Лента новостей
Все новости Краснодар
Битва дизайнеров: как по-разному можно оформить одну и ту же квартиру 21:00, РБК и Whirlpool Глава саудовского МИДа назвал убийство журналиста ужасной ошибкой 20:43, Политика В Московской области объявили желтый уровень опасности из-за тумана 20:06, Общество Ужин за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 20:00, РБК и Barilla Мнучин рассказал о переговорах по отключению Ирана от SWIFT 19:52, Политика Тест: проверьте знание новостных тем и экономических трендов 19:51, РБК и Thomson Reuters В МВД назвали виновного в ДТП с автобусом в Подмосковье 19:47, Общество «Спартак» потерпел третье подряд домашнее поражение в чемпионате России 19:26, Спорт Число госпитализированных после нападения в Керчи выросло до 50 человек 19:26, Общество Почему США решили выйти из одного из основных договоров холодной войны 19:25, Политика Фигуранта дела о взрыве на заводе в Гатчине отправили под домашний арест 19:13, Общество Дедлайн: как воспринимают время в разных культурах 18:57, РБК и Инвитро Три страны из G7 осудили убийство журналиста в саудовском консульстве 18:34, Политика Четыре человека погибли в ДТП с маршруткой и автобусом в Подмосковье 18:34, Общество В Бельгии не исключили отказа от поставки оружия в Саудовскую Аравию 18:19, Политика Число жертв железнодорожной аварии на Тайване увеличилось до 22 человек 18:04, Общество Как в России выращивают быков элитной породы блэк ангус 17:58, РБК и Мираторг В американском клубе при обрушении пола пострадали 30 человек 17:35, Общество Песков прокомментировал возможность обсуждения ДРСМД Путиным и Болтоном 17:19, Политика Певицу Аниту Цой госпитализировали 17:11, Общество Все пропало: кто устроил одну из крупнейших афер на рынке Forex 17:10, Финансы Работа, отношения, фигура: как перестать испытывать боль 16:54, Спецпроект РБК PINK Горбачев прокомментировал отказ США от ДРСМД словами «не от большого ума» 16:49, Политика Трамп сравнил послания Ким Чен Ына с «любовными письмами» 16:47, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Арсенал». Онлайн 16:30, Спорт «Зенит» в меньшинстве проиграл «Динамо» в чемпионате России 16:26, Спорт В Казани из-за задымления в медцентре эвакуировали более 300 человек 16:24, Общество Емельяненко ушел с поста главы Союза ММА России 16:22, Общество
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Краснодарский край, 25 мар 2014, 12:18
0
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Для того чтобы определить потенциал будущего движения цены мы сравним цены на недвижимость в других крупных региональных городах с краснодарскими и рассчитаем специфические индексы, которые широко применяются в практике западного девелопмента.

Как в других городах?

Сравнительный анализ средневзвешенных цен на строящуюся недвижимость в городах-миллионерах и Краснодаре показывает, что в нашем городе цена является сравнительно низкой. Средневзвешенное значение по итогам 2013 г. составляло 43,2 тыс. руб./кв. м. Ниже цены только в Волгограде и Омске. В тройку лидеров по ценам на новостройки входят Новосибирск, Екатеринбург и Нижний Новгород. Безусловно эта ситуация слабо информирует нас о том, будет ли цена в Краснодаре на строящееся жилье дальше снижаться, хотя эти данные могут являться ориентиром для дальнейшего количественного анализа.

Как цена соотносится со ставками аренды?

Индекс Price to Rent выражает соотношение стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры. Рынок аренды квартир четко подчиняется рыночным механизмам спроса и предложения, на этих рынках практически отсутствуют «пузыри», поэтому изучение данного соотношения является информативным для определения степени справедливости цены.

При большом разнообразии на рынке типов, классов, форматов строящихся квартир за эталон при расчете мы выбрали 2-комн. квартиру эконом-класса площадью 54 кв. м. Такой рыночный продукт фигурирует в методике фонда РЖС при определении уровня доступности жилья.

Собственная база объектов недвижимости и рыночных показателей АКГ «ЮИКЦ» свидетельствует, что такая квартира в текущий момент на рынке стоит около 2,2 млн. руб. Ежемесячный уровень арендной ставки на эту квартиру составляет 20 тыс. руб., годовая выручка – 240 тыс. руб. Величина соотношения стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры составляет 9,7.

Много это или мало? Общепринятым «нормальным» диапазоном значения является 10-15. Получается, что в Краснодаре цена на строящуюся недвижимость является справедливой по отношению к ставке аренды, даже немного занижена.

Как цена соотносится с доходами населения?

Индекс Price to Income выражает соотношение между доходом домохозяйства из двух работающих человек и стоимостью квартиры. В качестве первого показателя использован уровень номинального ежемесячного дохода, который по итогам 9-ти месяцев 2013 г. в Краснодаре составил 32 тыс. 562 руб. Рыночный продукт использован аналогичный тому, который был в предыдущем индексе.

Расчетное соотношение годового дохода домохозяйства и бюджета 2-комн. квартиры составляет 3,0. Общепринятым равновесным значением считается уровень 2,5-4,5 годового дохода. Таким образом можно сделать вывод, что сложившийся уровень цен справедлив с точки зрения баланса спроса и предложения. Причиной этого является активно развитое ипотечное кредитование, использование материнского капитала и других мер господдержки. Эти инструменты расширяют емкость спроса за счет части населения, которая не может позволить купить квартиру, накапливая собственные средства.

Так будет ли снижение цен на строящиеся квартиры в Краснодаре?

Мы считаем, что не будет. Оба количественных сравнения говорят о том, что уровень цен сбалансирован по отношению к спросу и предложению, находится у нижней границы «нормы». Потенциал снижения цен невелик, кроме того по сравнению с другими крупными городами страны текущая цена на квартиры и так уже низкая. Даже если тренд станет отрицательным, это существенно подорвет экономическую эффективность застройщиков, поставит строительные компании на грань рентабельности бизнеса. Такая ситуация заставит пересмотреть планы широкой экспансии застройщиков на рынок жилья г. Краснодара, приведет к сокращению объемов строительства и, в конечном итоге, также позволит остановить снижение цен на строящиеся квартиры.