Апокалипсис не состоялся: рынок коммерческой недвижимости Кубани в 2020г.

Первое полугодие 2020 года было очень напряженным для рынка коммерческой недвижимости, рассказал генеральный директор и владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько на онлайн-конференции РБК Краснодар «Из магазинов на склады: как коронакризис отразился на рынке коммерческой недвижимости». По его словам, эксперты и игроки рынкам прогнозировали, что начнут массового закрываться торговые центры и магазины, будет катастрофически увеличиваться количество вакантных площадей и резко упадут ставки.

«Второе полугодие почти завершилось и мы видим, что апокалиптические прогнозы не реализовались. Все сегменты коммерческой недвижимости функционируют. Существенных подвижек, которые бы касались качественных торговых центров мы не заметили, нет радикальных изменений на рынке хорошей офисной недвижимости. Многие компании испытывали большие сложности, но ситуация не вышла из-под контроля и рынок остается стабильным», — отмечает эксперт.

Пандемия коронавирусной инфекции не привела к новым трендам на рынке коммерческой недвижимости, но стимулировала уже существующие тенденции, согласились эксперты и игроки рынка. Одним из них стало активное развитие складской недвижимости, отмечает Володько.

Логистические мощности вне столичных регионов активно развиваются последние несколько лет, подтверждают в пресс-службе Fix Price. Уже сейчас показатели за прошлый год по аренде или покупке складов превышены вдвое.

«В первую очередь, это может быть связано с необходимостью представителей розничной торговли обеспечить непрерывные поставки товаров для своих покупателей, что стало особенно важно в условиях карантинных ограничений. Второй момент — это скачок в развитии онлайн-продаж и доставки заказов на дом. При существенно возросших объемах логистика стала узким горлышком и требовала расширения, чтобы переварить этот спрос и масштабировать бизнес», — прокомментировали в пресс-службе Fix Price.

Если в 2019 году прирост регионального рынка обеспечивали преимущественно игроки e-commerce, то в пандемийный год компанию им составили крупные торговые офлайн-сети. Причем преимущество отдается формату built-to-suit — возведению склада под нужды конкретного заказчика.

С другой стороны, переход в онлайн не означает автоматического роста спроса на складские помещения — развитие сегмента стимулируется не изменением структуры сбыта, а ростом оборота розничной торговли, считает Илья Володько.

Основным драйвером роста складской недвижимости стал дефицит помещений — последние 15 лет это была хронически недофинансированная отрасль, не перенасыщенная предложениями, в первую очередь, качественными, считает Илья Володько. Сегмент будет оставаться интересным для инвесторов в среднесрочной перспективе, прогнозирует он.

Сегмент качественной складской недвижимости — рынок для Краснодара очень молодой. Он начал формироваться около пяти лет назад, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости «Аякс Риэлт» Сусанна Погосова. Его объем она оценивает в 400 тыс. кв. метров.

«В 2011 году у нас еще не было помещений класса А и В. Максимум, что мы могли дать, это С, то есть старые здания переделанные из производственных площадок», — рассказывает представитель агентства.

Спрос на них стимулировал развитие сегмента, постепенно стали заходить крупные инвесторы. Порог входа на рынок очень высок — при достаточно невысокой стоимости квадратного метра, для строительства среднего логистического комплекса требуется возводить крупные объекты от 10 тыс. кв. метров. Несмотря на то, что появилось много новых объектов, они в Краснодаре остаются очень востребованными. Доля вакантных площадей на складах класса А не превышает 10%.

Сильнее всего пандемия и вызванные ею ограничения отразились на сегменте стрит-ритейла. По оценкам консалтинговой компании Macon, число вакантных площадей в нем достигло 20-30%.

«Торговые центры сохранили свой набор арендаторов. С одной стороны, они шли на уступки и договаривались на скидки. С другой, выжить компаниям там проще — ТЦ генерирует для любого магазина большой поток покупателей. Даже несмотря на кризис и высокие ставки они остались рентабельными. В случае со стрит-ритейлом далеко не всегда место в состоянии создавать такой трафик. Поэтому он оказался наиболее уязвим. Я думаю, что ситуация не изменится в ближайшие годы. Продолжится исход арендаторов и снижение стоимости аренды», — считает Илья Володько.

Как и в случае с другими сегментами недвижимости, пандемия ускорила уже существующие тенденции — сокращение числа физических точек присутствия компаний и уход в онлайн. Коснется тренд не все объекты.

Одним из трендов последних лет стал уход коммерческих помещений в спальные районы — активная жилая застройка сформировала спрос на заведения торговли и общепита в шаговой доступности, отмечает исполнительный директор группы компаний «Неометрия» Виктория Костикова.

Пандемия еще больше ускорила эти тенденции и сформировала новые запросы. Увеличение доли самозанятых, уход на «удаленку», ограничения и прочие факторы увеличили востребованность качественных помещений в непосредственной близости от места жительства людей.

«Есть запросы на эргономичные планировочные решения от 15 кв. метров, вариативность планировочных решений, наличие «галерей», легкую трансформацию помещения для любого формата бизнеса и наличие всех коммуникаций. Покупатели хотят готовый объект, где не придется думать, как организовать, например, подведение воды», — отмечает она.

Одним из рисков на рынке является профицит предложения, считает Сусанна Погосова. По ее словам уже есть примеры переизбытка помещений для коммерции в новостройках. В результате, это привело к демпингу ставок и резкому падению рентабельности.

Избежать подобной ситуации можно, придерживаясь нормативов застройки, комментирует Виктория Костикова. По ее словам, площадь под коммерцию не должна превышать 3-4% от всей застройки. Помимо этого требуется учитывать контекст и адаптировать под него объекты.

«Например, мы строили ЖК «Резиденция» в Новороссийске. Этот жилой комплекс бизнес-класса первоначально должен был иметь два этажа, предусмотренные под коммерцию. Мы изучили, что находится рядом — в основном площади под стрит-ритейл — и решили перепозиционировать их под офисные помещения. В итоге, все они были реализованы еще до завершения проекта», — прокомментировала топ-менеджер застройщика «Неометрия».

С учетом запросов покупателей проектируются и другие жилые комплексы — в ЖК «Облака» в Новороссийске предусмотрены универсальные помещения небольшой площади. В ЖК «Малина», который также находится в Новороссийске, коммерция оформлена в виде галереи. В ЖК «Флора» в Сочи делается упор на универсальные помещения с планировкой, подходящей под разные виды бизнеса.

«В краснодарском микрорайоне «Южане» мы адаптировали одно из коммерческих помещений для большого магазина «Пятерочка», который закрыл многие ежедневные потребности жителей», — рассказала Виктория Костикова.

Децентрализация, которая стала одним из трендов 2020 года, продолжится в ближайшем будущем, отмечает директор агентства коммерческой недвижимости «ЧФК-Недвижимость» Владимир Жаринов. По его словам, немалую роль сыграла пандемия — активный уход на удаленную работу и ограничения вызвали рост спроса на услуги рядом с домом.

Дефицита коммерческой недвижимости в Краснодаре нет, считает Илья Володько, но есть точки роста, которые смогут использовать девелоперы. Помимо складов, рынок которых продолжит развиваться в ближайшем будущем, есть недостаток качественных офисных помещений, спрос на которые остается стабильным.

Но, с другой стороны, рынок офисной недвижимости класса «А» не очень интересен инвесторам из-за высокой цены входа, отмечает Сусанна Погосова. Одной из проблем является ограниченное количество земельных участков в центре Краснодара и их высокая стоимость.

«Стоимость строительства и цена земли будут высокие. Но ставка стабильно держится на умеренном уровне. В центре города можно спокойно арендовать хорошее помещение за 1 тыс. руб. за квадратный метр. Себестоимость же качественного предложения обойдется по меньшей мере от 50-60 тыс. за «квадрат». О какой окупаемости тогда идет речь? Можно намного эффективнее использовать эти средства. Другое дело, если инвестору уже принадлежит земля. Тогда стоит задуматься о строительстве офисного центра», — считает она.

По оценкам Ильи Володько, еще одним трендом станет смена форматов и реновация — многие объекты, возникшие лет десять назад уже морально устарели.

Пандемия продолжит вносить определенные коррективы в специфику рынка, прогнозирует Олег Жаринов. По его словам, рост продолжится в тех направлениях, которые выиграли во время пандемии — медицина, доставка, онлайн-торговля и так далее. Продолжат испытывать трудности ивент-агентства, турбизнес, часть сегментов потребсферы.