Средний бюджет покупки недвижимости на первичном рынке Сочи достиг 31,5 млн руб. в мае 2026 года, что на 6,1% больше, чем годом ранее, сообщили РБК Краснодар в пресс-службе платформы для анализа рынка недвижимости bnMAP.pro. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи достигла 715 тыс. руб. (+3% за год). Количество лотов в предложении, по оценкам аналитиков платформы, составило 9,3 тыс., что на 25,7% больше, чем в мае 2025 года.

Представители опрошенных риэлторских агентств рассказали, что значительную часть покупателей недвижимости на курорте составляют жители Сибири, северных регионов и Дальнего Востока. 40% из них рассматривают жилье на курорте для семейной жизни, а 60% — для инвестиций и сохранения капитала. В своих запросах они акцентируют внимание на юридической чистоте объектов, качестве жилья и наличии развитой социальной инфраструктуры. Состоятельные и возрастные клиенты ищут недвижимость с медицинской инфраструктурой.

«Чистый» спрос

Количество обращений в «Этажи» в Сочи в мае 2026 года выросло, рассказал директор курортного офиса компании Павел Быков. Количество заявок за 20–21 мая этого года превысило средний показатель 2025 года. Покупатели смотрят на все районы города — Адлер, Хоста, Кудепста, центральный Сочи, Лазаревское, отметил он.

Опрошенные редакцией представители агентств недвижимости на курорте отметили, что их клиенты в запросах все чаще обращают внимание на юридическую чистоту объектов и на качество жилья.

По словам Павла Быкова, еще пару месяцев назад для покупателей имела значение только стоимость объекта. Теперь же их главный запрос заключается в юридической чистоте желаемой квартиры, а также в хорошем ремонте, покупатели стали готовы отдавать большие деньги за такие лоты, указал он.

«Читал на РБК, что люди стали снимать деньги с депозитов и вкладывать в облигации. У меня есть ощущение, что деньги начали не просто снимать, а думать, во что вложить. Да, в дорогое жилье, но в качественное», — поделился собеседник.

Согласно новому генеральному плану Сочи, город и его инфраструктура рассчитаны на проживание 800 тыс. человек, он должен остаться городом-курортом, а не стать миллионником, напомнил заместитель генерального директора агентства «Лето Недвижимость» Станислав Ризов.

При этом в городе должно быть построено 80 тыс. апартаментов, напомнил он.

«Люди, которые приезжают в Сочи, — это крайне обеспеченные люди, которые могут себе позволить недвижимость в Сочи. Она дороже, чем в Москве, — около 1 млн руб. за 1 кв. м. Транспортная инфраструктура для таких людей не настолько важна. Когда люди к нам обращаются, это последнее, о чём они спрашивают. Для них важно, чтобы их Porsche 911 мог доехать до дома. Их главный запрос сейчас — видовые характеристики. Самый больной вопрос, конечно, юридическая чистота объекта. Принципиально важно это», — сказал Станислав Ризов.

Собеседник сказал, что существующий негативный фон вокруг юридической «чистоты» дискредитирует недвижимость в Сочи. Некоторые блогеры «хайпуют» на этой теме: их зрители, насмотревшись таких публикаций, сохраняют негативные ожидания, указал Ризов.

Покупатели, кроме этого, интересуются, какой банк будет кредитовать сделку и какие могут быть условия оплаты, дополнила генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. Инвесторы, рассматривающие местную недвижимость как инструмент вложения, спрашивают об отельном операторе или управляющей компании, чтобы объект «работал» и был активом.

К 2030 году более половины населения России будут старше 50-55 лет, напомнила Татьяна Бурлаковская. Эти же люди будут наиболее платежеспособными покупателями, указала она.

«Целевая аудитория изменилась. <...> Они интересуются объектами с медицинской инфраструктурой, с тем, что связано с продлением жизни и медицинскими кластерами. К примеру, интересны объекты с бассейнами и зонами чек‑апа. В мире таких объектов уже много, а в Сочи, в Крыму и на Алтае такие проекты только строят », — рассказала собеседница.

Северное течение

Значительную часть покупателей недвижимости в Сочи составляют жители Сибири, северных регионов и Дальнего Востока, рассказали собеседники Павел Быков и Татьяна Бурлаковская.

По оценке главы Golden Brown Group, 40% из них покупают жилье для личного проживания, в качестве второго дома, или отправляют из регионов с менее благоприятным климатом на Юг семьи и родителей. Они предпочитают квартиры больших площадей, с двумя-тремя спальнями.

Остальные 60% хотят «припарковать» капитал и сохранить деньги.

«Сейчас никто не говорит о кратном росте цен на недвижимость, но на какую‑то доходность рассчитывать можно. Люди сдают жильё сами или нанимают небольшую управляющую компанию, так они получают более высокую доходность. Если хотят совсем пассивный доход, то покупают апартаменты под управлением. Максимальную доходность демонстрирует Красная Поляна, потому что там сдавать можно в течение всего года », — сказала Татьяна Бурлаковская.

Рынок Сочи устоявшийся, он уже не растет прежними бурными темпами, но недвижимость на курорте всегда будет в цене, благодаря климату и сформированной инфраструктуре, считает Бурлаковская.

«На рынок влияют накладываемые ограничения, например периодические закрытия аэропортов. В прошлом году мы наблюдали спад туристической активности по этой же причине. Посмотрим, что будет в этом году. В любом случае, Сочи — единственная такая точка в стране, куда хотят приехать все, и он будет востребован всегда», — заключила она.

Запрос на полноценное окружение

Ценовой фактор на российском рынке недвижимости остается решающим для большинства покупателей и в 2026 году только укрепил свою роль на фоне ограниченной доступности жилья и роста цен, прокомментировал президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин.

«При этом роль социальной и транспортной инфраструктуры сохраняется и часто становится ключевым фактором там, где у покупателя есть выбор различных предложений. Особенно ценится инфраструктура у семей с детьми, людей старшего возраста и тех, кто планирует жить в квартире длительно; для них близость школ, медучреждений и удобная транспортная доступность существенно влияют на решение. Кроме того, хорошая инфраструктура снижает скрытые издержки — время на поездки, оплату транспорта, дополнительные сервисы — что в денежном выражении также становится важным параметром при сравнении вариантов», — рассказал Артемий Шурыгин.

В выборе между более дешевым квадратным метром и дорогим жильем с развитой социальной инфраструктурой большинство покупателей склоняются к второму варианту, если разница в цене не критична.

Значимая доля спроса остается на бюджетных вариантах, особенно среди покупателей, ориентированных на краткосрочную экономию или инвестиции в периферийные проекты с более низкой стартовой ценой, считает Шурыгин. Покупатели‑инвесторы чаще выбирают нижний ценовой сегмент, рассчитывая на рост цен в будущем, но при этом готовы принимать риски, связанные с недостаточной инфраструктурой, сказал он.

«Растет запрос на «полноценное окружение» — люди хотят не просто квартиру, а готовую среду для жизни. Увеличивается значение цифровой инфраструктуры: качество мобильной связи и интернета влияют на выбор, особенно для удаленщиков. Повышается внимание к экологии и комфортной городской среде: покупатели предпочитают районы с продуманной зеленой инфраструктурой и ограничением промышленных факторов. Запросы на комбинацию — доступная стоимость при приемлемой инфраструктуре — формируют спрос на проекты с поэтапным развитием окружения, где инфраструктура доводится по мере заселения», — заключил Артемий Шурыгин.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен