Курортный ренессанс: почему рынок жилья на Черном море ждет рост

Фото: Пресс-служба администрации Сочи

Рынок курортной недвижимости активно развивается все последние годы — по сравнению с периодом 2009–2010 годов сегмент качественно и количественно изменился, отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольга Широкова.

Если первоначально он был представлен не так широко, как «первичка» в столичных регионах и Краснодаре, то события последних лет выступили катализаторами его развития. На рынок стали выходить новые игроки, появилось большое количество проектов. Пока они в основном сосредоточены в Сочи. Но в ближайшем будущем это может измениться — эксперты прогнозируют взрыв предложения на рынке в 2–3 раза.  

«Сейчас к туризму большой интерес, и созрел российский потребитель, который готов приобрести премиальное жилье. У нас есть большие неопределенности с выездом за границу, непонятно, что будет с валютами и что будет с нашей недвижимостью там. Российский продукт выглядит безрисковым. Но проблема в том, что качественного предложения очень мало», ― отмечает руководитель направления туризм и инфраструктура банка ДОМ.РФ Ольга Земцова.

Потенциал развития рынка курортной недвижимости в России оценивается в 2 млн кв. метров. Свыше 300 тыс. кв. метров — это дефицит в элитном сегменте. Для его закрытия потребуется 10–15 лет.  

Но ограниченный спрос привел к росту цены и заставляет покупателей искать альтернативы. Пока первичный рынок других городов очень узок.

«Аналогов Сочи ― как по качеству инфраструктуры (в том числе для детей), так и по транспортной доступности ― нет, особенно сейчас. В Анапе временно не работает аэропорт, да и рынок достаточно узкий ― на данный момент всего 12 проектов новостроек. Рынок Геленджика еще меньше», ― отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и региональному развитию агентства недвижимости РАД Ирина Ольшанникова.  

На побережье острый дефицит первичной недвижимости, в особенности качественной, соглашается директор по продажам группы компаний Aspir (ЖК Sun City) Игорь Бойко. Единственная локация, которая стоит особняком — это Сочи.

«Поэтому мы прогнозируем рост стоимости. Так как альтернатив Сочи на внутреннем рынке нет, то в этом году увеличение составит 10% как минимум. Перемещаться в мире стало гораздо сложнее. Большинство тех, кто зарабатывает в России, смотрят именно на внутренний рынок. На курортах крайняя нехватка 5* отелей, они переполнены, и людям просто приходится искать альтернативу. Покупка недвижимости на курорте стала неким гарантом ― твой отпуск состоится, а в остальное время будет давать приличный доход от аренды», ― отмечает он.  

В ГК «Метрикс» дают более скромные оценки по росту цен — порядка 7% по итогам года.

«В данные момент цены более-менее стабилизировались. Но мы видим, что снижается ключевая ставка, дешевеет ипотека. Это приведет к тому, что спрос продолжит превышать предложение. Плюс дорожают строительные материалы. В 2023 году ожидается более резкий подъем цены за квадратный метр», ― прокомментировали в компании.

Темпы роста цен на недвижимость в Сочи в 2022 году были рекордными, отмечает директор по развитию компании «Лето Недвижимость» Станислав Ризов. Поэтому пока сложно прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, но корректировки в сторону уменьшения не ожидается.

«Сейчас объективно на рынке есть два крупных проекта, которые находятся в стадии строительства. Мы ожидаем, что сюда зайдут крупные федеральные девелоперы, которые будут строить большие комплексы. Тогда появится предложение. Сейчас же оно, после недавнего ажиотажа, крайне ограничено», ― отмечает Ризов.

Интерес к Сочи подогревается тем, что это уникальный курорт и единственный субтропический город в РФ.

«Это уникальная локация, где сочетаются море и горнолыжный кластер. Ни в целом по России, ни в Краснодарском крае такого больше нет. В Новороссийске сильные ветра, в Анапе цветет море. Во многих городах нечем заняться. Поэтому интерес к недвижимости в Сочи будет стабильный», ― резюмирует эксперт.

«Морские курорты Краснодарского края и Крыма переживают ренессанс. Они были пионерами этого рынка. Надеемся, что Геленджик появится на карте в какой-то момент. Есть Крым и Севастополь с первыми проектами новой волны, очень качественными», ― считает Ольга Широкова.

Есть потенциал у таких уникальных локаций, как Абрау-Дюрсо и «Лефкадия». Массовой застройки там не ожидается, но возможно появление элитных предложений, считает эксперт. Будет развиваться и территория Крыма — большая часть проектов в сегменте комфорта, но есть запрос и на бизнес. А точечно, в уникальных и красивых локациях, будет появляться и «элитка».

Так как спрос формируется в условиях изменения градостроительной политики и запрета или ограничения на выдачу новых разрешений на строительство в ряде приморских городов на Юге, то после их снятия предложение вырастет в 2–3 раза.

«В Геленджике ноль новостроек, два или три года действует запрет и не выходит ничего. Все старое распродалось, остатки совсем точечные. Там рост будет 1000% из-за эффекта низкой базы. В Анапе, Сочи ― если банки поддержат и ипотека будет, то раза в три мы можем вырасти за 2–3 года. И это будут хорошие проекты, которые ведут качественные девелоперы», ― отмечает Широкова.

Но у рынка есть потенциал для дальнейшего развития и в не столь очевидных локациях. В частности, практически не развит сегмент курортов при крупных городах. По оценкам аналитиков, этот тренд начался в 2004–2005 годах с Санкт-Петербурга, когда стали появляться апартаменты на горнолыжных курортах при больших санаториях. Потенциально такие кластеры могут появляться в любых туристических локациях и в крупных городах в качестве дополнения к гостиничным рекреационным комплексам.

«И совсем новая тема, о которой мы заговорим в ближайшие 3–5 лет, ― это курортная недвижимость на таких знаковых курортах, как Байкал, Камчатка, Сахалин, Минеральные Воды. Это смесь курортной недвижимости и инвестиционного продукта. Мы считаем, что это развитие туризма и курорта, что сейчас происходит, даст толчок развитию этих сегментов», ― комментирует представитель Knight Frank.

По словам Широковой, у территории Кавказских Минеральных Вод очень большой потенциал, особенно в части курортной недвижимости.

«Это очень очевидное и простое направление — даже больше, чем Сочи. Круглогодичный курорт со стабильным турпотоком и хорошей погодой, а также возможностью лечения. Там будут развиваться все направления: и элитная недвижимость, и апартаменты, и жилье для постоянного проживания. Единственная проблема этих неочевидных регионов — она, кстати, была и в Сочи — отсутствие правильного, качественного предложения. Тот же Кисловодск — там большое количество проектов. Но не нужна однокомнатная квартира в 150 кв. метров. Люди приезжают отдыхать и гулять», ― отмечает она.

Потенциал локаций будет реализован в случае, если потребителю предложат качественный продукт. Но пока в регионах количество девелоперов невелико.

Эксперты и игроки рынка прогнозируют, что сегмент ждет стабилизация цен — рост будет, но уже без скачков. В ближайшее время на него придут новые игроки, как региональные, так и федеральные, а размер проектов вырастет за счет сращивания апартаментов с отельными комплексами.