Малая, но своя: как изменился спрос на малогабаритные квартиры на Юге

Фото: freepik.com

Центральный банк России повысил ключевую ставку сначала до 19%, а затем до 21%. Решение повлекло за собой увеличение ипотечных ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к 18 ноября 2024 года средняя рыночкая ставка по ипотеке превысила 28%. Девелоперы рассказали РБК Краснодар, что несмотря на рост популярности малогабаритных квартир, они не планируют делать на них акцент в своих будущих проектах, чтобы в перспективе обеспечить рост средней квадратуры жилья на человека до комфортных показателей.

Аналитики девелопера AVA отметили изменения в структуре спроса на малогабаритное жилье, как в Краснодаре, так и в Сочи. В течение года они фиксировали колебания в покупательской способности, в первую очередь обусловленные июльскими изменениями в ипотечных программах.

«Например, в Краснодаре значительный пик спроса на небольшие лоты был зафиксирован в начале года. В январе их доля в общей структуре продаж выросла на 5 п.п. до 24,6% по сравнению с декабрем 2023 года, когда этот показатель составлял 19,2%. Затем последовало снижение интереса к малогабаритному жилью. Так, в июле-августе 2024 года спрос снизился до 10,4% соответственно», — сообщили в AVA.

В Сочи с начала 2024 года в общей структуре спроса преобладало малогабаритное жилье. Доля такой недвижимости составила 57%. При этом во втором полугодии аналитики наблюдали снижение интереса к квартирам малой площади на фоне значительного роста спроса на другие типы жилья.

«Так, в первом полугодии 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года был зафиксирован низкий интерес к малогабаритным квартирам. В июле их доля упала до 32%, в то время как в прошлом году она составляла 60,3%. Эта тенденция продолжилась и во втором полугодии, что свидетельствует об изменениях в структуре рынка и потребностях покупателей», — считают аналитики девелопера.

В «Неометрии» отметили, что за январь—октябрь 2024 года спрос на компактные квартиры в Сочи вырос на 8 п.п., в Ростове-на-Дону и Краснодаре на 4 и 11 п.п., соответственно, сообщила директор департамента аналитики федерального девелопера Ксения Рысенко.

Руководитель отдела продаж ГК «ТОЧНО» Паруйр Варданян рассказал, что ипотечные изменения простимулировали спрос на «однушки» и «двушки».

«Однако по данным нашим исследований, такие объекты клиенты чаще покупали не с целью улучшения жилищных условий или расширения, а прежде всего, с целью инвестирования и покупки «на будущее», — указал Варданян.

Малогабаритные лоты всегда пользуются повышенным спросом, так как считаются наиболее ликвидными и выгодными с точки зрения инвестиций, соглашается директор по продажам в ЮФО девелопера DOGMA Алексей Смирнов.

Спрос на малогабаритные квартиры сократился вдвое по итогам прошедших десяти месяцев 2024 года, рассказал ведущий специалист по связям с общественностью ГК «Метрикс Development» Алексей Сторчак. Он указывает на то, что после отмены господдержки покупатели стали больше обращать внимание на семейные планировки с большими площадями.

Изменившиеся ипотечные условия не привели к снижению стоимости жилья. Кроме того, наблюдается увеличение цен на недвижимость, сообщили в AVA. По их данным, в ноябре 2024 года за краснодарскую квартиру площадью до 30 кв. м в среднем придется заплатить около 5,1 млн руб., что на 9,5% больше, чем годом ранее. Средняя цена «квадрата» такого жилья в краевом центре Кубани находится на уровне в 171 тыс. руб. В Сочи на первичном рынке средняя цена однокомнатной квартиры — 19,5 млн руб., что на 11% больше, чем в 2023 году. Средняя стоимость квадратного метра — 565 тыс. руб.

По данным Ксении Рысенко, в октябре стоимость «квадрата» таких квартир в Краснодаре выросла 5% за год, в Сочи на 18%, а в Ростове-на-Дону на 2%.

Паруйр Варданян дополняет, что на рост стоимости малогабаритного жилья на Юге повлияли дорожающие строительные материалы. По его данным, за год такое жилье прибавило в цене 10-15%. Схожие данные привел и Алексей Смирнов, который сообщил о росте стоимости лотов на 13% за 2024 год. К названным причинам Алексей Сторчак добавил рост фонда заработной платы.

«Малогабаритные квартиры всегда самые дорогие, если смотреть стоимость квадратного метра, тут все просто, их себестоимость выше, соответственно и продажная стоимость выше. В наших проектах рост составил 25-30% в зависимости от локации проектов, в курортных регионах рост чуть выше», — уточнил Сторчак.

Девелоперы расходятся во мнении о том, станут ли малогабаритные квартиры пользоваться большим спросом в 2025 году и, тем самым, сформируют тренд года.

Аналитики AVA утверждают о наличии предпосылок у квартир с малой квадратурой к формированию одного из основных трендов 2025 года на первичном рынке Юга.

«Спрос на жилье компактного формата будет расти. Это связано с увеличением ипотечной ставки и размера первоначального взноса, а также ростом цен на квадратные метры в новостройках. В таких условиях квартиры малогабаритного формата будут более доступными», — считают в AVA. В свою очередь, большие квартиры будут все менее доступными для значительного числа покупателей.

По их мнению, в ближайшее время в Сочи в топе продаж останутся маленькие квартиры, как наиболее подходящие для инвестиционных вложений. В Краснодаре удельный вес малогабаритного жилья также может увеличиться, так как более просторное жилье становится намного дороже и доступно не каждому. «Застройщики тоже предпочитают небольшие площади, потому что они более востребованы, и их проще реализовать», — рассказал девелопер.

При этом в городах прибрежного кластера спрос сместится в сторону апартаментов, а в Краснодаре — в направлении районов комплексной застройки. «Стоит отметить, что значительного снижения стоимости лотов ожидать не стоит ввиду наличия у застройщиков обязательств перед банками в виде проектного финансирования», — прогнозирует компания-застройщик.

Паруйр Варданян также прогнозирует рост интереса к малым квартирам в 2025 году, который проявят инвесторы и обычные покупатели. Вместе с тем продолжат расти и цены, которые будут подталкивать инфляция и имеющийся спрос. Однако, при имеющихся шансах у сегмента стать будущим трендом, застройщик считает, что покупатели предпочтут приобретать более комфортные и просторные квартиры.

Доля сделок с квартирами площадью до 30 кв. м в Краснодаре и Ростове-на-Дону в 2025 году останется на уровне 2024 года, прогнозирует Ксения Рысенко. В то же время в Сочи продажи малогабаритного жилья могут немного увеличиться. Такие лоты часто приобретают для сезонного проживания, сдачи в аренду или в качестве инвестиций. Стоимость квадратного метра компактных квартир, как ожидается, продолжит расти, но не превысит среднерыночные показатели, считают в «Неометрии».

Алексей Смирнов прогнозирует сохранение высокого спроса на малые квартиры, поскольку они попадают под условия действующих ипотечных программ с господдержкой.

Представитель «Метрикс Development» Сторчак считает, что малые планировки квартир «точно» не станут трендом будущего. Он указывает на снижающееся число продаж квартир и, при том, растущую квадратуру проданных лотов.

«Малогабаритные квартиры были и будут популярны в курортных зонах, когда мы приезжаем отдыхать нам достаточно небольшой площади. Объекты для жизни и долгосрочной аренды растут в площади», — считает Александр Сторчак.

Несмотря на сохраняющийся спрос на малоформатные лоты, покупатели все чаще приобретают квартиры с большой квадратурой для семей, рассказали девелоперы. В AVA и «Неометрии» допускают, что ситуация с проектированием жилых комплексов с компактными квартирами может измениться в случае запрета на строительство малогабаритного жилья. Впервые такое ограничение ввели в Москве, где запретили возводить дома с квартирами площадью менее 28 кв. м.

Паруйр Варданян считает, что девелоперы продолжат включить такие лоты в будущие ЖК, но они не станут доминирующими в них.

«Мы уверены, что комфорт и качество жилья будут оставаться приоритетными факторами в проектировании новых объектов», — сказал Варданян.

Александр Сторчак указывает на то, что сейчас нет цели построить любое жилье, но есть задача обеспечить населением качественными квартирами с комфортной площадью. Поэтому, прогнозирует он, проекты с малогабаритными квартирами не станут основным направлением девелоперов.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар