Южная роскошь: элитная недвижимость сохраняет высокий инвестпотенциал

В Южном федеральном округе на конец 2024 года возводится 16,2 млн кв. м жилья, к высокобюджетному сегменту относится 16% этого объема. Из них, по данным ДОМ.РФ, 14% приходится на бизнес-класс, еще 2% — на элитные жилые комплексы. Лидерами по объему такого жилья являются Ростов-на-Дону, Краснодар и Сочи, однако перспективы для роста в этом сегменте есть и у других южных городов. О том, почему высокобюджетная недвижимость в ближайшее время будет оптимальным направлением для инвестиций на Юге, журналу РБК+Юг рассказали эксперты рынка.

Наибольшая концентрация строительства жилья высоких классов на Юге наблюдается в Ростове-на-Дону, свидетельствуют данные аналитиков ДОМ.РФ. К категориям «элит» и «бизнес» там относятся 888,6 тыс. кв. м жилья из строящихся в городе 3,3 млн кв. м (по состоянию на начало декабря 2024 года).

Ростов более чем вдвое обгоняет Краснодар по планам девелоперов на высокобюджетное жилье: в кубанской столице на бизнес- и элитные сегменты приходится 363,5 тыс. кв. м в стройке из 6 млн кв. м, которые сейчас возводятся в городе. Но если в Ростовской области дорогая недвижимость сосредоточена в самой столице региона, то люксовое жилье Кубани равномерно рассредоточено по краю.

Совсем немного от Краснодара отстает Сочи: сегодня на курорте строится 309,8 тыс. кв. м. дорогого жилья. В Новороссийске на высокий сегмент приходится 276 кв. м жилищного строительства, в Анапе — 155 тыс. кв. м.

На третьем месте среди регионов по объему высокобюджетной недвижимости находятся Крым и Севастополь, где совокупно возводится 364,5 тыс. кв. м жилья бизнес- и элитного классов при общем объеме стройки 1,5 млн кв. м. При этом среди городов Крымского полуострова безусловными лидерами являются Ялта (164,5 тыс. кв. м) и Симферополь (91 тыс. кв. м).

Потенциал роста высокобюджетного сегмента жилья эксперты видят прежде всего на курортных территориях Юга и Северного Кавказа. «Интересным направлением является Геленджик, также перспективны Туапсинский район и Кавказские Минеральные Воды (КМВ). Несмотря на ограниченность предложения в элитном сегменте, активность девелоперов на этих территориях растёт, и мы ожидаем появления современных проектов, включая объекты в составе курортных комплексов», — отмечает партнер NF Group Ольга Широкова.

С ней согласен коммерческий директор ГК «НОСТА» Виталий Каревский. «Перспективно развитие элитного сегмента в кластере Кавказских Минеральных Вод, обладающего уникальной лечебной базой», — прокомментировал он.

По его мнению, дополнительным импульсом роста для дорогой недвижимости на Юге станут строительство трассы «Джубга — Сочи» и развитие инфраструктуры яхтенных марин. «Ожидаем рост привлекательности прибрежных поселков с высоким рекреационным потенциалом в зоне влияния данных проектов», — подчеркнул эксперт.

«Интересными для развития элитного сегмента являются крупные индустриальные города-миллионники, такие как Ростов-на-Дону и Краснодар, а также курортные города Краснодарского края — Геленджик, Анапа, Сочи», — подтверждает руководитель проекта «Клубный дом «РЕНОМЕ» Максим Хмель.

Но эталонным направлением, по мнению представителя NF Group, остается Сочи благодаря развитой инфраструктуре, благоприятному климату и высокой привлекательности для премиального сегмента. На курорте не перестает расти спрос именно на элитную недвижимость, так как рынок все еще не насыщен предложениями в этом сегменте. «По данным платформы Nedvex App на ноябрь 2024, цены на элитную недвижимость в Сочи продолжают расти. Средняя цена на новостройки элит-класса в ноябре 2024 выросла на 11,6% относительно прошлого года и составила 991,8 рублей за кв. м», — отмечает основатель группы компаний Nedvex Юлия Хлуднева.

Но и миллион за квадрат — это не предел для сочинской «элитки». По словам директора проекта LeePrime residences Елены Сошниковой, цены на элитное жилье в курортной столице стабильно растут. «Стоимость отдельных эксклюзивных лотов достигает 2,7 млн рублей за квадратный метр. За второе полугодие текущего года цена выросла на 10%, среднегодовой рост составил 11%», — отмечает она.

«Рынок люксовых активов в Сочи стабилен и развивается без резких скачков. За городом прочно закрепился статус лучшего курорта России, не имеющего альтернатив для состоятельной аудитории, чем во многом и обусловлен неугасающий интерес со стороны туристов, инвесторов, а также тех, кто хочет переехать в локацию с теплым климатом», — отмечает руководитель департамента по продаже недвижимости группы компаний «Мантера» Ольга Гернер.

В крупных городах Юга элитный сегмент может развиваться за счет высокого спроса на качественное жилье, отмечает Широкова. Крупные индустриальные города-миллионники, такие как Ростов-на-Дону и Краснодар, остаются не менее интересными для развития элитного сегмента, чем курортные территории.

Тренд на реализацию высокобюджетных проектов продиктован падением спроса в массовом сегменте новостроек, отмечает управляющий маркетингом и продажами клубного дома «Парамонов» (Ростов-на-Дону) Александр Жилин. «Уже в 2022-23 годах мы понимали, что в массовом сегменте неоткуда брать новых покупателей, за счет которых рос этот сегмент со времен пандемии. Мы как девелоперы хотим создавать лучшие проекты, поэтому ориентируемся на сегменты «бизнес» и «премиум», которые в данный момент показывают рост в цене и уровне продукта, а спрос почти не зависит от ипотек и господдержки», — поясняет эксперт.

На рынке Юга растут не только цены, но и требования покупателей. Коллекционеры элитной недвижимости хотят видеть в проекте такие концептуальные характеристики, как центральную историческую локацию, авторскую архитектуру и индивидуальный сервис.

Речь идет уже о «взрослении» рынка — впечатлить взыскательного покупателя становится все сложнее, подчеркивает Хлуднева. «Технологичные услуги, такие как «умный дом» и цифровые сервисы, становятся не дополнительным, а неотъемлемым элементом элитного предложения. Вместе с этим экологические стандарты строительства, использование возобновляемых источников энергии и энергоэффективность становятся все более важными для покупателей», — отмечает она.

«Отраслевой тренд на рынке элитной недвижимости — это наличие в проектах эксклюзивных лотов. Это, например, квартиры на первых этажах, спроектированные с дополнительным отдельным входом и индивидуальным «патио» — маленьким двориком-садом, отражая фактически стиль жизни в загородном доме, при этом находясь в центре города с развитой инфраструктурой. Также определяется тренд на расширение высококлассного сервиса от управляющих компаний, самодостаточного инфраструктурного наполнения, сочетающего в себе детский, спортивный, досуговый и бизнес-блоки», — говорит Каревский.

В целом российский рынок элитной недвижимости находится в стадии стабильности и умеренного роста на федеральном уровне, а в регионах — в активной стадии развития, поэтому с точки зрения инвестирования капитала этот сегмент продолжает сохранять свою привлекательность, полагает Каревский.

«Цены в этой категории недвижимости падать точно не будут. Что касается емкости рынка элитной недвижимости Сочи, ее предел еще не наступил: спрос на такие объекты стабилен», — отмечает руководитель группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев.

Максим Хмель, руководитель проекта «Клубный дом «Реноме»:

Основной тренд 2024 года — расширение географической карты элитной недвижимости. Федеральные девелоперы активно заходят в регионы с премиальным сегментом, а также региональные застройщики диверсифицируют свой портфель и выводят на рынок знаковые объекты.

Александр Жилин, управляющий маркетингом и продажами проекта «Клубный дом «Парамонов»:

Мы решили выводить на рынок проект в премиальном сегменте и формировать рынок высоким уровнем продукта, а не следовать за рынком. И считаем, что и в хорошие, и в трудные времена нужно работать качественно, тогда колебания рынка не будут негативно влиять ни на бизнес, ни на клиентов и партнеров.

Елена Сошникова, директор проекта LeePrime residences:

Фокус внимания «коллекционеров» премиальных лотов в последние годы сместился в сторону юга страны. Спрос на элитную недвижимость в регионе неуклонно растет в первую очередь в прибрежном кластере. В 2025 году стоимость лотов продолжит умеренный рост, что является главным маркером инвестиционной привлекательности.

Ольга Гернер, руководитель департамента по продаже недвижимости группы компаний «Мантера»:

В ближайшие 10 лет Сочи ждет серьезная трансформация. Из-за дефицита земельных участков в городе будущее — за мультиформатными проектами, которые сочетают в себе номера и апартаменты, а также разнообразную инфраструктуру для насыщенной жизни, отдыха и развлечений.

Виталий Каревский, коммерческий директор ГК «НОСТА»:

Ключевыми факторами, стимулирующими развитие Юга, будут выступать меры государственной поддержки отрасли и внутренний туризм — в текущих условиях Юг России остается безальтернативным туристическим направлением для отдыха. В этой связи снижения спроса на курортную недвижимость в сегменте как жилых комплексов, так и апартаментов мы не ожидаем.

Шамиль Нунаев, руководитель ГК «Альпика»:

В последние два года мы видим устойчивый спрос на элитные объекты недвижимости, которые выдержаны в концепции «тихая роскошь». Покупателям в этом сегменте важны изысканная архитектура, премиальные отделочные материалы, просторные планировки и высочайший сервис. Мы учитываем этот тре нд в своей работе, чтобы создавать объекты, которые соответствуют запросам и превышают их.

Юлия Хлуднева, основатель группы компаний Nedvex:

Южные регионы России имеют высокий потенциал для развития элитного сегмента недвижимости. Теплый климат, развитая инфраструктура, прекрасная природа привлекают покупателей как из России, так и из-за рубежа. К этим преимуществам добавляются высокая ликвидность, потенциал роста стоимости, а также доходы от аренды.