Ростов по-новому: ростовской агломерации формируют правила застройки

Фото: Денис Демков

Прошедший год стал знаковым для девелоперов, которые работают в Ростовской области, так как градостроительная политика в регионе значительно изменилась. Выдача разрешений на строительство была временно приостановлена. Градостроительные полномочия сразу нескольких муниципалитетов, включая Ростов-на-Дону, перешли региональному правительству.

Весной 2025 года новый глава региона Юрий Слюсарь создал и возглавил градостроительный совет. Теперь все заявленные в Ростовской агломерации крупные девелоперские проекты будут рассматриваться градостроительным советом на предмет надлежащего архитектурного облика, учитывающего исторические и территориальные особенности, а также обеспеченности социальной инфраструктурой. Новые подходы в строительстве обсудили власти, застройщики, архитекторы на конференции РБК Юг «Новые стандарты девелопмента: как изменилась градостроительная политика Ростовской области».

Фото: Денис Демков

Первый заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев рассказал, что теперь ключевыми структурами новой политики в области девелопмента являются градостроительный совет и комиссия по вопросам градостроительной деятельности. При этом совет не принимает решений о строительстве или выдаче каких-либо документов.

«Градсовет принимает основные фундаментально значимые решения, которые касаются проектов градоформирующих комплексов, имеющих стратегическое значение и влияющих на архитектурный облик территории», — пояснил Сергей Вифлянцев.

Он уточнил, что это коллегиальный орган, в состав которого входят общественники, представители научных центров, органов власти и архитектурного сообщества. Конкретные вопросы, связанные с проектами планировки, комплексного развития территорий, социальной инфраструктуры, содержания договоров будет рассматривать комиссия по градостроительной деятельности, которая была создана в апреле 2025 года при правительстве Ростовской области.

По словам Сергея Вифлянцева, Ростов-на-Дону является центром притяжения инвесторов в сфере девелопмента и опережает соседние районы агломерации по объемам строительства жилья примерно в 5-7 раз в последние пять лет.

Прилегающие территории — Батайск, Аксайский и Мясниковский районы также обладают значительным потенциалом для развития комплексного развития территорий (КРТ). Но там тоже есть проблемы — со школами, ИЖС, аварийным жильем, и этот вопрос придется решать власти совместно с девелоперами.

Решение о создании градостроительного совета также было связано с задачей привести внешний облик проектов к единому архитектурному стилю. Ростов стал первым муниципалитетом, который провел работу по установлению механизма согласования архитектурного облика.

«Ростов первый его воплотил, и мы (в масштабах области — прим. ред.) его начали внедрять. Эта процедура согласована в правилах землепользования и застройки. Мы также будем смотреть опыт других регионов, расширять этот функционал. Архитектурный облик будет рассматриваться и на градсовете — ведь это значимые проекты, которые формируют въезд в город», — сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов.

В регионе начата предварительная работа по подготовке мастер-плана Ростова-на-Дону. На первоначальном этапе будет подготовлено исследование пространств донской столицы и прилегающих территорий, которое станет отправной точкой для мастер-плана.

Фото: Денис Демков

«Понятие мастер-плана пока не закреплено на федеральном уровне, поэтому мы пока не знаем, какие именно составляющие будут у этого документа и к чему он больше относится — к стратегиям или к генпланам. У нас сейчас выполняется работа по предварительной проработке. Одна из организаций в инициативном порядке решила проработать Ростов-на-Дону, потому что Ростов — очень интересный город, в том числе в части осуществления градостроительной деятельности. Работа будет проведена, она будет включать пространственные решения, аналитику, которая ляжет в основу большого мастер-плана. Его начнут разрабатывать после закрепления понятия на федеральном уровне», — сказал Алексеев-Малахов.

Что касается Левобережной зоны, то ее застройка будет развиваться в заданных генпланом границах, ее расширение не рассматривается.

«Левый берег — не площадка для застройки. Основные акценты здесь сделаны на развитие природного каркаса, на создание экологических природных коридоров, которые надо усилить и развить», — добавил главный архитектор.

Заместитель главы администрации города Ростова-на-Дону по строительству и архитектуре Андрей Дикун отметил, что для города особую актуальность сегодня приобретает жилая застройка по принципу КРТ.

Фото: Денис Демков

Действующими Правилами землепользования и застройки значительная часть города отнесена к территориям, потенциально подлежащим комплексному развитию, поскольку это позволяет обновить и усовершенствовать городскую среду, синхронизировать застройку с созданием социальной и транспортной инфраструктуры. И для Ростова, как и для других крупных городов, именно КРТ позволяет достичь тех целей и задач, которые законодательство вкладывает в этот институт: это обновление и усовершенствование городской среды. Сейчас проводится работа по реновации территорий, в том числе проработаны механизмы КРТ для 11 территорий, 4 из них определены как «пилотные» для реализации.

«Для решения об их дальнейшем развитии требуется усовершенствование регионального законодательства, прежде всего, выработка критериев для принятия решения о КРТ с учетом особенностей застройки», — сообщил Андрей Дикун.

«Чтобы ускоренно внедрить институт КРТ в градостроительную практику, необходимо увязать эти проекты с различными инфраструктурными инструментами–бюджетными кредитами и субсидированием ставок, чтобы мы не сталкивались с негативными проявлениями, как это было ранее при реализации аналогичных проектов. Сейчас основная задача — усовершенствовать законодательство и синхронизировать процессы расселения, застройки и создания необходимой образовательной и дорожно-транспортной инфраструктуры», — добавил замглавы Ростова.

Одним из самых крупных проектов КРТ в Ростове стала застройка территории старого аэропорта, операционное управление которой осуществляет «Региональная корпорация развития».

Заместитель генерального директора «РКР» Игорь Далаксакуашвили рассказал, что проект реализуется с 2023 года достаточно интенсивно.

«Реализовать проект по долгосрочной программе, с учетом развития инженерных сетей, транспортной и социальной инфраструктуры, озеленения — для крупных проектов это очень важно. Стройка и КРТ — вещи длительные, планируются на несколько лет вперед, и сегодня как раз время застройщикам создать правильный проект, правильную программу, правильную схему развития территории», — считает заместитель генерального директора «РКР».

Игорь Далаксакуашвили сообщил, что на территории старого аэропорта сегодня введено более 100 тыс. кв м., в 2025 году планируется ввести еще 70 тыс. кв. м, запущен детский сад и будет завершено строительство школы на 1100 мест с бассейном и спорткомплексом.

Кроме этого, готов еще один проект на два детских сада и одну школу. Он добавил, что в рамках проекта ведется работа по озеленению и созданию дорог — как внутриквартальных и внутримикрорайонных, так и магистральных.

«Что касается магистральных дорог, на сегодняшний день один проект прошел экспертизу — это бульвар Авиатора. В работе находится еще проект расширения ул. Берберовской с выходом на ул. 40-летия Победы, также заканчивается работа над проектом по дороге-дублеру ул. Вересаева», — отметил заместитель генерального директора «РКР».

Игорь Далаксакуашвили подчеркнул, что преимущества в реализации проектов КРТ есть именно у крупных проектов. Для небольших жилищных комплексов прорабатываются разные варианты их обеспечения необходимой социальной инфраструктурой, в том числе, аккумулирование взносов и кооперация между участниками рынка.

Он также добавил, что КРТ должен стать не только инструментом для освоения новых территорий, но и для реновации промышленных участков и застроенных малоценным жильем территорий. Принципы КРТ касаются не только городской застройки, но и индивидуальных жилых домов, коттеджных поселков, в частности, в Аксайском и Мясниковском районах, где построены сотни домов, но нет объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

О преимуществах работы по четким правилам говорили и сами застройщики. Сергей Вифлянцев сообщил, что позиция областных властей, заключающаяся в том, что заниматься строительством в Ростовской области смогут застройщики только с местной пропиской, у большинства застройщиков не вызывает какого-то отрицания.

«Из 145 застройщиков, которые ведут свои проекты в Ростовской области, только 25% зарегистрированы вне нашего региона. При этом у половины из них как минимум существуют здесь обособленные подразделения — под каждый проект создается юрлицо в регионе застройки. Стоит задача работать со всеми компаниями, с локализацией подрядчиков и субподрядчиков, и чтобы максимально налоги оставались здесь. Нам важно понимать не только количество налогов, но и их качество », — заявил Сергей Вифлянцев.

Краснодарская ГК «ССК» уже имеет опыт реализация проектов КРТ, а на Дону застройка 50 га в Аксайском районе — ее первый проект. По словам директора по развитию ГК «ССК» Евгении Шишковой, открытый прямой диалог с властью, симбиоз мнений приводит к реализации комфортной застройки для жителей будущего микрорайона.

«Наш большой проект мы представили на градостроительном совете, и нам были даны рекомендации по архитектурному облику, потому что это въездная группа в город со стороны Москвы. Мы взяли это в работу, нам были даны разумные, здравые замечания, к которым застройщик должен прислушаться», — рассказала Евгения Шишкова.

Директор Ростовского филиала ССК Павел Горовцов добавил, что в этом проекте есть полная обеспеченность социальной и транспортной инфраструктурой, предусмотрен зеленый каркас. В проекте две школы, одна из которых на 1800 мест, два детсада по 385 мест, пожарное депо и станция скорой помощи.

Директор проекта «Столицыно» ГК «Точно» Олег Михайловский также отметил положительные впечатления от нововведений в градостроительной политике.

«У нас с властью открытый диалог и, как сказали коллеги, это очень здорово, когда формируются понятные правила», — считает Олег Михайловский.

Компания уже реализует проект площадью около 40 га, включающий не только жилье, но и аллею, парк, 2 детсада, поликлинику.

«Сейчас обсуждаем с властью, как улучшить этот проект, его архитектурный облик, с целью создания комфортной городской среды. В частности, обсуждаем возможность построить школу и детсад как единый образовательный кластер», — уточнил Олег Михайловский.

Директор кластера «Юг» ГК «Самолет» Дмитрий Яценко отметил, что с точки зрения экспертизы федерального застройщика, Ростовская область не стала передовой в изменении стандартов девелопмента.

«Много городов-миллионников уже идут по этому пути, объединяя системное планирование, системную координацию, системный контроль городов и агломераций в рамках градостроительной политики. Полагаю, был взят пример других регионов, которому региональное правительство последовало, и это решение, безусловно, положительное. Для многих застройщиков оно вышло неожиданным. Но будет время адаптации, принятия того, что работа будет вестись именно так, и каждый застройщик сбалансирует свою экономику в своих проектах на месте», — считает Дмитрий Яценко.

Фото: Денис Демков

Он добавил, что теперь важно соблюсти экономический баланс между государственным и частным взаимодействием, потому что любой девелоперский проект подразумевает не только градостроительство и правильное создание среды, но и прибыльность бизнеса. Отсюда и размер налогов в региональный бюджет — он будет зависеть от того, как бизнес будет сбалансирован в договоре с властью.

«Сейчас у нас этап начального развития проекта Левобережья, мы уже прошли экспертизу и получили разрешение на первую очереди строительства, оформляем банковское финансирование и в ближайшее время начнем реализацию проекта. Мы всегда придерживаемся стратегической линии власти. Если сегодня важно наличие социальных объектов, значит, мы в своем проекте будем их синхронизировать со строительством и вводом жилья», — сообщил Дмитрий Яценко.

Коммерческий директор ГК «Югстрой» Владимир Халаджиев отметил необходимость баланса во взаимодействии власти, застройщиков и общественности, но механизм этот еще не отрегулирован для понимания того, в каком направлении идти.

«Нужно чаще собираться и формировать открытый диалог, чтобы баланс интересов соблюдался. Наша компания перешла сейчас в антикризисный процесс, в связи с общей экономической ситуацией, и власть помогает нам преодолевать трудности и развиваться», — рассказал Владимир Халаджиев.

Основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин считает, что принятие четких градостроительных правил даже запоздало.

«Крупные проекты долго готовятся, и чтобы попасть в рынок в тот момент, когда этот продукт будет продаваться, нужно уже сейчас опережать время. Уровень девелопера и уровень девелоперского продукта — сейчас это вопрос выживания. Тот продукт, который создавался в регионе в период, когда росла в цене и продавалась любая недвижимость, сегодня почти не востребован, эти времена ушли. Перед девелоперами сейчас наверняка стоит вопрос — где они будут искать покупателей на свой продукт. Ростов долгое время не занимался собственным продвижением как столицы Юга на федеральном уровне. Если Ростов будет вариться в собственном соку в плане покупателей, то девелоперам здесь будет очень тесно. Значит, и девелоперы, и город заинтересованы в продвижении Ростова как столицы Юга, города, в который есть смысл приезжать, привозить свои деньги, покупать недвижимость, жить».

Александр Жилин уверен, что работа градсовета повысит уровень девелоперского продукта, городской среды и будет способствовать продвижению Ростова на федеральном уровне, а значит, и привлечению в столицу Юга покупателей жилья из других регионов.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен