При снижении ключевой ставки и падении доходности вкладов часть средств граждан перетечет в альтернативные инструменты: в частности, в рынок недвижимости, рассказали РБК Краснодар опрошенные аналитики и участники рынка. При этом банковские продукты продолжат оставаться выгодным инструментом для сохранения сбережений, но на длинной дистанции планирования недвижимость выглядит привлекательнее. Наиболее устойчивым и интересным сегментом аналитики называют курортную недвижимость Сочи, где сохраняется дефицит качественного предложения с профессиональным управлением. Кроме того, умеренный рост цен на рынке курорта создает более доступные условия для старта инвесторов.

Совет директоров Банка России на заседании 24 июля снизил ключевую ставку — до 14%. Это десятое заседание подряд, когда ЦБ смягчает денежно-кредитную политику.

Средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 крупнейших банков страны на конец июля в зависимости от срока составила от 12,25% до 13,46%, подсчитали «РБК Инвестиции». При этом исторически наивысший уровень средней максимальной ставки по вкладам, 22,28% годовых, был зафиксирован во второй декаде декабря 2024 года.

Ключевая ставка все еще сохраняется на довольно высоких отметках, т. к. снижается не так быстро, и банковские депозиты продолжают оставаться привлекательными, говорит руководитель консалтинговой компании Macon Илья Володько.

«Но на длинном горизонте недвижимость выглядит привлекательнее: ставка все равно будет стремиться к более низким значениям, а недвижимость в любом случае войдет в новую фазу роста», — добавляет эксперт.

По мнению директора департамента по развитию активов холдинга AVA Group Евгения Панасенко, пересмотр условий ипотечных программ и снижение привлекательности банковских депозитов будут способствовать постепенному возвращению части отложенного спроса и перераспределению накоплений в пользу покупки недвижимости.

Аналогичное мнение озвучила руководитель отдела продаж ЛОК «Вера» Оксана Михайлова. По ее мнению, часть сбережений граждан неизбежно перераспределится в реальный сектор, и курортная недвижимость Сочи становится одним из главных бенефициаров этого тренда.

«На сегодняшний день Сочи формирует до 20% спроса на курортную инвестиционную недвижимость в России», — поясняет собеседница.

Коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева также ожидает перетока части капитала с вкладов в недвижимость. При этом, по ее мнению, наиболее устойчивым и инвестиционно-привлекательным остается премиальный сегмент.

«Элитная недвижимость — один из самых стабильных активов, практически не подверженный изменениям в сфере ипотечного кредитования», — отмечает спикер.

По словам Евгения Панасенко, положительная динамика уже прослеживается в количестве сделок на курорте: по данным Дом.РФ, за январь–июль 2026 года в Сочи было реализовано 280 квартир от застройщиков против 229 за аналогичный период прошлого года. Прирост год к году составил 22%. По оценкам компании Macon, к концу года общий прирост объема спроса в Сочи на недвижимость, связанный со снижением ключевой ставки, может достичь 10-15%.

Интерес к сочинской курортной недвижимости, по мнению участников рынка, будут подстегивать не только изменившиеся условия по вкладам и депозитам, но и сохраняющийся дефицит качественных объектов на курорте.

«Дефицит номерного фонда высокого класса в Сочи достигает 20 тыс. номеров, а спрос на отели категории 4–5 звезд ежегодно растет на 15–20%. При этом в городе действует мораторий на строительство жилья, земли под новые проекты практически нет, а объем многоквартирного строительства сократился с 1 млн до 600 тыс. кв. м», — объясняет Оксана Михайлова.

Сделки в плюсе

Эксперты и игроки отрасли прогнозируют оживление покупательской активности и рост числа сделок на рынке недвижимости Сочи к концу года. «Восстановление рынка, скорее всего, будет происходить последовательно, по мере изменения стоимости заемного финансирования и доходности альтернативных инструментов сбережения. При благоприятном сценарии количество сделок по итогам 2026 года может оказаться примерно на 10–15% выше уровня 2025 года», — прогнозирует Евгений Панасенко.

Тимур Нигматуллин, старший инвестиционный консультант ФГ «Финам» согласен: ориентир по приросту сделок до конца года — 10-15% по сравнению с 2025 годом.

«Умеренный рост вероятен. В основном в сервисных апартаментах. Всплеск сделок начала 2026 года был техническим — на ожиданиях ужесточения семейной ипотеки, затем спрос вернулся к уровню 2025 года. Навес нераспроданного предложения значителен и будет сдерживать рынок», — считает эксперт.

Директор департамента аналитики и операционного маркетинга компании «Неометрия» Мария Стакина придерживается более умеренного прогноза. «До конца года спрос будет плавно увеличиваться и рост продаж составит порядка 5–10% по количеству сделок. Ключевыми драйверами выступят инструменты застройщиков: рассрочки, скидки и специальные акции. Наиболее устойчивый спрос сохранится на объекты в ликвидных локациях и с понятной арендной моделью, особенно в премиальном сегменте», — уточнила Мария Стакина.

Без резких скачков

До конца 2026 года застройщики и аналитики прогнозируют умеренную динамику цен на недвижимость Сочи. В июле 2026 года средневзвешенная цена первичного жилья на курорте составляла около 353 тыс. руб. за кв. м, привела данные «Дом.РФ» коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова.

«В базовом сценарии цены могут увеличиться еще примерно на 3-7% от текущего уровня, при этом наиболее ликвидные проекты могут показать более высокую динамику», — добавляет она.

По мнению Марии Стакиной, в массовом предложении возможна стабилизация либо небольшой рост цен при условии дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики.

«Проекты в курортных локациях с устойчивой арендной моделью могут показать прирост стоимости метра в 5–10% за счет развития туристического потенциала», — добавляет она.

В премиум-сегменте прогнозируется более заметное увеличение цен, отметила Оксана Михайлова. Рост может составить 8–15%. При этом средний чек покупки уже закрепился в диапазоне 27–32 млн руб. против 18–24 млн руб. годом ранее.

По прогнозам некоторых аналитиков, в течение этого и следующего года роста цен на недвижимость в Сочи ожидать не стоит. Так, Илья Володько полагает, что цены будут находиться в пределах текущих значений. При соблюдении определенных условий возобновление роста цен можно будет ожидать после 2028 года.

Комфортный вход

Аналитики считают, что покупка недвижимости сейчас может быть выгодной. По словам Ильи Володько, Сочи последние полтора года находится на достаточно низких отметках с точки зрения спроса, что не повлияло на динамику стоимости лотов.

«Снижения цен это не вызвало, что лишний раз показывает его устойчивость. Однако, возможность получить привлекательные и выгодные с точки зрения цены или условий покупки предложения есть. В этом смысле время для инвестиций удачное», — говорит руководитель консалтинговой компании Macon.

По его оценкам, наиболее популярным инвестиционным продуктом в Сочи сегодня являются апарт-отели. Ожидается, что только по итогам этого года общий объем продаж в этом сегменте составит около 1,5 тыс единиц.

«Главное преимущество для покупателя заключается в том, что управляющие компании берут на себя все операционные задачи: от продвижения до уборки, предлагая инвесторам как плавающий доход, так и выплаты по гарантированным программам. Это снижает риски сезонности и простоя. В случае самостоятельного управления существенно возрастает операционная нагрузка», — поясняет Тамара Коломийцева, коммерческий директор Parade Development.

По ее данным, годовая доходность инвестиций в премиальную недвижимость в Сочи может варьироваться в диапазоне 16–20% в зависимости от проекта. Прибыль от перепродажи в наиболее ликвидных проектах в ряде локаций Сочи оценивается в 10-20%, отмечает коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова.

«На текущий момент показатель поддерживается ростом стоимости жилья на фоне постепенного восстановления спроса и удорожания себестоимости строительства. При этом, по актуальным оценкам, доходность долгосрочной аренды жилья в Сочи составляет порядка 6-8% годовых, однако посуточная аренда потенциально может приносить больше за счет курортного спроса, но требует учета сезонности, загрузки и расходов на управление», — говорит Елена Карагезова.

Старший инвестиционный консультант ФГ «Финам» утверждает, что заявляемые рынком 15-20% годовых — верхняя граница. «Чистая доходность после комиссии оператора (обычно 20-30% выручки), простоя и налогов — 6-10% годовых. Сопоставимо с депозитами и ОФЗ (облигациями федерального займа) при худшей ликвидности и большем операционном риске», — заключает Тимур Нигматуллин.

Как сообщал ранее РБК Краснодар, средний бюджет покупки недвижимости на первичном рынке Сочи достиг 31,5 млн руб. в мае 2026 года, что на 6,1% больше, чем годом ранее, по данным платформы для анализа рынка недвижимости bnMAP.pro. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи достигла 715 тыс. руб. (+3% за год). Количество лотов в предложении, по оценкам аналитиков платформы, составило 9,3 тыс., что на 25,7% больше, чем в мае 2025 года.

Материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен