Цифры падают: почему на Юге сокращается площадь квартир в новостройках

Фото: ru.freepik.com

В России в последние годы фиксируется тенденция сокращения площади квартир в новостройках. Например, средняя площадь лотов в Старой Москве с января 2019 года сократилась на 26,51% — с 71,1 до 56,2 кв. м, сообщал «РБК Недвижимость». По мнению экспертов, это происходит на фоне роста предложения малогабаритных квартир-студий и наблюдается в ряде других регионов страны.

В середине мая 2024 года в Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м. В данный момент речь идет только о столице, но подобную инициативу могут ввести в других регионах — ее уже поддержал губернатор Ленинградской области.

Актуально это окажется и для ряда городов юга России. В частности, Сочи, где доля квартир до 28 кв. м составляет 21%, сообщал РБК Краснодар. По этому показателю город-курорт находится на третьем месте в РФ.

Что касается других городов Юга, то аналогичная ситуация по сокращению площадей прослеживается в Ростове-на-Дону, где с 2021 года средняя площадь квартиры в новостройке в продаже снизилась на 3,7% — до 50 кв. м.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, предоставленным РБК Ростов, в донской столице за это время уменьшились студии — средняя площадь лота сократилась на 4%, до 27,7 кв. м. Незначительно, на 0,8%, потеряли в площади однокомнатные квартиры, которые в среднем составляют 39,9 кв. м.

Средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже «подросла» на 2,6%, до 60,8 кв. м, а трехкомнатных изменилась незначительно — на 0,1%, составив 80,7 кв. м.

Значительнее всего вырос сегмент четырехкомнатных квартир — с 2021 года их площадь выросла на 7,8%, до 138,3 кв. м. По данным аналитиков, эта динамика может быть связана с небольшим объемом предложения квартир такого типа в новостройках, так как на небольшой расчетной базе любое изменение параметров заметно сильнее.

В Краснодаре, несмотря на общие тенденции по сокращению площадей квартир, ситуация отличается. Так, в середине 2021 года средняя площадь лота в новостройке составляла в городе 48,5 кв. м, а в мае 2024 года — 49,9 кв. м, увеличившись на 2,9%.

Наибольший прирост с 2021 года продемонстрировали студии — с 25,8 до 28,6 кв. м.

«Интересно, что даже средняя площадь краснодарской студии в продаже сейчас превышает порог Москвы, где с 7 мая запрещено строительство квартир менее 28 кв. метров», — прокомментировали в пресс-службе платформы.

Также выросла средняя площадь однокомнатных квартир — на 1,2%, до 39,8 кв. м. При этом средние площади остальных типов квартир, напротив, сократились: двухкомнатные с 59,9 до 59,1 кв. м, трехкомнатные с 83,1 до 79,5 кв. м, четырехкомнатные с 125,5 до 122,9 кв. м.

Большинство представителей строительных компаний юга России, опрошенных РБК Ростов, сошлись во мнении, что в последние годы в южном регионе наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартир в новостройках. Как прокомментировал коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов, в основном это связано с эволюцией запросов и потребностей покупателей. Компактные квартиры становятся все более популярными из-за их доступной стоимости и снижения расходов на обслуживание.

Малогабаритное жилье также привлекательно для инвесторов, так как обеспечивает стабильный доход от аренды и имеет более быструю окупаемость. «Доля малогабаритных квартир в новых проектах компании «АльфаСтройИнвест» в последние пару лет была значительна, однако мы снова наблюдаем повышенный интерес к средней квадратуре 40-50 кв. м. Спрос на студии в наших проектах может значительно различаться в зависимости от региона, специфики рынка недвижимости и целевой аудитории проекта в целом», — отметил Балабанов.

Изменение квартирографии произошло в том числе из-за того, что в 2020 году появилась субсидированная ипотека с лимитом до 6 млн руб., отметил директор коммерческого департамента СК DOGMA Павел Петров. «Застройщики начали пересматривать будущие проекты так, чтобы, например, двухкомнатная квартира могла вместиться в этот лимит и ее можно было купить в ипотеку с господдержкой. С этим связано и увеличение спроса на двухкомнатные квартиры. Востребованными стали также однокомнатные квартиры чуть большей площади, но опять же с кредитным телом до 6 млн руб. Студии сейчас менее востребованы, так как на вторичном рынке нет инструментов для их последующей реализации и их стали реже покупать в инвестиционных целях», — пояснил он, добавив, что в экспонируемых компанией квартирах в последние годы площадь, напротив, выросла.

Коммерческий директор «Метрикс Development» Антон Морозов также высказал мнение, что сокращение средних площадей квартир произошло за счет оптимизации планировочных решений. В компании эти изменения оказались незначительными.

«Застройщики совершенствуют квартирографию и уходят от неэффективных квадратных метров, которые сильно влияют на конечную стоимость. Приобретая жилье в новостройке, мы покупаем сценарий жизни в этой квартире. Если раньше средняя однокомнатная квартира была площадью 35-37 кв. м, то сейчас тот же сценарий жизни можно предложить и в 28-31 кв. м», — добавил Морозов.

Он добавил, что изменилась и структура спроса. Так, в кубанской столице чаще покупают однокомнатные квартиры 31-38 кв. м, двухкомнатные 48-65 кв. м. По части студий, на черноморском побережье популярны объекты площадью 18-24 кв.м, тогда как в Краснодаре — 25-28 кв. м.

Аналогичные данные озвучили аналитики компании AVA, согласно которым в прибрежном кластере наиболее востребованы небольшие по площади квартиры — от 18 кв. м. Более того, в общем объеме продаж в Сочи студии занимают 43%, так как подобная недвижимость подходит для инвестиций и последующей сдачи в аренду.

«Чаще всего квартиры в Сочи приобретают в качестве летней резиденции, в связи с чем наиболее востребованы небольшие лоты. В частности, мы видим рост интереса к нашим жилым комплексам «Кислород», «Горный» и «Летний». <...> Кроме того, учитывая динамику роста турпотока и стоимости квадратного метра, многие приобретают такую недвижимость в инвестиционных целях», — прокомментировала коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева.

В ближайшие годы ожидается продолжение смещения спроса в сторону более компактного жилья. Как отметили в департаменте маркетинга и аналитики инвестиционного холдинга AVA, наиболее востребованными станут однокомнатные квартиры и студии площадью от 30 до 45 кв. м. Исключением может стать Сочи, где не прогнозируется дальнейшего снижения из-за нынешних небольших размеров квартир.