Риск в долг: девелоперы Кубани о возможном расширении рассрочки
Расширение рассрочки поможет увеличить продажи, однако это не приведет к существенному увеличению числа сделок на рынке недвижимости Краснодарского края. Вместе с тем, расширение механизма в продажах несет риски как для покупателей, так и для застройщиков. Об этом РБК Краснодар рассказали опрошенные представители девелоперских компаний Кубани.
Ранее с предложением предоставить застройщикам возможность продавать квартиры с использованием рассрочки уже после сдачи объекта выступил вице-премьер Марат Хуснуллин. Вместе с тем, указывал он, механизм будет доступен только тому девелоперу, кто полностью рассчитался с банком по проектному финансированию. Для этого, по словам Хуснуллина, нужно установить возможность сделать такую недвижимость предметом залога.
В каких проектах доля рассрочки выше
В проектах ГК «Точно» наибольшим спросом рассрочка пользуется в проектах, которые строятся на побережье Черного моря, рассказала директор девелопера Анастасия Маслеха.
«Многие покупатели сейчас готовы фиксировать стоимость, которая растет, и для этого используют рассрочку как временное решение — например, в ожидании раскрытия вкладов по высоким ставкам. В отдельных проектах доля рассрочек доходит до 60%, но мы ее регулируем и не хотим выходить в доле выше 30%, так как рассрочка — не инструмент проектного финансирования и не обеспечивает строительство деньгами в полном объеме», — прокомментировала Маслеха.
Доля сделок с рассрочкой в ГК «Самсон» составляет около 4% и за год она только снизилась, рассказал заместитель генерального директора компании Денис Сериков. При этом в апартаментных комплексах к рассрочке прибегают в 30-40% случаев.
Рассрочка более актуальна для проектов комфорт- и премиум-класса, прокомментировал президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко. В одном из проектов компании, который планируется к сдаче уже в 2025 году, рассрочка практически не используется.
«Если говорить о длительных проектах, то механизм позволит увеличить число сделок, однако более актуальна рассрочка для сегментов комфорт- и премиум-класса», — сказал он.
Опрошенные девелоперы считают, что расширение рассрочки поможет увеличить продажи, но рост не будет существенным. Так, по оценке Анастасии Маслехи, количество сделок может вырасти до 15%, в основном «на бумаге», отметила она. Денис Сериков также считает, что мера, предложенная вице-премьером Хуснуллиным, поможет увеличить продажи, однако «рост будет небольшим».
Риск или возможность
Расширение условий рассрочки может подогреть спрос, однако, считают девелоперы, мера имеет ряд рисков, как для покупателей, так и для девелоперов.
Длительные рассрочки не закрывают потребность девелопера в деньгах для обеспечения низкой ставки по проектному финансированию, сообщила Анастасия Маслеха, то есть девелопер не получает «живых» денег. Вместе с тем, по ее мнению, инструмент работает и должен быть на рынке.
«Мы также рассматриваем возможность продлить рассрочку на 6–12 месяцев и после завершения объекта для отдельных категорий — участников СВО и их семей, врачей, учителей. Но при этом мы не можем ей пользоваться массово, потому что это не безопасно для бизнеса, для девелопера в части того, что мы не можем квартиры эти брать под залог», — прокомментировала директор «Точно».
Расширение рассрочки будет способствовать устойчивости строительной отрасли в том случае, если государство создаст рамки поддержки для таких решений.
Застройщики не всегда успевают полностью рассчитаться с банками по проектному финансированию, рассказал Денис Сериков.
«По нашим экспертным оценкам, меньше 30% застройщиков рассчитываются с банком на вводе в эксплуатацию. Как правило, полностью долг не погашается, и банк берет часть недвижимости в залог. В последнее время это часто встречается, потому что спрос просел. Слабые продажи у застройщиков не позволяют ритмично пополнять эскроу-счета, и в большинстве случаях не позволяют расплатиться с долгами на вводе объекта», — рассказал Сериков.
С другой стороны, если застройщик полностью расплатился с банком по долгам, то нет необходимости продавать квартиры в рассрочку. Это может стать охлаждающим фактором, считает эксперт.
Кроме того, рассрочка менее защищенный для покупателя механизм в сравнении с ипотекой. Недостатком для девелопера является то, что деньги приходят постепенно.
«Это риск для девелопера. Будет увеличение числа судов, застройщику придется взыскивать средства или расторгать договор с покупателем. Вместе с тем, это практически единственный инструмент в условиях заградительных ставках по ипотеке», — сказал Сериков.
Высокая доля продаж с использованием рассрочки может привести к проблемам с дебиторской задолженностью.
«Это потребует поддерживать «дебиторскую дисциплину», увеличить штат. Это скажется на росте себестоимости управления девелопера и приведет к сокращению прибыли», — считает он. Кроме того, в условиях постоянно меняющихся цен на недвижимость, использование рассрочки в продажах может привести к упущению выгоды девелопером или покупателем.
В условия продаж с рассрочкой, девелоперу приходится рассчитывать на то, что клиент будет исполнять свои обязательства, сообщил Денис Бражниченко. Механизм поможет продавать проекты, это положительно скажется на продажах, считает он. В числе недостатков он назвал то, что покупатель может не исполнить свои обязательства.
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен
