Лента новостей
Все новости Краснодар
Власти Москвы рекомендовали воздержаться от посещения фан-зоны у МГУ 01:25, Общество Глава МИД Молдавии попросил «не реагировать нервно» на резолюцию ООН 01:24, Политика СМИ узнали о госпитализации отца Майкла Джексона 01:07, Общество Президент Южной Кореи пригласил Путина посетить страну 00:41, Политика Кадыров присвоил нападающему сборной Египта почетное гражданство Чечни 00:26, Общество И.о. замгендиректора «Роскосмоса» стал зампред главы коллегии ВПК 00:22, Политика В доме члена совета бывшей правящей партии Армении прошли обыски 00:02, Политика В суд Кабардино-Балкарии передали уголовное дело о неуплате 4 млрд руб. 22 июн, 23:49, Общество Киев потребовал от Bloomberg перекрасить Крым на карте 22 июн, 23:48, Политика Украинских кондитеров оштрафовали из-за схожей с Roshen упаковки 22 июн, 23:31, Бизнес Рука Бога, лучшая сборная СССР и осьминог: курьезы ЧМ по футболу 22 июн, 23:29, Спецпроект РБК Спорт Цены на нефть подскочили на фоне решения по судьбе сделки ОПЕК+ 22 июн, 23:14, Экономика В Москве госпитализировали актрису Анну Ардову 22 июн, 23:14, Общество Итоги дня: ситуация вокруг главы АФК «Система» сдержала рост рынка акций 22 июн, 23:13, Quote Стала известна причина смерти поэта Наума Коржавина 22 июн, 23:01, Общество Швейцарцы на последних минутах вырвали победу у Сербии 22 июн, 22:54, Спорт «Реал» приобрел 19-летнего украинского вратаря 22 июн, 22:40, Спорт Египетские СМИ назвали причины проигрыша сборной Египта 22 июн, 22:39, Общество Российское посольство написало письмо принцу Чарльзу о «деле Скрипалей» 22 июн, 22:34, Политика Более 30 российских легкоатлетов допустили до международных соревнований 22 июн, 22:24, Политика Сделайте ваш прогноз на исход матчей ЧМ-2018 22 июн, 22:17, Спецпроект РБК Спорт Телеканал «Дождь» подал против столичной налоговой 80 исков 22 июн, 22:05, Общество ЕС ответил на угрозу Трампа ввести пошлину на европейские автомобили 22 июн, 22:04, Экономика Кадыров ответил Госдепу на призыв освободить Оюба Титиева 22 июн, 21:57, Общество Крупная группировка сирийской оппозиции перешла под командование Дамаска 22 июн, 21:32, Политика МИД России назвал легализацию каннабиса в Канаде грубым нарушением права 22 июн, 21:24, Политика Каталония решила разорвать протокольные отношения с королевским двором 22 июн, 21:05, Политика МИД рассказал о российских загранпаспортах фигурантов «кокаинового дела» 22 июн, 21:05, Политика
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Краснодарский край, 25 мар 2014, 12:18
0
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Для того чтобы определить потенциал будущего движения цены мы сравним цены на недвижимость в других крупных региональных городах с краснодарскими и рассчитаем специфические индексы, которые широко применяются в практике западного девелопмента.

Как в других городах?

Сравнительный анализ средневзвешенных цен на строящуюся недвижимость в городах-миллионерах и Краснодаре показывает, что в нашем городе цена является сравнительно низкой. Средневзвешенное значение по итогам 2013 г. составляло 43,2 тыс. руб./кв. м. Ниже цены только в Волгограде и Омске. В тройку лидеров по ценам на новостройки входят Новосибирск, Екатеринбург и Нижний Новгород. Безусловно эта ситуация слабо информирует нас о том, будет ли цена в Краснодаре на строящееся жилье дальше снижаться, хотя эти данные могут являться ориентиром для дальнейшего количественного анализа.

Как цена соотносится со ставками аренды?

Индекс Price to Rent выражает соотношение стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры. Рынок аренды квартир четко подчиняется рыночным механизмам спроса и предложения, на этих рынках практически отсутствуют «пузыри», поэтому изучение данного соотношения является информативным для определения степени справедливости цены.

При большом разнообразии на рынке типов, классов, форматов строящихся квартир за эталон при расчете мы выбрали 2-комн. квартиру эконом-класса площадью 54 кв. м. Такой рыночный продукт фигурирует в методике фонда РЖС при определении уровня доступности жилья.

Собственная база объектов недвижимости и рыночных показателей АКГ «ЮИКЦ» свидетельствует, что такая квартира в текущий момент на рынке стоит около 2,2 млн. руб. Ежемесячный уровень арендной ставки на эту квартиру составляет 20 тыс. руб., годовая выручка – 240 тыс. руб. Величина соотношения стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры составляет 9,7.

Много это или мало? Общепринятым «нормальным» диапазоном значения является 10-15. Получается, что в Краснодаре цена на строящуюся недвижимость является справедливой по отношению к ставке аренды, даже немного занижена.

Как цена соотносится с доходами населения?

Индекс Price to Income выражает соотношение между доходом домохозяйства из двух работающих человек и стоимостью квартиры. В качестве первого показателя использован уровень номинального ежемесячного дохода, который по итогам 9-ти месяцев 2013 г. в Краснодаре составил 32 тыс. 562 руб. Рыночный продукт использован аналогичный тому, который был в предыдущем индексе.

Расчетное соотношение годового дохода домохозяйства и бюджета 2-комн. квартиры составляет 3,0. Общепринятым равновесным значением считается уровень 2,5-4,5 годового дохода. Таким образом можно сделать вывод, что сложившийся уровень цен справедлив с точки зрения баланса спроса и предложения. Причиной этого является активно развитое ипотечное кредитование, использование материнского капитала и других мер господдержки. Эти инструменты расширяют емкость спроса за счет части населения, которая не может позволить купить квартиру, накапливая собственные средства.

Так будет ли снижение цен на строящиеся квартиры в Краснодаре?

Мы считаем, что не будет. Оба количественных сравнения говорят о том, что уровень цен сбалансирован по отношению к спросу и предложению, находится у нижней границы «нормы». Потенциал снижения цен невелик, кроме того по сравнению с другими крупными городами страны текущая цена на квартиры и так уже низкая. Даже если тренд станет отрицательным, это существенно подорвет экономическую эффективность застройщиков, поставит строительные компании на грань рентабельности бизнеса. Такая ситуация заставит пересмотреть планы широкой экспансии застройщиков на рынок жилья г. Краснодара, приведет к сокращению объемов строительства и, в конечном итоге, также позволит остановить снижение цен на строящиеся квартиры.