Лента новостей
Все новости Краснодар
Как с успехом продвинуть бизнес на конференции 18:38, РБК и Открытие В Москве открыли первую двойную выделенку 18:31, Общество «Роснефть» связала перекупщиков бензина с экс-сотрудниками биржи 18:26, Бизнес Что будет с Litecoin: криптовалюта подешевела на 34% с 7 ноября 18:24, Крипто Грузооборот группы НМТП в январе-сентябре 2018 года сократился на 2% 18:21  Букмекеры: ХК «Сочи» во второй раз в сезоне переиграет «Северсталь» 18:10  «ВКонтакте» разрешила всем пользователям скачивать собственные данные 18:09, Технологии и медиа В Белоруссии ограбившего банк россиянина приговорили к 15 годам колонии 18:08, Общество В Тульской области эвакуировали школу из-за «Киндер-сюрприза» с ртутью 18:04, Общество «Аэрофлот» лишил клиента платинового статуса за критику в соцсетях 17:55, Общество Остаться на плаву: как съездить в отпуск и не разориться 17:52, РБК и Мир Бывшего футболиста сборной Англии обвинили в сексуальном домогательстве 17:49, Общество Путин сделал Матвиенко главой президентского совета по защите детей 17:48, Политика В Швеции создали новый Нобелевский комитет по литературе 17:43, Общество На Кубани в январе-октябре 2018 года промпроизводство выросло на 3% 17:39  CNN узнал об угрозах Белого дома еще раз лишить Акосту аккредитации 17:38, Политика Суд в Петербурге арестовал бывшего ректора аграрного университета 17:36, Общество Куда пойдет цена: экономический тест для бизнесменов 17:30, РБК и Thomson Reuters Путин напомнил о предложении Эрдогана назвать «Турецкий поток» 17:30, Политика Рынок элитного жилья бьет рекорды: число сделок выросло почти на 20% 17:21, Строительство  В Британии умер актер из «Пятого элемента» Джон Блузал 17:13, Общество Черчесов допустил участие Дзюбы в матче со Швецией 17:04, Спорт 6 правил путешествия с друзьями 17:04, РБК и Билайн «Роскосмос» назвал сроки высадки российских космонавтов на Луну 16:58, Общество Режиссер Жан-Люк Годар отказался приехать в Россию из-за Сенцова 16:58, Политика «Нафтогаз» признался в отсутствии желающих купить долю в украинской ГТС 16:53, Бизнес В Башкирии жертвами ДТП стали шесть человек 16:50, Общество Окончание строительства российского сегмента МКС отложили на год 16:45, Технологии и медиа
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Краснодарский край, 25 мар 2014, 12:18
0
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Для того чтобы определить потенциал будущего движения цены мы сравним цены на недвижимость в других крупных региональных городах с краснодарскими и рассчитаем специфические индексы, которые широко применяются в практике западного девелопмента.

Как в других городах?

Сравнительный анализ средневзвешенных цен на строящуюся недвижимость в городах-миллионерах и Краснодаре показывает, что в нашем городе цена является сравнительно низкой. Средневзвешенное значение по итогам 2013 г. составляло 43,2 тыс. руб./кв. м. Ниже цены только в Волгограде и Омске. В тройку лидеров по ценам на новостройки входят Новосибирск, Екатеринбург и Нижний Новгород. Безусловно эта ситуация слабо информирует нас о том, будет ли цена в Краснодаре на строящееся жилье дальше снижаться, хотя эти данные могут являться ориентиром для дальнейшего количественного анализа.

Как цена соотносится со ставками аренды?

Индекс Price to Rent выражает соотношение стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры. Рынок аренды квартир четко подчиняется рыночным механизмам спроса и предложения, на этих рынках практически отсутствуют «пузыри», поэтому изучение данного соотношения является информативным для определения степени справедливости цены.

При большом разнообразии на рынке типов, классов, форматов строящихся квартир за эталон при расчете мы выбрали 2-комн. квартиру эконом-класса площадью 54 кв. м. Такой рыночный продукт фигурирует в методике фонда РЖС при определении уровня доступности жилья.

Собственная база объектов недвижимости и рыночных показателей АКГ «ЮИКЦ» свидетельствует, что такая квартира в текущий момент на рынке стоит около 2,2 млн. руб. Ежемесячный уровень арендной ставки на эту квартиру составляет 20 тыс. руб., годовая выручка – 240 тыс. руб. Величина соотношения стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры составляет 9,7.

Много это или мало? Общепринятым «нормальным» диапазоном значения является 10-15. Получается, что в Краснодаре цена на строящуюся недвижимость является справедливой по отношению к ставке аренды, даже немного занижена.

Как цена соотносится с доходами населения?

Индекс Price to Income выражает соотношение между доходом домохозяйства из двух работающих человек и стоимостью квартиры. В качестве первого показателя использован уровень номинального ежемесячного дохода, который по итогам 9-ти месяцев 2013 г. в Краснодаре составил 32 тыс. 562 руб. Рыночный продукт использован аналогичный тому, который был в предыдущем индексе.

Расчетное соотношение годового дохода домохозяйства и бюджета 2-комн. квартиры составляет 3,0. Общепринятым равновесным значением считается уровень 2,5-4,5 годового дохода. Таким образом можно сделать вывод, что сложившийся уровень цен справедлив с точки зрения баланса спроса и предложения. Причиной этого является активно развитое ипотечное кредитование, использование материнского капитала и других мер господдержки. Эти инструменты расширяют емкость спроса за счет части населения, которая не может позволить купить квартиру, накапливая собственные средства.

Так будет ли снижение цен на строящиеся квартиры в Краснодаре?

Мы считаем, что не будет. Оба количественных сравнения говорят о том, что уровень цен сбалансирован по отношению к спросу и предложению, находится у нижней границы «нормы». Потенциал снижения цен невелик, кроме того по сравнению с другими крупными городами страны текущая цена на квартиры и так уже низкая. Даже если тренд станет отрицательным, это существенно подорвет экономическую эффективность застройщиков, поставит строительные компании на грань рентабельности бизнеса. Такая ситуация заставит пересмотреть планы широкой экспансии застройщиков на рынок жилья г. Краснодара, приведет к сокращению объемов строительства и, в конечном итоге, также позволит остановить снижение цен на строящиеся квартиры.