Баланс интересов: власти, общество и девелоперы ищут пути взаимодействия

В Краснодаре на круглом столе РБК Краснодар «Горожане, власть и застройщики: эффективные механизмы взаимодействия» представители администрации, общественники и руководители строительных компаний обсудили варианты совместной работы.

В целом, участники круглого стола положительно оценили идею трехстороннего взаимодействия, отметив недостаток коммуникации — особенно на ранних этапах проектировки жилых комплексов. Как правило, общественность узнает про проект, когда уже все утверждено, а по-настоящему результативные обсуждения возможны на стадии обсуждения или утверждения проекта, подчеркнул заместитель генерального директора группы компаний АСК Денис Сериков.

«Очевидно, уже можно не спрашивать застройщика, готов ли он взаимодействовать с общественностью. Его к этому подталкивают изменения в законодательстве и сама рыночная ситуация. Представители общественности становятся все более грамотными, начинают разбираться в своих правах, понимают, что они могут повлиять на проекты строительства. Мы видим зачатки общественных организаций и их влияние на нашу работу. Обычно взаимодействие начинается на этапе реализации, когда все утверждено и локально, узнав об этом, начинают задавать вопросы или мешать строительству», — отметил Сериков.

По словам директора по строительству компании «ЮгСтрой Империал» Станислава Николенко, при совместной работе власти, общества и бизнеса должен использоваться принцип разумной достаточности — иначе «каждый будет тянуть в свою сторону, как лебедь, рак и щука».

«Как любой бизнес, мы должны понимать, почему мы этим занимаемся. В первую очередь, мы получаем прибыль. А общество — это наш покупатель. Для того, чтобы остаться на рынке, нам необходимо строить то, что требуется людям. А если диалога не будет, то мы никогда не узнает, чего они хотят», — подчеркнул Николенко.

С другой стороны, требуется принимать во внимание не только интересы общественности, но и положение застройщика, напомнил председатель комитета правовой экспертизы и организации мероприятий Краснодарского регионального отделения Общероссийской организации «Ассоциация юристов России» Алексей Крыцула.

«Нужно учитывать ту ситуацию, в которой находится застройщик. Экономическая конъюнктура, кризисы, колебания курса валют, стоимость материалов — все эти экономические критерии часто ставят застройщика в невыгодное положение, создают дополнительные предпринимательские риски. Также на рынок традиционно влияют административная составляющая и запутанность земельного законодательства», — прокомментировал юрист возможности взаимодействия.

По мнению общественников, тема взаимодействия назрела давно и за последние годы поднималась не единожды, рассказал член Градсовета Краснодара Владислав Амерханов. По его словам, инициативы трехсторонних встреч ранее не получали большого отклика со стороны застройщиков, которые ссылались на то, все имеющиеся проблемы предпочитают решать через свою саморегулируемую организацию без участия общественности.
«Но времена изменились, на данный момент общественность играет важную роль в развитии города», — говорит Амерханов.

Взаимодействие власти, бизнеса и горожан должно быть максимально эффективным, в т.ч. с точки зрения затраченного времени, подчеркивает главный архитектор Краснодара Наталья Машталир. Со своей стороны, городской администрации проще работать с конкретными предложениями от инициативных групп граждан — например, с эскизными проектами. Но у общественников не всегда есть возможность предоставить такой проект, признает она.

У краснодарских застройщиков уже есть успешный опыт взаимодействия с общественностью, рассказал заместитель генерального директора строительной компании «Семья» Юрий Еремин.

Девелопер перестроил работу с властями и общественностью по новым проектам комплексной застройки. В частности, компания около 1,5 месяцев назад собрала жителей домов возле площадки ЖК «Все свои» на улице Табачной, выслушала их пожелания и приняла решение изменить проект планировки территории. В частности, изменения коснуться фасадной части и запланированной аллеи, появятся тротуары к трамвайным остановкам, будет проработан вопрос освещения района.

По словам представителя общественности микрорайона Табачной фабрики Евгения Носалева, на встречах также была озвучена информация о том, что находящийся на месте будущего ЖК «Моя семья» элеватор будет демонтироваться, а не подрываться. Кроме того, были озвучены сроки и этапы строительства.

Для продолжения взаимодействия с активистами была создана группа в мессенджере WhatsApp, а внутри компании начала работать отдельная группа маркетологов, которые будут общаться с местными жителями. Этот опыт перенесут на все новые комплексные проекты застройки девелопера, отмечает Еремин.

Однако, по словам представителя «Семьи», далеко не все пожелания жителей возможно выполнить — так, часть общественности пожелала увидеть парк на месте транспортной развязки, утвержденной в проекте планировки.

Но и мнения жителей зачастую не совпадает. На мероприятии житель микрорайона Табачной фабрики Николай Лихачев отметил, что новая дорога необходима этой части города.
«Я за рулем уже около 25 лет и знаю, что такое Садовый мост, где пробки зашкаливают за семь баллов. Меня порадовала новость про новую развязку. У каждой квартиры будет как минимум по машине, будет невозможно проехать, получится мертвая зона. Новая дорога станет спасением. Парк — это, конечно, хорошо. Но у нас в паре кварталов уже есть Чистяковская роща. В целом, большая благодарность застройщику, что идет на контакт. Это немаловажно», — поделился он.

Схожая проблема возникла в Юбилейном микрорайоне, рассказала представитель общественности Татьяна Захарова. По ее словам, возник конфликт с частью жителей, которые живут непосредственно рядом с местом прохождения предполагаемой трассы.
«Но подождите, вы же не одни. Это развитие всей транспортной системы города Краснодара, это касается всех жителей Юбилейного», — отметила она.

Конструктивный диалог начинается тогда, когда стороны слышат друг друга, напоминает Захарова. Именно так инициативная группа Юбилейного микрорайона, в частности, добилась строительства аллеи вместо микрорайона многоэтажных зданий и решила часть других проблем.

«Мы на сегодняшний день имеем большую практику взаимодействия с 2013 года — после многочисленных обращений, массовых выходов на улицы, переписок с органами власти. У меня уже шла переписка не на количество листов, а на килограммы. Сколько можно писать? Нам нужен результат. Мы стали задавать вопрос, как его добиться с учетом сложившейся системы, которая есть не только в Краснодаре, но и по всей России? Когда нет этого взаимодействия между всеми, мы не слышим друг друга и не понимаем. Слава богу, нас наконец-то начали слышать. Наверное, потому что мы перестали кричать, а начали разговаривать и договариваться. Тогда у нас пошли результаты», — поделилась представительница общественности.

Как рассказала главный архитектор кубанской столицы Наталья Машталир, одним из эффективных инструментов, которые используются во многих российских городах, могут быть проектные семинары. В рамках этих мероприятий представители власти, застройщиков, архитекторы, общественники разбиваются на группы и создают презентацию проекта. По итогам, архитекторы и проектировщики записывают пожелания вместе с аргументацией и вносят все возможные поправки в проект.

«Учесть все пожелания не возможно. Но получается, наверное, наиболее истинный итог из всех возможных предложенных вариантов. Такой проект чаще всего пусть не на 100%, но на достаточно большой процент удовлетворяет и власть, и девелоперов, и общественных активистов, и архитекторов», — пояснила главный архитектор.

Дополнительным инструментом может стать электронная площадка для дискуссий, рассказал директор архитектурной компании Bureau ARD Алексей Тимофеев.
«В Москве хорошо зарекомендовал себя портал «Активный горожанин». Там москвичи голосуют за ту или иную инициативу, высказывают свое мнение. Проектные семинары достаточно затратные, а форма «Активный горожанин» могла бы снять многие спорные моменты еще до того, как появится техническое задание проекта планировки», — предложил Тимофеев.

Также, подчеркнул директор архитектурной компании, практику проектных семинаров требуется использовать на как можно более ранних стадиях, при этом ни в коем случае нельзя таким образом легитимировать те или иные решения.

«На данный момент власть отдельно взаимодействует с представителями бизнеса, отдельно — с общественностью, а также прислушивается к мнению экспертов. Мы предлагаем наладить коммуникацию через территориальные центры для обсуждения проектных решений до принятия технических заданий, т.е. при разработке проектов планировки и территории. Это позволило бы избежать возможных манипуляций при взаимодействии власти и бизнеса или использования недовольной общественности, а также существенно сэкономить время», — рассказал член Градсовета Владислав Амерханов.

Координировать трехстороннее взаимодействие и выстаивать приоритеты должна администрация, подчеркивает директор компании «ЧФК-Недвижимость» Алексей Трушин.
«Мы все понимаем, что застройщики никогда не договорятся о том, где и куда пройдет дорога и за какие деньги ее строить, так как интересы очень различаются. Никогда застройщики и общественники не договорятся, где и какой должен быть парк. И все эти вещи нужно учитывать и давать определенные стандарты», — отметил руководитель строительной компании.

Заместитель гендиректора строительной компании «Семья» Юрий Еремин также предложил, чтобы на градостроительные советы и комиссии по землепользованию приглашали не только проектировщиков и архитекторов, защищающих проекты, но представителей застройщиков, которые являются заказчиками этих проектов.
«Мы заинтересованы в обсуждении, потому что сегодня мы просто обязаны строить конкурентоспособное жилье, отвечающее не просто всем требованиям, но и пожеланиям жителей. Без этого мы не сможем существовать на рынке, это естественный отбор», — согласен директор по строительству компания «ЮгСтрой Империал» Станислав Николенко.​

Одним из вариантов решения проблем между застройщиками и местными жителями должно стать принятие Генплана Краснодара с учетом пожеланий всех сторон, напомнил вице-президент ГК «Европея» Сергей Коваленко.
«Тогда все будет стоять на своих местах, так как проект планировки вытекает из Генплана и является детальным документом, который разрабатывается в границах квартала или застройки. Там определены зоны функционального зонирования, другие моменты. Тогда лишних вопросов не будет возникать», — заключил представитель застройщика.