот инструмент остается эффективным?

В разные времена доля инвесторов и покупателей «для себя» меняется. Сейчас это примерно 30% на 70% соответственно. Но надо понимать, что на момент начала строительства это одно соотношение, на этапе сдачи дома — уже другое. Но по итогам мы видим как раз это соотношение 30 к 70.

Если говорить о поведении инвесторов — они начинают «выбрасывать» свои квартиры на рынок примерно через год после покупки на начальных этапах строительства, или уже на этапе сдачи дома. И если говорить о текущем моменте, я считаю, что сегодня инвестировать в жилье крайне привлекательно. Недвижимость в Краснодаре реально недооценена. Вы же знаете, что среди городов-миллионников в Краснодаре самая низкая стоимость жилья. При этом я не вижу на рынке переизбытка, о котором кто-то говорит. Об этом свидетельствует постоянно растущее количество сделок — прирост примерно на 10% в год. Все, что строится, оно продается.

Но ведь при этом объемы строительства растут на 20-30% в год...

Такой большой прирост показывают последние 2-3 года. Сейчас одновременно возводится около 4,5 млн кв. м жилья. Из них 30-40% - это проекты, начатые уже в этом году. То есть можно сделать вывод, что растет именно число сделок на первичном рынке.

По прогнозам аналитиков, «пик» насыщенности краснодарского рынка жилой недвижимости ожидается в 2015-2016гг. В каком положении окажутся инвесторы, которые сегодня зайдут на рынок, и захотят продать квартиры через год-полтора, как раз в этот период?

С учетом того, что недвижимость сейчас реально недооценена. У инвесторов проблем с реализацией этих квартир не будет. Надо понимать. Что сейчас именно у инвесторов есть возможность делать то, что не может делать застройщик. Например, продавать жилье в рамках военной ипотеки. Это можно делать только имея на руках свидетельство о собственности. Также мы ждем принятия программы по жилью для сотрудников милиции. И это также сделки уже вторичного рынка, которые пройдут мимо строителей. Но сформируют устойчивый спрос для инвесторов. Плюс ко всему, много готовых квартир традиционно покупают не инвесторы, а переселенцы с севера и востока страны.

Эксперты также отмечают, что переселенцы из других регионов — этот та «палочка-выручалочка», которая даже в кризис поможет Краснодару стабильно поддерживать спрос на рынке жилья. Какой процент покупателей сейчас из этой категории? Насколько они реально влияют на рынок?

Эта категория действительно может влиять на рынок. Могу сказать по собственной базе покупателей — это порядка 10-15%. В основном, это Ставропольский край, Сибирь и Дальний Восток. Конечно, это не огромный объем, но это значимый сегмент покупателей, который уже может влиять на цену и формировать спрос.

А какой процент жилья сейчас продается в ипотеку и где та грань повышения ставки, когда люди перестанут покупать жилье в кредит?

Исходя уже из имеющегося опыта могу сказать, что ипотека — это порядка 60-70% продаж. Поэтому для нас как для застройщиков ипотека — важный инструмент работы. Мы надеемся, что обещания, которые дают банки, буду выполнены. А все они заверяют, что поднимут ставки не более, чем на 1 процентный пункт. В этом случае мы не ждем серьезных колебаний со стороны ипотечников.

Если же ставки по ипотеке пойдут вверх и превысят 15%, что произойдет на рынке?

Если ставки по ипотеке поднимутся до 15% и выше — до половины «ипотечников» могут отказаться от приобретения квартир. То есть мы можем потерять до 30% потенциальных покупателей. Многие компании в этом случае могут просто заморозить свои объекты.

Те, кто примет решение не приостанавливать проекты, будут просить деньги у банков. Но тогда они уже получат кредиты по повышенным ставкам.

Повезет тем, кто озаботился какой-то подстраховкой заранее. Например, наша компания уже учла такую возможность и получила одобрение на привлечение кредита в Сбербанке. Мы впоследствии можем им и не воспользоваться, но важно понимать, что у нас в случае необходимости будут средства для завершения проекта даже без денег, привлеченных от дольщиков.

Если ипотека подорожает на 2-3 процентных пункта, застройщики будут вынуждены пойти в банки за дорогими кредитами. Насколько в этом случае вырастет себестоимость и в итоге конечная цена на жилье в городе?

В случае привлечения кредита себестоимость строительства уже повышается на квадратный метр на 2-3 тыс. руб. В принципе, это не критично для застройщиков, которые уже заранее закладывают в цену хоть какие-то свои риски. Конечно, здесь уже не приходится говорить о каких-то прибылях и речь будет идти уже о том, чтобы завершить проект и удержать компанию на плаву. Поэтому, думаю, даже при наихудшем развитии событий большинство застройщиков Краснодара доведут свои объекты до завершения и останутся на рынке. А вот как поведут себя частные застройщики, которые продают жилье за 25-30 тыс. руб. - это уже вопрос. По идее они просто обанкротятся. Потому что за эти деньги они просто не смогут ничего достроить.

Но я уверен, что в целом строительному рынку Краснодара ничего не грозит. Высокая конкуренция на рынке диктует свои правила — выживают те компании, которые имеют большой запас «прочности» и хорошую репутацию. Поэтому, на мой взгляд, строительный комплекс региона спокойно переживет очередной кризис.