Лента новостей
Все новости Краснодар
Во Франции экс-сотрудников спецслужб обвинили в шпионаже в пользу Китая 02:33, Политика Глава «РГС-Жизни» назвал «неприемлемым» возвращение в «Росгосстрах» 01:53, Финансы Le Monde узнала о снятии обвинений с экс-главы УЕФА Мишеля Платини 01:47, Общество СМИ назвали инициатора стрельбы в школе в Индиане 01:33, Общество Мединский назвал «неприличными» жалобы киносетей на Минкультуры 01:16, Технологии и медиа Холдинг Усманова прекратил переговоры с РМК по месторождению меди Удокан 01:05, Бизнес СМИ оценили мощь залпа подлодки «Юрий Долгорукий» в «160 Хиросим» 00:39, Политика Путин призвал Запад не переходить «красную черту» в отношениях с Россией 00:16, Политика Путин заверил инвесторов в решении проблемы с наказанием за санкции 00:00, Бизнес Илон Маск рассказал о попытках купить домен «Украинской правды» 00:00, Технологии и медиа Путин на встрече с инвесторами оказался между японцем и американцем 25 мая, 23:26, Бизнес Шойгу рассказал о пусках крылатых ракет с истребителя Су-57 в Сирии 25 мая, 23:26, Политика Глава Минцифраза отделил регулирование в интернете от «закручивания гаек» 25 мая, 23:13, Технологии и медиа Захарова указала на нестыковки и неточности в расследовании крушения MH17 25 мая, 23:03, Политика Минфин США указал на риски выплаты дивидендов в пользу Rusal 25 мая, 22:52, Экономика США снимут ограничения с китайской компании по производству смартфонов 25 мая, 22:32, Бизнес «Наполи» начал переговоры о трансфере футболиста «Зенита» за €30-35 млн 25 мая, 22:32, Спорт Наибольший доход в МВД оказался у жен экс-тыловика и борца с наркотиками 25 мая, 22:22, Политика 10 советов тем, кто хочет побывать в Израиле 25 мая, 22:10, РБК и Минтуризма Израиля​ Путин пояснил свои слова о входе России в топ-5 экономик мира 25 мая, 22:03, Экономика Абэ предложил Путину помечтать о перспективе отношений России и Японии 25 мая, 21:39, Политика Путин обратился к японцам словами «давайте рассчитываться в рублях» 25 мая, 21:27, Экономика Экс-замгендиректора Спецстроя арестовали по уголовному делу о коррупции 25 мая, 21:12, Общество Джентльмены нового времени: Никита Пресняков — о стиле и одежде 25 мая, 21:03, РБК и Givenchy NYT сообщила подробности боя с участием российских наемников в Сирии 25 мая, 20:59, Политика Пентагон заявил о возобновлении диалога по встрече Трампа с Ким Чен Ыном 25 мая, 20:56, Политика Эдуард Худайнатов — РБК: «Продажу Пайяхи обсуждаем с Катаром» 25 мая, 20:54, Бизнес Правительство вновь выдвинуло Дворковича в совет директоров «Роснано» 25 мая, 20:53, Общество
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Краснодарский край, 25 мар 2014, 12:18
0
Эксперт: Ждать ли снижения цен на квартиры в Краснодаре?
Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Денис Сериков, руководитель направления девелопмента аудиторско-консалтинговой группы "ЮИКЦ", специально для ИА "РБК-Кубань". Ни для кого не секрет, что в Краснодаре жилищное строительство ведется в грандиозных масштабах. Некоторые потенциальные покупатели ожидают, что это может привести к снижению уровня цен на строящиеся квартиры. Есть ли к этому предпосылки и будет ли снижение цен на рынке? Попробуем в этом разобраться.

Для того чтобы определить потенциал будущего движения цены мы сравним цены на недвижимость в других крупных региональных городах с краснодарскими и рассчитаем специфические индексы, которые широко применяются в практике западного девелопмента.

Как в других городах?

Сравнительный анализ средневзвешенных цен на строящуюся недвижимость в городах-миллионерах и Краснодаре показывает, что в нашем городе цена является сравнительно низкой. Средневзвешенное значение по итогам 2013 г. составляло 43,2 тыс. руб./кв. м. Ниже цены только в Волгограде и Омске. В тройку лидеров по ценам на новостройки входят Новосибирск, Екатеринбург и Нижний Новгород. Безусловно эта ситуация слабо информирует нас о том, будет ли цена в Краснодаре на строящееся жилье дальше снижаться, хотя эти данные могут являться ориентиром для дальнейшего количественного анализа.

Как цена соотносится со ставками аренды?

Индекс Price to Rent выражает соотношение стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры. Рынок аренды квартир четко подчиняется рыночным механизмам спроса и предложения, на этих рынках практически отсутствуют «пузыри», поэтому изучение данного соотношения является информативным для определения степени справедливости цены.

При большом разнообразии на рынке типов, классов, форматов строящихся квартир за эталон при расчете мы выбрали 2-комн. квартиру эконом-класса площадью 54 кв. м. Такой рыночный продукт фигурирует в методике фонда РЖС при определении уровня доступности жилья.

Собственная база объектов недвижимости и рыночных показателей АКГ «ЮИКЦ» свидетельствует, что такая квартира в текущий момент на рынке стоит около 2,2 млн. руб. Ежемесячный уровень арендной ставки на эту квартиру составляет 20 тыс. руб., годовая выручка – 240 тыс. руб. Величина соотношения стоимости квартиры к среднегодовому доходу от сдачи ее квартиры составляет 9,7.

Много это или мало? Общепринятым «нормальным» диапазоном значения является 10-15. Получается, что в Краснодаре цена на строящуюся недвижимость является справедливой по отношению к ставке аренды, даже немного занижена.

Как цена соотносится с доходами населения?

Индекс Price to Income выражает соотношение между доходом домохозяйства из двух работающих человек и стоимостью квартиры. В качестве первого показателя использован уровень номинального ежемесячного дохода, который по итогам 9-ти месяцев 2013 г. в Краснодаре составил 32 тыс. 562 руб. Рыночный продукт использован аналогичный тому, который был в предыдущем индексе.

Расчетное соотношение годового дохода домохозяйства и бюджета 2-комн. квартиры составляет 3,0. Общепринятым равновесным значением считается уровень 2,5-4,5 годового дохода. Таким образом можно сделать вывод, что сложившийся уровень цен справедлив с точки зрения баланса спроса и предложения. Причиной этого является активно развитое ипотечное кредитование, использование материнского капитала и других мер господдержки. Эти инструменты расширяют емкость спроса за счет части населения, которая не может позволить купить квартиру, накапливая собственные средства.

Так будет ли снижение цен на строящиеся квартиры в Краснодаре?

Мы считаем, что не будет. Оба количественных сравнения говорят о том, что уровень цен сбалансирован по отношению к спросу и предложению, находится у нижней границы «нормы». Потенциал снижения цен невелик, кроме того по сравнению с другими крупными городами страны текущая цена на квартиры и так уже низкая. Даже если тренд станет отрицательным, это существенно подорвет экономическую эффективность застройщиков, поставит строительные компании на грань рентабельности бизнеса. Такая ситуация заставит пересмотреть планы широкой экспансии застройщиков на рынок жилья г. Краснодара, приведет к сокращению объемов строительства и, в конечном итоге, также позволит остановить снижение цен на строящиеся квартиры.

Подписка на РБК
Получайте уведомления о свежих новостях в своем браузере
Ваш браузер настроен на блокировку уведомлений. Он не дает сайту rbc.ru корректно работать. Если вы хотите быть в курсе всех событий, удалите сайт rbc.ru из списка заблокированных.
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.