Ставки высоки: девелоперы Юга об условиях проектного финансирования

Сумма действующих кредитных договоров между банками и застройщиками Краснодарского края к 1 августа 2024 года превысила 1,22 трлн руб., что на 48% больше в сравнении с данными на 1 августа 2023 года. Об этом РБК Краснодар сообщили в пресс-службе Южного ГУ Банка России.

Сумма действующих договоров между банками и компаниями-застройщиками Ростовской области к 1 августа 2024 года составила 310 млрд руб., что на 81% больше, чем по данным на 1 августа 2023 года.

Доля этих регионов в сумме договоров в целом по Южному федеральному округу составила на 1 августа текущего года 80%.

Условия проектного финансирования не являются комфортными для девелоперов Юга, прокомментировал начальник отдела проектного финансирования ГК «Лендекс» Александр Тихоненко.

«По той простой причине, что ставки, конечно, не позволяют нам выходить на рынок со всеми проектами, которые мы сейчас можем получить, потому что ставка будет вложена в цену конечного потребителя», — сказал Тихоненко.

Есть две ставки для специализированных застройщиков, пояснил он. Базовая ставка по проектному финансированию достигает 23-23,5%.

«Ставка, конечно, тяжелая для любого застройщика, и условия далеко не рыночные. Только благодаря тому, что мы можем темпами продаж снижать ставку, она будет у нас близка к специальной ставке. Это будет зависеть от наполняемости эскроу-счетов. Тогда это будет уже комфортно. Поэтому тут многое будет зависеть только от нас, как мы будем строить и как мы будем продавать. То есть темпы строительства должны соответствовать темпам продаж», — прокомментировал Тихоненко.

Как следствие, застройщик не может задерживать темпы строительства, поскольку инфляция может сделать бюджет проекта невыполнимым.

В компании Dogma, в свою очередь, считают текущие условия финансирования соответствующими реалиям рынка и экономики. Вместе с тем девелопер рассчитывает на встречные шаги от банков.

«Все изменения рынка и экономики находят отражение в корректировке условий финансирования и перекладываются на девелопера», — прокомментировала финансовый директор СК Dogma Гюльбану Шамгунова.

Спрос на проектное финансирование останется высоким, прогнозирует Александр Тихоненко. Он связал это со стабильным спросом на недвижимость в Краснодаре, который подпитывается постоянно растущей численностью Краснодара и Краснодарского края.

«Мы видим, что численность населения, как самого Краснодара, так и нашего края, постоянно увеличивается, очень много приезжих с других регионов, поэтому спрос и дальше будет очень высокий. К примеру, семья, состоящая из двух человек, имеет доход, допустим, где-то 80 тыс. руб., вполне может брать ипотеку, даже по таким высоким ставкам. Но еще остались и льготные ставки, которые тоже нужно использовать. Материнский капитал можно использовать, поэтому спрос на наше жилье не будет снижаться», — считает он.

Вопрос спроса на проектное финансирование связан с качеством портфеля девелопера и с потенциалом проектов, считает Гюльбану Шамгунова.

«Нужно аккуратно просчитывать экономику и оптимально использовать финансовые ресурсы, управляя объемом стройки и продажами, улучшая свой продукт для привлечения покупателя. Ограничение доступности ипотечных кредитов и рост ключевой ставки — это очередной вызов и для кого-то это сигнал замереть и свернуться, а кто-то воспринимает такие ситуации как время к действию и новым победам. Возможно, скорректируется продукт у банков, возможно, изменится подход девелоперов к покупателям, но думаю, что проектное финансирование как инструмент для девелопера продолжит пользоваться спросом», — сказала Шамгунова.

13 сентября 2024 года Центробанк повысил ключевую ставку с 18 до 19% годовых. Опрошенные застройщики считают, что удорожания кредитования и рост стоимости стройматериалов увеличат конечную стоимость для покупателя.

«Конечно же, да (увеличит — прим ред.), потому что никто не сможет позволить себе в убыток строить», — утверждает Александр Тихоненко. Все проценты по финансированию будут заложены в себестоимость.

«Поэтому говорить здесь о том, что будет какое-то снижение на первичном рынке не стоит. Ведь растут не только проценты, но и стоимость материалов, которые используются при строительстве. А почему они растут? Во-первых, инфляция. А во-вторых, те же поставщики производительных материалов, они тоже берут кредиты в банках и берут по высокой стоимости, соответственно, поднимается стоимость материалов», — поясняет Тихоненко.

Ставки в настоящее время достаточно высокие и уже приближены к уровню февраля 2022 года, добавила Гюльбану Шамгунова. Однако представитель компании не ожидает дополнительного роста ставок к тем, что есть уже.

«Цена проектного финансирования зависит и от ставки банка, и от объема продаж, поэтому думаю, что с учетом торможения продаж скорректироваться может и объем ввода, и конечная цена недвижимости для покупателя», — заключила Шамгунова.