Исход застройки: что стимулирует интерес девелоперов к отельному бизнесу

Фото: freepik.com

Тренд на диверсификацию бизнеса и выход в туристический сегмент для застройщиков не нов — руководители строительных компаний неоднократно отмечали, что особенностью жилищного строительства является большая зависимость от конъюнктуры рынка. В последние годы необходимость снизить риски, вложившись в разные направления, стала еще более актуальной. Дополнительными факторами, влияющими на популярность сегмента, стали господдержка и интерес частных инвесторов.

Внутренний туризм в РФ показывает стремительную положительную динамику на протяжении последних пяти лет. Сначала пандемия усложнила выезд за рубеж, далее на активные разъезды повлияли инфляция и сложная геополитическая ситуация. Параллельно повысился интерес граждан к локациям внутри страны.

Одним из ключевых направлений продолжает оставаться Краснодарский край. Хотя в 2025 году турпоток снизился на 4,7% — до 8,3 млн человек (итоги 10 месяцев), Кубань заняла второе место в стране по числу гостей. В топ-10 также вошли Республика Крым (2,2 млн), Ставропольский край (1,5 млн) и Ростовская область (1,5 млн), сообщили в Минэкономразвития РФ.

Примечательно, что среди регионов с наибольшей динамикой роста турпотока оказались территории, активно инвестирующие в туризм — это Карачаево-Черкесия (рост на 127,7%) и Республика Адыгея — увеличение на 65,5%. Одной из причин являются вложения в инфраструктуру.

Несмотря на то что в 2025 году турпоток вырос незначительно в масштабах страны, вложения в туристическую сферу продолжаются. Как рассказала Анна Маликова, директор подразделения «Туризм» «Банка Дом.РФ», в текущем году банк одобрил финансирование порядка 30 туристических проектов с лимитом 120 млрд руб. Из них в ЮФО было подписало 4 проекта с лимитом 43,6 млрд руб., в СКФО — 6 проектов с лимитом 17,7 млрд руб.

По оценкам генерального директора IBC Real Estate Алексея Ефимова, в текущем году на ЮФО пришлось 30% нового отельного строительства, а на СКФО — 9%. Одним из основных драйверов сегмента стала господдержка в рамках Постановления № 141.

«В рамках Постановления № 141 в ЮФО будет реализован 71 проект по строительству и реконструкции гостиничных предприятий. Наибольшая часть будет построена в Краснодарском крае — 50 проектов, в Республике Крым — 10, в Севастополе — 5, а остальные — в других субъектах округа. В СКФО в ближайшие годы в регионах округа запланирован 41 проект. Наибольшая часть проектов приходится на Ставропольский край — 15, в Республике Дагестан — 10, 8 проектов — в Республике Северная Осетия — Алания», — отмечает Алексей Ефимов.

В целом по России по итогам IV этапа отбора предполагается строительство 106 отелей категории 3–4* и 64 отелей категории 5*, что совокупно составит 31,6 тыс. номеров. А до 2030 года в рамках четырех этапов программы будет введено 78 тыс. номеров. Проекты, поддержанные в 2025 году, будут реализованы в 51 регионе страны и введены не позднее 2030 года, а вложения инвесторов составят беспрецедентные 856 млрд руб. По итогам первых трех этапов программы общий объем инвестиций составил 1,2 трлн руб.

Нехватка номерного фонда сохранится в России в ближайшие 10 лет, несмотря на достаточно высокие темпы строительства, давала оценку глава департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership (CMWP) Марина Мережко, сообщало «РИА Недвижимость». Острее всего проблема будет стоять в наиболее туристически привлекательных локациях. В частности, в Краснодарском крае и в республиках Северного Кавказа.

«Ни один регион на текущий момент не справляется со спросом. Даже прогнозируемое увеличение номерного фонда к 2035 году примерно на 20% в полной мере не удовлетворит существующий запрос», — считает эксперт.

По предварительным итогам 2025 года, номерной фонд в гостиницах в целом по России достиг 182,6 тыс. номеров, отмечает Алексей Ефимов. С начала этого года объем нового строительства составил 8,4 тыс. номеров, что почти в два раза выше аналогичного показателя год к году. Из них 51,9 тыс. номеров находится в гостиницах ЮФО, которые показали прирост в 1,4 раза. В СКФО с начала текущего года объем нового строительства составил около 800 номеров.

Направления для инвестиций остаются прежними, отмечают эксперты и игроки рынка. Большую роль продолжает играть развитие сопутствующей инфраструктуры, мест притяжения, горнолыжных трасс. Вокруг них будет формироваться номерной фонд. В ближайшие годы как Южный, так и Северо-Кавказский федеральные округа сохранят высокую перспективность для развития туристической отрасли, прогнозирует Ольга Широкова, партнер NF Group.

«Региональные территории обладают значительным потенциалом благодаря наличию уникальных природных ресурсов и разнообразных природных «якорей». Ожидается активное развитие горнолыжного сегмента, включающее расширение номерного фонда и совершенствование горнолыжной инфраструктуры. Среди ключевых примеров — курорты «Архыз» (Карачаево-Черкесская Республика), «Мамисон». Курорт открылся в начале этого года, в горнолыжном сезоне 2025–2026 гостям будут доступны 19 км трасс», — считает эксперт.

Продолжит расти объем гостиничного предложения на горнолыжных курортах и природных локациях, а также появление новых федеральных курортов («Три вулкана», «Лагонаки» и другие).

«Кроме того, прогнозируется рост числа объектов размещения на морских курортах, включая современные гостиничные комплексы и санаторно-курортные объекты. Особое внимание будет уделено формату MEDI SPA, wellness-центрам и другим направлениям оздоровительного туризма», — считает Широкова.

Для девелоперов и инвесторов туристический сегмент сегодня открывает возможности для роста и диверсификации портфеля, отмечает эксперт. Стабильно высокий спрос на внутренний туризм формирует емкий рынок для качественных проектов, а разнообразие российских локаций позволяет выбрать именно то направление, которое оптимально соответствует бизнес-задачам.

«Особый интерес представляют территории с яркими природными и рекреационными преимуществами — побережье Черного моря, курорты Кавказских Минеральных Вод, живописные ландшафты Алтая. Именно здесь можно создать востребованный продукт с высокой добавленной стоимостью, ориентированный на современного потребителя», — подтверждает Виктор Шишкин, коммерческий директор ООО «Гранд Капитал» (отель Palazzo de Agoy Grand Hotel Resort&Spa by Domina).

Крупный девелоперский бизнес на Юге и Северном Кавказе отраслью интересуется уже давно: в портфеле многих застройщиков есть туристические проекты, либо компании оценивали перспективы и приступали к разработке проектов. В частности, один из лидеров РФ по объемам застройки СК «Догма» в 2024 году анонсировала строительство термального комплекса в Краснодаре. В тот же год о планах зайти в туристический сегмент заявляла ССК.

В октябре 2025 года другой крупнейших застройщик, ГК «Точно», заявил о планах построить в Северском районе курорт на 74 га. СК «Семья» сообщала о начале строительства отеля в Домбае.

AVA Group реализует на курорте «Роза Хутор» в Сочи комплекс апартаментов LeePrime Residences, второй проект в локации Красной Поляны — «Поляна Пик». Оба проекта предлагают премиальный гостиничный сервис, услуги отельного оператора по доверительному управлению и полную инфраструктуру отеля. В 2025 году девелопер заявил о возрождении пансионата с лечением «Белые ночи» в долине Уч-Дере. Проект предлагает полностью обновленную санаторно-курортную и отельную инфраструктуру. Управление осуществляет собственный отельный оператор LeePrime Group, получивший валидацию крупных международных гостиничных брендов.

ГК «Метрикс Development» реализует два туристических проекта, а еще три объекта разного класса в ключевых черноморских локациях находятся в стадии проработки, отметила Юлия Сидорова, коммерческий директор группы компаний.

«Сегмент остается стратегически значимым, и мы планируем расширять присутствие в нем. Рост внутреннего турпотока делает его одним из наиболее востребованных направлений для девелоперов и инвесторов. Спрос на современное размещение в курортных локациях стабильно увеличивается, формируя понятный и устойчивый инвестиционный продукт: физический актив, операторская модель и прогнозируемая доходность», — отмечает представитель игрока рынка.

Еще один крупный инвестор сегмента — ГК «Самсон». Общие инвестиции компании в текущие проекты составляют более 56 млрд руб. Застройщик является резидентом ОЭЗ курорта «Архыз» в Карачаево-Черкесской республике, а также резидентом ТОР «Сахалин».

«В «Архызе» мы реализуем масштабный проект «Лунная поляна»: он включает в себя 23 корпуса отелей 4–5 звезд и широкую инфраструктуру для всесезонного отдыха, событийного и MICE туризма. Фактически мы строим новый премиальный курорт, который будет развиваться в рамках инфраструктуры «Архыза». Всесезонный горно-термальный курорт «Долина Айна» на Сахалине площадью 101 га будет реализован в рамках нацпроекта «Туризм» по Постановлению РФ № 141. Он включает строительство отелей и апарт-отелей с сервисным управлением, канатной дороги и горнолыжных трасс», — комментирует Кристина Захарченко, генеральный директор ГК «Самсон».

Подогревает рынок возможность строительства объектов в рамках ФЗ-214 и реализация в формате апарт-отелей, отмечает Анна Маликова. В этом случае конечным приобретателем номера становится частный инвестор, а управлением занимается профессиональный отельный оператор. Эта модель сильно отличается от тех, по которым работают классические застройщики жилой недвижимости, рассказала Юлия Сидорова, коммерческий директор ГК «Метрикс Development».

«Работа в туристическом сегменте открывает девелоперу более широкий потенциал доходности, однако требует и большего уровня проработки. Курортный проект отличается масштабом инфраструктуры, внимательным выбором локации, детальным анализом спроса и точной финансовой моделью. Здесь важно понимать не только продукт, но и сценарии поведения гостя и инвестора», — отмечает она.

Аналогичные оценки дает Кристина Захарченко. По ее словам, при правильном подходе туристический сегмент может быть значительно выгоднее классических жилых проектов. Но очень важными становятся удачная локация, востребованная концепция и выбор сильного партнера в качестве оператора.

«Мы видим, что интерес к инвестиционной недвижимости остается стабильным уже полтора года, демонстрируя устойчивый рост. При этом предпочтения покупателей сосредоточены на проектах с продуманной концепцией и привлекательным местоположением, которые обещают повышенную доходность владения. Большим спросом пользуются проекты, которые развиваются как всесезонные туристические экосистемы: с термальными зонами, спа-комплексами, медицинским кластером, инфраструктурой для MICE и событийного туризма», — отмечает Захарченко.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен