Средняя ставка аренды долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Краснодаре в феврале 2026 года составила 27,2 тыс. руб., что на 7,8% меньше, чем в феврале 2025 года, сообщил РБК Краснодар ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. В Сочи тот же показатель в феврале составил 34,4 тыс. руб., что на 8,5% меньше, чем было годом ранее.

На арендном рынка Юга произошел разворот, прокомментировал Александр Иванов. Если ранее правила устанавливали собственники, то теперь уже арендаторы диктуют, что они хотят видеть в квартире и сколько за нее они готовы платить.

В 2025 году аналитики «Витрины недвижимости Restate» сообщили, что на рынке аренды крупнейших южных городов спрос достиг платежеспособного уровня. Дальнейшее повышение ставок, по их оценке, затруднительно.

Срок окупаемости квартир будет расти

С начала 2026 года средние ставки долгосрочной аренды снизились. В городах Юга размер арендной платы снизился на 1,5–2%. Это общероссийский тренд из-за выросшего объема предложения, считает Иванов.

Коррекция ставок продолжится, ее остановит лишь преддверие отпускного сезона, сказал аналитик.

«Конкуренция за арендаторов будет только расти, при избытке предложения в выигрыше окажутся собственники с качественным ремонтом и мебелью. «Убитые» бабушкины квартиры будут простаивать месяцами или сдаваться с огромным дисконтом», — сказал собеседник.

Стоимость квартир увеличивается, а средние ставки аренды в большинстве городов переживают коррекцию, поэтому срок окупаемости по рынку растет, прокомментировал Александр Иванов. Теперь на рынке аренды, как и в вопросах купли-продажи, значительную роль играет стратегия, считает он.

«На этапе выбора квартиры под сдачу в аренду нужно четко понимать целевую аудиторию арендаторов, что им необходимо, какие их ценовые ожидания, и уже под это подбирать объект и рассчитывать доходность. Если говорить в среднем, доходность от сдачи в аренду находится на уровне 5–7%, востребованные варианты с правильной стратегией способны приносить 10–12%, но это все без учета продажной стоимости самого объекта», — сообщил он.

Взрывной рост предложения квартир в аренду

Сегмент долгосрочной аренды также насыщен предложением, такой динамики вывода объектов в сдачу не было в последние 3–5 лет, констатирует Иванов. Как и в сегменте посуточной аренды, на рынок вышли инвестиционные квартиры. Кроме того, собственники на фоне дорогой рыночной ипотеки стали сдавать жилье параллельно с поиском покупателей, продолжил эксперт. Также жилплощадь освободили те, кто сумел купить жилье в строящихся домах.

«Все это в совокупности привело к тому, что в крупных городах Юга, таких как Ростов-на-Дону и Краснодар, объем предложения на рынке аренды вырос на 35–40%. В Ставрополе и Махачкале рост ниже — на уровне 10–15%. В Сочи из-за постоянной конкуренции между краткосрочной и долгосрочной арендой объем предложения вырос всего на 5–7%. Безусловные тренды — рост качественного предложения в новых домах с хорошим ремонтом. В старом фонде либо ставки аренды не растут вовсе, либо квартиры сдаются с хорошим дисконтом», — заключил Александр Иванов.

Стоит ли игра свеч

Приобретение квартиры на Юге для последующей сдачи в аренду остается актуальным и привлекательным вложением, считают опрошенные аналитики. Однако в современных реалиях к инвестору предъявляются повышенные требования, указали они.

«Покупка квартир с целью получения пассивного дохода остается актуальной, правда, теперь это более стратегически требовательная история, чем раньше. На рынке всегда есть и будут объекты, которые способны принести более быструю окупаемость, и есть те, которые, откровенно говоря, не стоят своих денег», — сообщила директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.

Спрос на такой тип инвестиций сохраняется благодаря внутренней миграции, а также развитию туризма и удаленного вида занятости, прокомментировал заместитель коммерческого директора экосистемы недвижимости М2 Станислав Иванов.

«Однако важно учитывать, что за последние несколько лет цены на жилье в регионе существенно выросли на фоне спроса, инфляции и движения ключевой ставки ЦБ. Это напрямую влияет на спрос и дальнейшую доходность владельцев. Дополнительными рисками выступают сезонность в курортных локациях и растущая конкуренция среди арендодателей. Но при взвешенном подходе к выбору локации и объекта недвижимости инвестиции могут быть оправданы», — сказал Иванов.

По мнению Ольги Павлиновой, в 2026 году нужно четче выстраивать стратегию выбора квартиры для последующей сдачи, оценивая баланс спроса и предложения в конкретно взятой локации, среднего бюджета потенциальных арендаторов, сезонной заполняемости, активности своей целевой аудитории и, конечно, финансовых возможностей самого инвестора.

«Стоит учитывать не только ставки аренды на конкретно взятый объект, но и возможности быстрой реализации его в будущем с хорошей доходностью», — сказала Павлинова.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен