Без дефицита: что происходит с рынком недвижимости на Кубани

Фото: пресс-служба администрации Сочи

По данным на май, из 7,57 млн кв. м строящегося многоквартирного жилья на Кубани непроданными остаются около 6 млн кв. м, что составляет примерно 80% от общего объема. Это говорит о высокой степени затоваренности регионального рынка. Такие данные РБК+Юг и Северный Кавказ предоставили в аналитическом департаменте AVA Group.

По данным холдинга, наибольшая доля непроданных квартир зафиксирована в Анапе — 89%. В Новороссийске этот показатель приближается к 88%, а в Краснодаре составляет около 79%. Такие цифры указывают на избыток предложения и необходимость переоценки девелоперских стратегий.

В связи с этим в ближайшие один-два года девелоперы, скорее всего, будут сдержанно подходить к выводу новых проектов. Для Краснодарского края можно ожидать сохранения объемов ввода жилья на уровне 4,5-5 млн кв. м в год, однако значительного прироста в обозримом будущем не произойдет.

На сегодняшний день из 7,57 млн кв. м строящегося жилья в Краснодарском крае 5,95 млн кв. м (почти 79%) приходится на комфорт-класс.

В ближайшие годы этот формат будет претерпевать изменения под воздействием снижающейся доступности ипотечного кредитования и перераспределения потребительских приоритетов. Девелоперам предстоит точнее соотносить свои проекты с реальным уровнем платежеспособности покупателей. На этом фоне можно ожидать появления так называемого «базового комфорт-класса» — жилья, в котором будут сохранены ключевые признаки сегмента: благоустроенные дворы, продуманная архитектура, удобная транспортная доступность. Однако внутри квартир возможна оптимизация: уменьшение площади, упрощенная отделка и более функциональные планировочные решения, позволяющие удерживать стоимость на приемлемом уровне без снижения качества жизни.

Доля жилья комфорт-класса в структуре рынка будет сохраняться на высоком уровне, чему способствует постепенное сокращение объемов строительства в сегменте «эконом». В то же время проекты «бизнес» и «элит» в Краснодарском крае, как правило, реализуются в нежилом формате. Это обусловлено ограниченным количеством участков, имеющих жилое назначение, в наиболее перспективных локациях для премиальной застройки.

В курортных городах региона рынок недвижимости в ближайшие годы будет активно развиваться. Рост конкуренции приведет к улучшению качества проектов, появлению новых форматов и уникальных решений, направленных на привлечение клиентов. Развитие внутреннего туризма, включая не только традиционный летний отдых на побережье, но и горнолыжные курорты, усиливает спрос на комфортное размещение, считают в AVA Group.

В ближайшие годы динамика развития курортной недвижимости в Краснодарском крае будет определяться сочетанием инвестиционной привлекательности, повышенных требований к уровню сервиса и ростом качества девелоперских проектов.

Среди основных трендов в этой сфере — устойчивый рост турпотока в Краснодарский край, появление объектов в престижных локациях с уникальными характеристиками и развитие медицинского туризма.

Рынок премиальной недвижимости Краснодарского края, несмотря на ряд ограничений, тоже ждет развитие. Основным центром концентрации элитного жилья в регионе сейчас является Сочи. Благодаря круглогодичному туристическому потоку, развитой инфраструктуре и статусу международного курорта, именно здесь сосредоточена большая часть премиального предложения.

В Анапе и Новороссийске также реализуются отдельные высококлассные проекты, однако объем таких объектов существенно ниже. Несмотря на наличие развитой городской среды и природных ресурсов, уровень спроса и цен в этих городах пока не достиг показателей сочинского рынка.

Перспективы сегмента напрямую зависят от появления новых локаций с высоким инвестиционным потенциалом, а также от реализации крупных инфраструктурных проектов. При наличии таких драйверов рынок премиальной недвижимости в регионе способен продемонстрировать рост как в жилом, так и в нежилом форматах, констатируют специалисты AVA Group.

Таким образом, рынок недвижимости Краснодарского края в ближайшие два года претерпит существенные изменения. Объем вывода новых проектов в массовом сегменте сократится, но в курортных городах конкуренция только усилится. В то же время ожидать существенного расширения льготных ипотечных программ не стоит, хотя точечные меры, такие как, например, отмена лимитов по ипотеке для IT-специалистов, могут оказать положительное влияние на спрос со стороны отдельных категорий граждан. Но в целом изменения структуры спроса и предложения на региональном рынке такие инициативы не вызовут.

По словам директор по стратегическим инвестициям AVA Group Евгения Панасенко, большие объемы строительства в регионе накладывают повышенные требования к созданию инфраструктуры, что является одной из особенностей рынка недвижимости Кубани. В частности, для нормальной жизни городов нужны логистические мощности, и краснодарская агломерация занимает третье место в России по объему качественных складских помещений.

«Краснодар уверенно удерживает позиции одного из ведущих региональных рынков складской недвижимости в России, занимая третье место по объему качественных складских площадей после Екатеринбурга и Новосибирска. На долю Краснодарской агломерации приходится не менее 60% всего нового строительства складской недвижимости региона. По итогам 2024 года объем арендных сделок на рынке складской недвижимости Краснодарского края сократился на 34,3%: с 300 тыс. кв. м в 2023 году до 197 тыс. кв. м в 2024. Такая динамика связана с насыщением рынка, нехваткой свободных помещений, удорожанием их аренды, а также замедлением товарных потоков в сложившихся экономических условиях», — отметил Панасенко.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен