Склад возможностей: что ожидает рынок коммерческой недвижимости Юга

Фото: unsplash.com

Санкции и уход из России иностранных вендоров в 2022 году привели к освобождению площадей коммерческой недвижимости, в том числе и на Юге России. Сегодня самым пострадавшим специалисты признают сегмент складских мощностей. И ему же эксперты и участники рынка прогнозируют наибольший потенциал развития за счет импортозамещения и вхождения азиатских игроков.

В 2022 году повсеместный спад деловой активности наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.

Так, снижение розничного товарооборота привело к сложностям с торговой и складской недвижимостью, а сокращение планов по развитию бизнеса вызывает спад в офисном сегменте.

«Для торговой недвижимости критичны уход большого числа международных брендов из России и возможное закрытие кинотеатров, которые генерировали значительный трафик торговых центров. Качественный офисный сегмент также напрямую затрагивает закрытие представительств западных компаний и последующее за ним сокращение бизнеса обслуживающих их российских партнеров и подрядчиков», ― говорит Илья Володько.

В этом году строительство торговых центров упало до минимума — такие показатели в России не регистрировались с 2004 года. Общая площадь торговой недвижимости, построенной в России в первой половине 2022 года, составила 94 тыс. кв. метров. Это на 75% меньше, чем в январе — июне 2021 года. Поэтому, отмечают эксперты, говорить о быстром восстановлении в сегменте торговли не приходится.

В сегменте офисной недвижимости продолжился тренд, запущенный еще со времен пандемии — активность стабильно снижается, а компании оптимизируют площади.

«Этот процесс сопровождается переходом сотрудников на удаленную работу или сокращением части штата. На этом фоне сохраняется спрос на недорогие и небольшие офисы», ― говорит директор департамента коммерческой недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов.

Но на общем фоне себя неплохо чувствует общепит и стрит-ретейл. Появились новые запросы на небольшие площади под заведения HoReCa, отмечает эксперт. После снятия ограничительных мер, необходимых во время пандемии, различные гастропроекты стали заметно лучше себя чувствовать, поясняет Псеунов.

В сегменте торговых помещений наблюдается некоторое перераспределение площадей — небольшие магазины, которые не могли конкурировать с крупными зарубежными игроками, получили возможность занять часть освободившихся ниш. В этом случае, возможно, произойдет разделение площадей на более мелкие лоты, поясняет Псеунов.

И на общем фоне динамично развиваются продуктовые сети, так как спрос на товары первой необходимости остается на высоком уровне.

Переориентация на онлайн-торговлю стала еще одним трендом, получившим продолжение с начала пандемии. Эта тенденция запустила активное развитие сегмента складских площадей.

«На фоне очевидных проблем с доступом в торговые центры и ковидных запретов усилилась электронная торговля, которая переместилась из традиционных ТЦ на онлайн-площадки. В свою очередь, это влечет за собой потребность в распределительных складских центрах, чтобы грамотно выстроить логистику», ― говорит Мурат Псеунов.

Глава Macon Илья Володько уверен, что частично восстановить спрос на объекты коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе поможет замена одних международных поставщиков другими, создание новых логистических схем и развитие импортозамещения.

На данный момент сегмент складской недвижимости, пострадавший менее всего в пандемию за счет развития электронной торговли, рискует стать наиболее пострадавшим из-за нарушения логистических связей и тотального сокращения импорта, считает Илья Володько.

Региональный директор, глава департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко отмечает, что в первом полугодии текущего года объем сделок на рынке складской недвижимости более чем в 11 раз ниже, чем в 2021-м.

«Большая активность была в прошлом году, и она во многом пришлась как раз на регионы юга страны ― Краснодар, Ставропольский край, Волгоградская область, Ростов. Очень много сделок было закрыто в этих регионах. Сейчас активность существенно снизилась. Это объективно. Мы видим, что закрытых сделок практически нет за последние месяцы», — прокомментировал Константин Фомиченко.

Фото: РБК Краснодар

По словам Фомиченко, к сокращению рынка в 2022 году привели объективные причины. Во-первых, это высокая ключевая ставка и, соответственно, повышенная стоимость финансирования и строительства. Во-вторых ― сложности, вызванные изменениями в технических заданиях проектов, связанные с заменой импортных комплектующих. Для того чтобы заключить новые контракты, очень сложно было получить смету от подрядчиков, от девелоперов.

В-третьих, в свете общей неопределенности, которая присутствовала и продолжает присутствовать, достаточно сложно такие контракты подписывать. Рынок реагирует сдержанно, участники занимают выжидательную позицию.

По мнению старшего эксперта департамента коммерческой недвижимости «Аякса» Дениса Заикина, такая позиция связана с выжиданием существенного снижения цен на рынке. По прогнозам эксперта, снижение цен должно произойти в сентябре-октябре 2022 года. В агентстве ожидают снижения темпов ввода новых складских объектов на 35–40%, увеличатся объемы незанятых складских площадей до 12–15%, спрос сместится в сторону более дешевых предложений складских площадей.

Но, несмотря на опасения, в целом спрос на складскую недвижимость не сократился, говорит представитель «Аякса».

«Да, прошла просадка на 15–20%, но уже в июне мы наблюдаем повышенный спрос со стороны московских компаний. Рынок интернет-торговли растет, и крупнейшие игроки заявили об увеличении складских мощностей. Кроме того, российские производители существенно нарастили производство, т.к. часть импортных товаров ушла из России, и спрос на отечественного производителя существенно вырос», ― комментирует Денис Заикин.

Специалист департамента коммерческой недвижимости «Аякса» Олег Четыркин считает, что уход крупных иностранных арендаторов позволит в текущем году сформировать новый спрос на аренду складской недвижимости.

Врезка: Более 750 иностранных компаний заявили, что они ограничивают свою работу в России, и отказались от новых инвестиций. Если они не вернутся, то освободившиеся складские площади может занять отечественный бизнес либо предприниматели из Азии.

Об этом говорят и аналитики агентства Knight Frank Russia. По мнению регионального директора Константина Фомиченко, оживление рынка складской недвижимости ожидается во втором полугодии текущего года.

«Мы ожидаем объем сделок в ЮФО к концу года на уровне 100–120 тыс. кв. метров. Если говорить по Краснодарскому краю, то я думаю, что на него придется львиная доля контрактов ― порядка 80–100 тыс. метров», — сказал Фомиченко.

Фото: РБК Краснодар

По данным консалтинговой компании CORE.XP, сегодня Юг России по-прежнему остается одним из ключевых направлений развития логистики. Совокупный объем качественных складских площадей класса А в южных регионах (Краснодарский край, Ростовская область, Ставропольский край) составляет 1,4 млн кв. м — это 5% от общего предложения по России).

«После некоторой паузы, вызванной февральскими событиями, компании вновь возвращаются к планам развития логистической инфраструктуры, в том числе и в южных регионах. На текущий момент совокупный объем активных запросов на Краснодарский край, Ростовскую область и Ставропольский край с реализацией в 2022–2023 гг. превышает 150 тыс. кв. метров. Это 8% от общего объема активных запросов на складские площади», ― прокомментировала аналитик отдела исследований компании CORE.XP Евгения Радько.

Большую часть спроса в указанных регионах, как и по России в целом, формируют компании сегмента розничной торговли, в частности продуктовый офлайн-ретейл.

«Исходя из текущих реалий, растет интерес к Новороссийску как южному морскому порту. В условиях нехватки качественного предложения в городе возросший спрос может стать драйвером развития складского рынка в нем, уже сейчас появляются новые проекты складских комплексов», ― заключила эксперт.

Директор по развитию «Ромекс Групп» Елена Хвостенко рассказала РБК Юг, что сегодня ГК «Ромекс» (владеет около 99 тыс. кв. м складских площадей в Краснодарском крае, Республике Адыгея, Ставропольском крае) не имеет вакантных площадей на юге страны и, более того, сохраняет все планы по вводу новых складских мощностей.

«В декабре 2021 года компания подписала контракты на строительство 220 тыс. кв. м складских площадей в ЮФО, из них 100 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию в ноябре 2022 года. Также ГК «Ромекс» сохранила свои планы по строительству и вводу в эксплуатацию третьей очереди ― сухого склада без температурных режимов площадью 40 тыс. кв. м в Новороссийске до 2023 года. Кроме того, планируется к реализации четвертая очередь склада ― комплекс площадью 44 тыс. кв. м», ― рассказала Елена Хвостенко.

На сегодняшний день перспективы для роста складского сегмента в регионе достаточно большие, отмечает региональный директор Knight Frank Russia Константин Фомиченко.

По данным аналитиков Knight Frank Russia, насыщенность рынка складской недвижимости в России составляет 0,22 кв. м на человека. В то время как в Западной Европе и США этот показатель на уровне 3,5–4 кв. м на человека, в Китае это 0,5 кв. метра. На Юге России этот показатель сегодня ниже 0,22 кв. метра.

«Важный момент также, на который нужно опираться здесь, это логистическое расположение региона. Мы часто видим, что, когда крупные федеральные сети планируют открыть складской объект на юге страны, они выбирают Краснодар по той причине, что с него можно снабжать не только сам город и край, но еще и ближайшие регионы: Северный Кавказ, Волгоград, Ростовская область, Крым. С логистической точки зрения Краснодарский край очень востребован. Рост рынка здесь будет продолжаться. В том числе благодаря Новороссийскому порту, через который проходит достаточно большой грузооборот», ― подчеркнул Фомиченко.

По оценкам экспертов, учитывая сегодняшние темпы строительства объектов, насыщенность рынка складской недвижимости на юге страны произойдет не ранее чем через 5–10 лет. Тогда регион сможет приблизиться к показателям Китая, с насыщенностью рынка около 0,5 кв. м на человека качественных складских комплексов категории А и В.