Зато есть потенциал: 83% кубанцев не могут позволить себе купить квартиру
Большинству не по карману
Доля жителей Краснодарского края, которые не могут позволить себе купить собственное жилье, составляет 83%. Об этом на конференции краевого отделения Российского союза промышленников и предпринимателей заявил генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.
При этом, по его данным, только 12% имеют возможность приобрести жилье по ипотечным программ, а доля тех, у кого есть собственные средства на приобретение недвижимости, составляет всего 4% от всего населения Кубани. В совокупности лишь 325 тыс. семей могут позволить себе купить жилье, подсчитали эксперты компании.
Это очень низкий показатель, считает Володько, однако он открывает огромный потенциал для развития рынка жилищного строительства. При этом глава Macon Realty Group уверен, что показатели значительно изменяться уже в ближайшие пять лет.
По прогнозам компании, в 2021г. доля тех, кто не сможет позволить себе приобрести жилье, сократиться до 54%. До 39% вырастет количество тех, кто в состоянии взять ипотеку, и до 7% — тех, кто сможет купить недвижимость за собственные средства. В общей сложности этот показатель вырастет до 953 тыс. семей, говорит Илья Володько.
«Это очень важный фактор, потому что у нас такая ситуация с жилищной обеспеченностью и динамикой доходов , что даже небольшой, но стабильный рост на протяжении пяти лет существенно увеличивает аудиторию покупателей жилья. Если мы будем транслировать этот рост на реальные сделки в Краснодарском крае, то мы видим, что ежегодный объем продаж в крае вырастет с 4 млн до 6,5 млн кв.м. в год через пять лет. Этот рост нельзя назвать взрывным. Тем не менее, это стабильное увеличение», — заявил Володько.
Однако, как отмечает президент НП «Кубанская палата недвижимости» Владимир Карасенко, главной причиной, по которой люди не покупают себе жилье, остаются финансовые проблемы. Будущий спрос можно назвать весьма «виртуальным», предупреждает он.
Не только для мигрантов
По данным Macon Realty Group, стоимость квадратного метра в Краснодарском крае остается одной из самых низких среди экономически развитых регионов России — от 42,5 до 44,3 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения: в Свердловской области средняя стоимость «квадрата» составляет 58,5 – 69,2 тыс. руб., в Татарстане — от 56,3 до 61,7 тыс. руб.,а в Башкирии — от 51,5 до 57,3 тыс. рублей. При этом среднестатистический житель Краснодара может накопить себе на жилье за 8,3 лет, а житель Краснодарского края — за 9,7 лет.
«Это позволяет нам привлекать очень большое количество мигрантов, которые и так хотят переехать в Краснодарский край, а высокая доступность жилья делает наш регион еще более привлекательным. И мы видим на сегодняшний день, что не меньше 40% продаж жилья в Краснодарском крае — это переселенцы из других регионов, которые ежегодно приобретают 20 тыс. квартир», — заявил Илья Володько.
Однако, по мнению руководителя строительного комитета краснодарского регионального отделения РСПП Игоря Головкина, ключевой объем продаж недвижимости в регионе обеспечивается за счет местного населения, улучшающего свои жилищные условия. Это жилье надо строить уже сейчас, чтобы поддерживать предложение на рынке, говорит он.
Как сообщал РБК Юг, в Краснодарском крае в январе-мае 2017г. организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками построено 23,3 тыс. квартир, площадью 1,6 млн кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 4,7%.
Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 18,3 тыс. квартир общей площадью 993,5 тыс. кв. метров, что составило 100,3% к аналогичному показателю за январь-май 2016г.
Профицит без профита
Ранее эксперты неоднократно заявляли о том, что основными проблемами рынка недвижимости Краснодара являются устойчивый профицит и низкая маржинальность.
«Переизбыток предложения приводит к низкому качество во многих проектах», — предупреждал, в частности, председатель правления ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Корнеев.
По подсчетам Macon Realty Group, в Краснодарском крае возводится около 120 тыс. квартир, из них остаток на первичном рынке составляет 58,9 тыс. единиц. Илья Володько уверен, что их удастся продать не более, чем за два года.
«Вроде бы кажется много – 60 тыс. квартир не продано. В то же время, годовой объем сделок сейчас составляет 32 тыс. квартир. Именно столько продается в год на первичном рынке в Краснодаре. То есть, если мы ничего сейчас не будем строить, меньше чем за два года мы сможем эти квартиры продать», — рассказал он.
Владимир Карасенко из «Кубанской палаты недвижимости» согласен, что вероятность поглощения рынком такого объема за два года существует. При этом он призвал не забывать и о ежеквартальном увеличении остатков нереализованных долевых квартир.
Никакого серьезного профицита на региональном рынке недвижимости нет, убежден Игорь Головкин из РСПП. Он напомнил, что ввод жилья в эксплуатацию в Краснодарском крае в 2016г. по сравнению с 2015г. снизился на 1,9%, а в феврале 2017г. уменьшился на 7,2% (к февралю 2016 года).
«В Краснодаре в 2014г. заложено 3,2 млн. кв.м., в 2015г. — 2,1 млн. кв.м., а в 2016г. — 1,5 млн. кв.м. В текущем году этот показатель составит 700 тыс. кв. м. При продолжении такой тенденции и отсутствии разрешений на строительство новых проектов через два-три года просто не будет. Затоваривание краснодарского рынка жилья — это иллюзия», — подчеркнул он.
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что дело не в «затоваривании», а в очень высокой конкуренции, которую выдерживают далеко не все застройщики.
«Сейчас речь идет о срывах сроков сдачи более чем 80 домов в Краснодарском крае. Это значит, что застройщики не тянут. Причем не тянут часто даже весьма крупные компании, которые срывают сроки на 8 -10 месяцев. Поэтому если говорить о кризисе в строительной отрасли, то он есть, но он никак не влияет на продажи», — комментирует она.
Эксперт отмечает, что основная тенденция кубанского рынка недвижимости заключается в том, что задержки при строительстве не являются обстоятельством, которое отпугивает людей от покупки квартир на первичном рынке.
Президент Кубанской палаты недвижимости Владимир Карасенко убежден, что власти и застройщикам «давно пора остановиться и оглядеться, чтобы посмотреть на ситуацию со стороны».
«Погоня за рейтингом, желание быть в числе первых по объемам строительства за последние семь лет — все это было хорошо для экономики Кубани. Но это же привело к дисбалансу с социальной и транспортной инфраструктурой, к ухудшению качества жизни в городах Краснодарского края. И прогнозы в данной ситуации не самые оптимистичные», — заключил Карасенко.
