Южная реновация: какие решения нужны для исторических центров городов

Фото: Денис Демков

В Краснодарском крае, по данным краевых властей, сегодня насчитывается более 19,5 тыс. объектов культурного наследия различных категорий. В Ростовской области таких объектов более 11,3 тыс. Большое количество памятников сосредоточено в исторических центрах городов, более того, иногда памятниками являются целые кварталы, составляющие единый архитектурный комплекс. Более того, целый ряд южных городов сегодня имеют статус исторических поселений — так, в Ростовской области Азов, Таганрог, станица Старочеркасская отнесены к историческим поселениям федерального значения. В Краснодарском крае историческими поселениями регионального значения признаны шесть городов, в том числе город Краснодар.

Южные регионы не попали в число пилотных территорий, где будут реализованы первые проекты реставрации ОКН по новой программе. Однако работа по подбору объектов, которые впоследствии могут войти в программу, на региональном уровне уже началась. Так, по словам председателя комитета Заксобрания Ростовской области по образованию, науке, культуре и информационной политике Светланы Мананкиной, власти региона уже заявили в программу два исторических здания.

«Один из объектов культурного наследия расположен в городе Шахты, на улице Дубинина, 2, это здание начального училища. Второе — в Ростове-на-Дону, на улице Серафимовича, 88 — там в советский период располагался Театр музыкальной комедии. Здание было построено в 1899 году, это уникальный, яркий образец переходного периода от эклектики к модерну. Плюс большую ценность представляют события, происходившие в этом здании. Например, в 1918 году там проходил первый Съезд Советов в Донской Советской Республике. А в 1927 году в этом здании Владимир Маяковский впервые прочитал свою поэму «Хорошо», — рассказала Мананкина, добавив, что здание, имеющее статус ОКН федерального значения, сегодня находится в неудовлетворительном состоянии.

По словам заслуженного архитектора России Юрия Рысина, с 2002 по 2020 годы занимавшего пост главного архитектора Кубани, южные города богаты памятниками архитектуры, которые сегодня нуждаются не только в реставрации, но и грамотном приспособлении к использованию в современных условиях.

«Необходим проект реставрации и приспособления каждого такого здания. Более того, для южных городов, в частности для Краснодара, очень важен комплексный подход к реконструкции исторических кварталов, потому что сама квартальная застройка Краснодара является памятником, который необходимо сохранять. Возьмите исторический центр Ейска — это совершенно уникальное явление, там сохранились подлинные булыжные мостовые, есть целые кварталы застройки, которая в свое время создавалась по образцовым проектам, разработанным в Санкт-Петербурге», — приводит пример Рысин.

Поэтому, по мнению архитектора, сегодня историческим центрам южных городов необходима реновация, включающая в себя реставрацию самих памятников, замену фоновой застройки и обязательно — использование внутреннего пространств каждого квартала с размещением там социальных либо коммерческих объектов. При этом обязательным условием реновации должно стать сохранение в исторических центрах малоэтажной застройки, утопающей в зелени, которая сегодня является одной из главных особенностей южных городов.

«Вертикальное озеленение, цветники, плодовые деревья, дикий виноград — все это признаки южного города, это то, ради чего люди приезжают на Юг. Кроме того, малый масштаб застройки — максимум два-три этажа — в котором человек чувствует себя очень комфортно. Поэтому все нужно делать очень взвешенно. Это должна не московская реновация, когда вместо пятиэтажек строятся 30-этажные здания, а наша, южная реновация, когда на месте небольших малоэтажных объектов появляются такие же небольшие объекты, сохраняющая дух и масштаб старого города», — отмечает Рысин.

По словам эксперта Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского (ВШЭ) Марьям Бучулаевой, успешным примером комплексной работы с исторической частью города может служить Дербент. В 2018 году проект реконструкции дербенстких магалов стал победителем конкурса проектов комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях России, который проводился Минстроем РФ. Но данный конкурс не единственный пример работы с городом.

«Был подготовлен мастер-план, который привлек к городу и внимание профессионального сообщества, и финансирование. Кроме того, это один из немногих кейсов, когда местные жители и собственники объектов сами заинтересованы в процессе, они принимают участие в развитии этих объектов наравне с государством», — подчеркивает Бучулаева.

В результате центр древнего города Дербента сегодня привлекает туристов не только историческими объектами, но и яркими современными сервисными объектами: кофейнями, гостевыми домами и заведениями общепита в национальном стиле, и так далее. Такой опыт применим для любых южных городов, т.к. позволяет отобразить местную идентичность через работу с городским пространством, считает эксперт. Более того, сами проекты реставрации ценных исторических зданий вполне могут быть коммерчески успешными.

«Если говорить об эффектах от приспособления объектов культурного наследия, то это всегда знаковые истории, это всегда эксклюзив. И если у нас будет по всему Югу будет порядка 40-50 гостиниц, размещенных в объектах культурного наследия, то каждая из них будет эксклюзивна, а это уже бизнес-категория. Да, реставрация — это сложно и долго, но тот эксклюзивный продукт, который может получиться, компенсирует те средства и время, которое будут на него потрачены, если функции и целевая аудитория подобраны правильно», — говорит Марьям Бучулаева.

С этим согласен и Юрий Рысин. «Исторический город должен зарабатывать. И европейский опыт приведения в порядок исторических городов, появление там каких-то знаковых объектов говорит о том, что красота — это экономическая категория, и в применении к истерическому городу это верно всегда», — отмечает он.

По его словам, в Краснодаре уже сегодня есть вполне успешные реализованные проекты реновации объектов культурного наследия. «Таких примеров немало на улице Красной, начиная от храма Александра Невского. Сам храм — это воссозданный исторический объект. Он изначально находился на другом месте, но было принято решение поставить его в начале улицы Красной, где ранее находился деревянный Вознесенесенский храм. И дальше улица Красная, особенно первые кварталы от храма — это воссозданные исторические объекты», — говорит эксперт.

При этом эксперты сходятся в одном — для привлечения частных инвесторов к реновации исторических центров нужны прозрачные и привлекательные условия, а значит — заинтересованность со стороны местных властей.

«Бизнес включится в этот процесс, только понимая, зачем ему это надо — возможно, какие-то преференции. В России уже есть примеры, которые говорят о том, что с этим работать можно. Например, в Ростове-на-Дону есть прекрасный пример реконструкции старой табачной фабрики. Еще одна проблема исторических центров — это транспорт, парковки — когда автомобили припаркованы у исторических зданий в три ряда, это, мягко говоря, не украшает центр. И решение этого вопроса возможно только с участием властей», — говорит профессор кафедры архитектурного и средового проектирования ЮФУ, кандидат архитектуры, член Союза архитекторов России Юлия Горгорова.

Одним из действенных механизмов может быть реализация так называемых связанных проектов — когда инвестор получает участок земли под новую застройку на свободной земле без обременений льготных условиях, и одновременно берется за реставрацию и реновацию квартала в историческом центре города, считает Юрий Рысин.

«Тогда это будет иметь экономический смысл. Потому что сам по себе проект в историческом центре с ограничением этажности до четырех этажей не потянет ни одна экономика. Кроме того, потребуется участие бюджета — как правило в исторических центрах необходима серьезная реконструкция инженерных сетей, которые находятся в очень плохом состоянии. Поэтому однозначно необходимо участие коммунальных, строительных программ — региональных, а может быть даже федеральных», — поясняет он.

По мнению Светланы Мананкиной, для реализации проектов сохранения культурного наследия можно использовать набирающий популярность механизм комплексного развития территорий (КРТ).

«Этот механизм изначально создавался именно для того, чтобы простимулировать реновацию застроенных территорий. У нас в центрах исторических городов России много ветхого и аварийного жилья. И для того, чтобы застройщики пришли туда и взяли на себя обязательства по сносу ветхого и по строительству нового жилья — с сохранением ценных объектов и удалением того, что со временем обветшало, является аварийным и при этом не обладает какой-то исторической ценностью», поясняет она.

Среди проблем реновации исторических центров, характерные не только для южных городов — несовершенства законодательства и особенности регулирования, начиная с ведения реестров объектов культурного наследия, отмечает Марьям Бучулаева.

«Какие-то объекты находится в государственной собственности, какие-то — в частной, и нет реестра, из которого можно было бы сделать выгрузку объектов по форме собственности — частных и государственных объектов, переданных в аренду. Не имея этих данных, достаточно сложно представите себе некую общую картину. И пока чаще всего получается, что если объект отреставрирован и поддерживается в хорошем состоянии, то он, скорее всего частный. А если он стоит и разрушается — то, скорее всего государственный», — говорит эксперт.

Кроме того, по ее словам, многие юридические документы — режимы территорий, правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты и так далее — зачастую не синхронизируются с документами исторического поселения, а иногда и противоречат друг другу. «Это тоже повсеместная проблема, и ее нужно решать — либо актуализировать правила землепользования и застройки, либо приводить в соответствие утвержденные документы исторических поселений, чтобы при ведении градостроительной деятельности, с одной стороны соблюдался предмет охраны исторического поселения, с другой — не блокировались возможности использовать земельные участки по назначению», — добавляет она.

Пока же зачастую складывается ситуация, когда необходимость заниматься сохранением ОКН воспринимается бизнесом как обуза, а дополнительные регулирующие документы — как очередной репрессивный механизм, утверждает историк, член Союз архитекторов Виталий Бондарь.

«Когда власть говорит, что чего-то делать нельзя — например, строить выше 21 м в высоту, бизнес начинает говорить о том, что это сдерживает его развитие. И власти не всегда в состоянии объяснить бизнесу ценность исторических объектов — чиновники часто ограничиваются простой ссылкой на законодательство. И бизнесмен начинает искать — как ему это законодательство обойти», — поясняет он.

Сохранение исторического наследия должно идти параллельно обновлением современного облика города, дополняя и подчеркивая его уникальность. Сегодня во многих городах идет активная работа над дизайн-кодами, разрабатываются концепции развития исторических центров. По мнению Юлии Горгоровой, необходимо, чтобы эта работа велась с привлечением разных специалистов, экспертных сообществ и общественности. «Нужны проектные команды, которые будут этим заниматься, причем делать это открыто, проводить открытие дискуссии, общественные слушания. Сейчас этого не хватает», — говорит Горгорова.

В последние годы интерес к исторической среде городов вышел за пределы профессионального сообщества, считает Марьям Бучулаева.

«Это вызывает интерес у местных жителей, активистов, да и просто у сторонних людей есть понимание, что такое культурное наследие. Потому что исток сохранения культурного наследия — в культуре самих живущих на этой территории людей. И в этом смысле в последние годы происходят изменения со знаком «плюс», — констатирует эксперт.

Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко:

«До 2030 года по инициативе Президента России необходимо восстановить и отреставрировать тысячу объектов культурного наследия. Первые восемь субъектов РФ уже подали заявки. В ближайшее время на законодательном уровне будет принят соответствующий механизм. Он даст возможность регионам выбирать объекты культурного наследия для участия в программе и подать заявку. Согласованные с субъектами исторические здания мы будем выставлять на торги по решению правкомиссии, привлекать инвесторов и в перспективе предложим им механизмы финансовой поддержки. С 2018 года ДОМ.РФ уже передал инвесторам 89 объектов культурного наследия. Часть из них уже восстановлена и приспособлена к современному использованию. В ближайшее время состоятся торги по реализации объектов культурного наследия в Ярославле и Санкт-Петербурге».

В рамках проекта «Место под солнцем» Медиа Группа РБК Юг и Северный Кавказ рассказывает о том, как меняются города в ответ на современные вызовы, какие драйверы станут фундаментом для развития южных регионов, как территории становятся привлекательными для отдыха и постоянной жизни.