Море не волнуется: что будет с ценами на курортную недвижимость Кубани

Фото: пресс-служба администрации Сочи

Первый и второй кварталы 2022 года ознаменовались ростом интереса к курортной недвижимости. Как полагают эксперты, ключевых причины было две. Первая — это ограничения на выезды за границу в связи с осложнением политической обстановки. Не имея возможности ездить на море в другие страны, россияне начали активно приобретать курортные активы в регионах. Вторая — инвестиционная привлекательность такого рода недвижимости, поскольку квадратные метры на курортах Краснодарского края стремительно дорожали на протяжении последних двух лет и продолжили расти в цене в 2022-м.

При этом в течение года наметился ряд тенденций, которые также влияют на параметры спроса на рынке курортной недвижимости края.

По итогам лета и начала осени ситуация на рынке курортного недвижимости Кубани стабилизировалась. И, по словам генерального директора федерального девелопера «Неометрия» Марины Черненко, она заметно отличается от той, что была в первом полугодии.

«Весной повышение ключевой ставки привело к колебаниям спроса со стороны покупателей. Несмотря на это, в марте мы фиксировали заметное увеличение количества сделок, что было связано с желанием клиентов сохранить имеющиеся сбережения с помощью надежного и проверенного инструмента — вложения в недвижимость. Начиная со второй половины апреля на рынке отмечался отложенный спрос — заемщики анализировали ситуацию и ждали более выгодных предложений по ипотеке», — прокомментировала Марина Черненко.

Летом Банк России снизил ставку, и спрос на недвижимость начал восстанавливаться.

Директор по маркетингу ГК «Точно» (ранее — «ЮгСтройИмпериал») Евгения Тодорова отметила, что в разные периоды 2022 года спрос менялся, колебания составляли от 20 до 30% по отношению к 2021-му. Примерно в таких же величинах менялась и цена за квадратный метр.

«Сегодня значительная доля покупателей курортной недвижимости на Черноморском побережье — иногородние и инвесторы. Поэтому спрос обуславливается множеством факторов: емкостью локального рынка, покупательской способностью местного населения, локацией, инвестиционной привлекательностью объектов, динамикой роста цен, а также сезонностью», — пояснила Евгения Тодорова.

Если раньше практически все внимание было приковано к ключевым курортным зонам, то сегодня «перенаселенность» некоторых пляжей заставляет присматриваться к окраинам курортов, удаленным от туристического шума, считает операционный директор строительной компании DOGMA Дмитрий Луценко.

«Транспортный коллапс, толчея на пляжах, грязное море — это приводит к развитию окраин таких городов, как Геленджик. Девелоперы готовы создавать там локации с качественным сервисом и инфраструктурой. Хотя и классические курортные территории, естественно, продолжают развиваться, в первую очередь в Сочи», — говорит эксперт.

Востребованность локаций с инфраструктурой вообще является одним из ключевых трендов на рынке курортной недвижимости, подтверждает Евгения Тодорова.

«В этом смысле, конечно, Сочи продолжает пользоваться большим спросом, но там стоимость квадратного метра может достигать 500 тысяч рублей. И, учитывая это, а также ограничения на строительство новых объектов, популярность набирают и другие локации — Туапсе, Геленджик, Анапа, Новороссийск. То есть города, где активно набирает обороты урбанизация. Средняя стоимость квадратного метра в квартире класса «комфорт» и «бизнес» в Новороссийске и Туапсе начинается от 140 тысяч рублей за квадратный метр. И такой уровень цен, безусловно, привлекателен для крупных инвесторов», — рассказала Евгения Тодорова.

По ее словам, самый большой интерес наблюдается к квартирам класса «комфорт» и «комфорт плюс».

«Однако стоит учитывать, что в некоторых курортных городах недвижимости этих классов практически нет. В условиях ограничений на строительство новых проектов сейчас самый удачный момент, чтобы успеть приобрести недвижимость у моря, мы это видим по всплеску спроса на наш проект в Новороссийске ЖК «Босфор», — комментирует представитель ГК «Точно».

Несмотря на увеличение стоимости квадратных метров, в Сочи сейчас также выгодно приобретать недвижимость. По мнению Марины Черненко, сейчас наиболее подходящее время для покупки квартиры в курортной столице России. Это связано с тем, что до конца года ожидается коррекция цен в сторону увеличения. Кроме того, В Сочи не так много проектов комплексного развития территории, где застройщик, помимо объектов недвижимости, создает всю необходимую инфраструктуру, в том числе социальную. К примеру, рядом со строящимся ЖК «Флора» «Неометрия» реализует проекты школы и детского сада, а также благоустраивает набережную реки Кудепсты, которая станет новом местом притяжения для всех жителей и гостей Сочи.

В то же самое время Марина Черненко подтверждает рост интереса к Новороссийску. В основном это связано с приморским расположением города, который, хотя и не является таким классическим курортом, как Сочи, однако тоже очень привлекателен для жизни.

«Кроме того, Новороссийск обладает высокой экономической активностью. Город входит в тройку крупнейших населенных пунктов Краснодарского края. Бизнес-климат там постоянно улучшается, сосредоточены крупные производства, а также увеличивается количество представительств российского бизнеса. Наша компания уже сдала в Новороссийске в эксплуатацию ЖК «Облака» и ЖК «Малина». Сейчас ведется строительство ЖК «Облака-2», — говорит Марина Черненко.

По ее оценкам, стоимость квадратного метра в новостройках Новороссийска по итогам первого полугодия 2022 года составила 138,7 тыс. руб. При этом еще в январе она составляла 129,5 тыс. руб. В классе «стандарт» цена держится на уровне до 121 тыс. руб., рост с начала года составил 6,8%. В «комфорте» — 9,4%, достигнув 142,9 тыс. руб.

Комментируя структуру спроса, Марина Черненко пояснила, что особой популярностью в курортном сегменте сейчас пользуются однокомнатные квартиры и студии с панорамным остеклением, видами на море и горы. Также на решение о покупке влияет развитая внутренняя инфраструктура объекта, наличие бассейна, подземного паркинга и т.д.

«География покупателей обширна — присутствуют практически все регионы РФ, но основную часть все-таки составляют жители Краснодарского края и Москвы. Также большая доля клиентов из Ханты-Мансийского АО, Республик Татарстан и Башкортостан, Тюменской и Челябинской областей. Средний возраст варьируется в пределах от 30 до 50 лет», — сообщила Марина Черненко.

При этом в курортной недвижимости основными покупателями остаются инвесторы, приобретающие квадратные метры для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Уже сейчас можно констатировать, что в 2022 году спрос на квадратные метры в Краснодарском крае как минимум не снизился по отношению к 2021-му.

«Туристический сезон закончен, но интерес к курортной недвижимости сохранится. С учетом политических тенденций существенно сократился список стран, доступных для отдыха. В этой ситуации курортная недвижимость видится беспроигрышным вариантом в плане инвестиций», — констатирует Дмитрий Луценко.

Евгения Тодорова добавляет, что турпоток на Черноморское побережье из-за санкционных ограничений сейчас растет, а вместе с ним увеличивается и спрос на качественное жилье в приморских городах.

«Стоимость на курортные объекты недвижимости будет расти за счет увеличивающегося спроса со стороны людей, приезжающих на отдых. Доход от аренды курортной недвижимости, соответственно, также будет увеличиваться, что продолжит привлекать на побережье инвесторов», — дает прогноз Евгения Тодорова.

В «Неометрии» также позитивно смотрят на будущее рынка.

«Регион занимает одно из лидирующих положений в рейтингах как по показателям качества жизни, так и по возможностям для развития бизнеса, поэтому сюда стремятся переехать люди со всей России. По своим объектам, которые располагаются на Черноморском побережье в Сочи и Новороссийске, мы видим, как растет спрос не только на квартиры в новостройках, но и на гостиничные номера. К примеру, в Сочи мы строим премиальный гостиничный комплекс «Нескучный сад». Покупка номера — это не только отдых в самом популярном городе-курорте России с развитой инфраструктурой, но и готовый бизнес с функцией доверительного управления. Кстати, проект гостиничного комплекса вошел в призеры ежегодной всероссийской профессиональной премии в области коммерческой и жилой недвижимости Proestate & Toby Awards 2022» как лучший инвест-проект», — говорит Марина Черненко.

По данным девелопера, наиболее высокая стоимость квадратного метра зафиксирована в новостройках в Сочи, где по итогам первого полугодия она составила 466 тыс. руб. К примеру, в Анапе цена в новостройках заметно ниже — 146,7 тыс. руб/кв. м, в Новороссийске — 138,7 руб/кв.м.

«Маловероятно, что цены на курортную недвижимость в ближайшее время начнут снижаться. Более того, на фоне увеличения стоимости проектного финансирования и себестоимости строительства, а также непростой макроэкономической ситуации по итогам 2022 года цены покажут положительную динамику», — считает Марина Черненко.