Константин Фомиченко: «Насыщение Кубани складами произойдет через 10 лет»

Фото: Пресс-служба Knight Frank Russia

— Как изменился объем сделок на рынке складской недвижимости в Краснодарском крае в 2022 году по сравнению с прошлым годом?

— Годом ранее на юге страны Краснодарский край был самым активным регионом с точки зрения складской недвижимости. Общий объем рынка Краснодара составляет порядка 870 тыс. кв. м. В 2021 году этот показатель увеличился на 11,3% и прирос за счет введения новых площадей.

Большая активность была в прошлом году, и она во многом пришлась как раз на регионы юга нашей страны ― Краснодар, Ставропольский край, Волгоградская область, Ростов. Очень много сделок было закрыто в этих регионах.

Сейчас активность существенно снизилась. Это объективно. Мы видим, что закрытых сделок практически нет за последние месяцы. В 2022 году объем сделок на кубанском рынке сократился на 100% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Всего в регионах ЮФО в 2020 году число сделок в сегменте составило 178 тыс. кв. м, в то время как в 2021 году на рынке было совершенно рекордное количество сделок — на 260 тыс. кв. м.

Фото: РБК Краснодар

— Такая тенденция характерна только для юга или для всей страны? И с чем она связана?

— Тенденция к сокращению рынка в этом году характерна в целом для страны. Начиная с марта представители отрасли не фиксировали сделки по заключению контрактов на строительство объектов под заказчика. Сокращению рынка способствовали объективные причины.

Во-первых, высокая ключевая ставка и, соответственно, повышенная стоимость финансирования и строительства.

Во-вторых, сложности, вызванные изменениями в технических заданиях проектов, связанные с заменой импортных комплектующих. Для того, чтобы заключить новые контракты, очень сложно было получить смету от подрядчиков, от девелоперов.

В-третьих, в свете общей неопределенности, которая присутствовала и продолжает присутствовать, достаточно сложно такие контракты подписывать. Рынок на это пока смотрит более сдержанно, занимает выжидательную позицию.

― Хочется поговорить об инвестициях. Какую долю занимает сектор складов в структуре инвестиций в недвижимость в регионах ЮФО?

― Если посмотреть на рынок складской недвижимости в 2020 году, то доля в инвестициях составляла 11%, в 2021-м — это уже 72%.

Существенный скачок и рост инвестиций именно в секторе складской недвижимости в общей структуре инвестиций произошел на фоне пандемии. Пандемия во многом способствовала увеличению спроса.

В это время значительный интерес к сегменту появился со стороны новых инвесторов, которые раньше не рассматривали складской сегмент в качестве инвестиционной площадки. Соответственно, когда другие сегменты коммерческой недвижимости чувствовали себя неуверенно, склады, наоборот, чувствовали себя прекрасно. С этим и связан рост инвестиций в данный сегмент.

― Как отличаются данные рынки в разных субъектах юга России? Чем сегменты складской недвижимости в Краснодарском крае, Ростовской области и Ставропольском крае отличаются друг от друга?

― Во-первых, исторически Ростовская область и Краснодарский край логистически, и, с точки зрения потенциала покупательской способности, были интересны именно для ретейлеров.

В меньше степени интерес арендаторов был к Волгограду и Ставропольскому краю. Поэтому качественные объекты складской недвижимости стали появляться в Краснодаре и Ростове в 2008 — в конце 2009гг. За этот период рынки данных регионов достаточно хорошо развились.

Основное отличия Ростова от Краснодара, которое мы видим, ― это наличие в Ростове инвесторов и девелоперов с уже реализованными проектами или проектами в стадии реализации. Здесь представлена компания Raven Russia — один из крупнейших инвестфондов-владельцев складской недвижимости в России. Они владеют порядка 1,8 млн кв. м по всей стране, в том числе в Ростове.

Также несколько лет назад состоялся выход на ростовский рынок компании PNK Group. Они купили участок и реализуют проект, строят логистический парк. PNK Group ― это крупнейший девелопер складской недвижимости в стране.

Если говорить про Краснодар, то федеральных игроков, аналогичных Raven и PNK Group, мы не наблюдаем. Зато здесь достаточно большое количество сильных локальных участников, таких как Romex Group, «Адва Груп», которые реализуют проекты не только в Краснодаре, но уже и перемещаются в регионы страны. Условно говоря, это компании, которые из Краснодарского края начали экспансию и сегодня развиваются по всей стране. В крае много строительных и девелоперских компаний, которые за последние 15 лет из локальных игроков превратились в федеральных и составляют существенную конкуренцию крупным игрокам, которые родом, например, из Москвы. Эти компании конкурируют зачастую во многих тендерах и успешно их выигрывают.

— На каком уровне находится насыщенность рынка складской недвижимости юга страны?

— По данным аналитиков Knight Frank Russia, насыщенность рынка складской недвижимости в России составляет 0,22 кв. м на человека. В то время как в Западной Европе и США этот показатель на уровне 3,5–4 кв. м на человека, в Китае это 0,5 кв. метра. На Юге России этот показатель сегодня ниже 0,22 кв. метра.

Важный момент также, на который нужно опираться в данном вопросе, это логистическое расположение региона. Мы часто видим, что, когда крупные федеральные сети планируют открыть складской объект на юге страны, они выбирают Краснодар по той причине, что с него можно снабжать не только сам город и край, но еще и ближайшие регионы: Северный Кавказ, Волгоград, Ростовская область, Крым. С логистической точки зрения Краснодарский край очень востребован. Рост рынка здесь будет продолжаться. В том числе благодаря Новороссийскому порту, через который проходит достаточно большой грузооборот.

По оценкам экспертов, учитывая сегодняшние темпы строительства объектов, насыщенность рынка складской недвижимости на юге страны произойдет не ранее чем через 5–10 лет. Тогда регион сможет приблизиться к показателям Китая, с насыщенностью рынка около 0,5 кв. м на человека качественных складских комплексов категории А и В.

― Что будет происходить с ценами на объекты складской недвижимости в текущем году?

― Арендные ставки показали существенный рост за последние годы. В особенности стремительным был в этом смысле прошлый год. Сегодня рост ставок остановился, эти цифры мы можем назвать. На вторичном рынке средняя ставка составляет порядка 5,2 тыс.- 5,5 тыс. рублей за кв. м. в год, без эксплуатации, без НДС и без коммунальных платежей.

Если мы говорим про объекты, которые строятся под заказчика, то там ставки несколько выше. На текущий момент они на уровне 6 тыс. — 6,5 тыс. рублей за кв. м. Роста ставок в течение этого года мы не ожидаем.

Еще важный момент хотелось бы отметить важный показатель ― доля вакантных площадей. Тут тоже есть важный нюанс. Так доля вакантных площадей в Московском регионе достаточно существенная, и на текущий момент составляет порядка 6,3%. Это крупнейший рынок ― 55% от всех складов в России. Доля будет расти, до конца года составит порядка 8–9%.

Если говорить про юг России, то здесь ситуация намного лучше, это важно отметить. Доля вакантных площадей не более 5% и варьируется в зависимости от города от 1% до 5%. Это хороший показатель, который окажет позитивно скажется на развитие рынка. Это значит, что в случае появления существенных по площади запросов от арендаторов компании будут заказывать стройку. Это важный показатель.

— Что будет происходить в сегменте дальше? Какие прогнозы можно дать на второе полугодие 2022 года?

Рынок складской недвижимости не сказать, что цикличен, но на нем какого-то массового количества сделок не происходит. В течение года в регионе может быть заключено около 10 сделок и все это происходит достаточно неравномерно. И обычно вторая половина года всегда более активная, чем первая, особенно четвертый квартал.

Мы ожидаем оживление рынка во втором полугодии текущего года. Думаю, объем сделок в ЮФО к концу года стабилизируется на уровне 100–120 тыс. кв. метров. Я бы с удовольствием признал в конце года, что я ошибаюсь, но пока мы даем такие прогнозы. Если говорить по Краснодарскому краю, то я думаю, что на него придется львиная доля контрактов ― порядка 80–100 тыс. метров.

Говоря о прогнозах, во-первых, хочется отметить, что в прошлом месяце в нашем офисе состоялась встреча с губернатором Краснодарского края по поводу заключения контракта инвестиционного с компанией «Венталл-Девелопмент» касательно строительства распределительного центра для компании «Пятерочка» в Краснодарском крае ― там порядка 50 тыс. метров будет, объект будет посроен на 17 га.

Это одна из сделок, которая на самом деле была заключена еще в конце прошлого года. Но в свете последних событий, условия немножко пересмотрелись, но в итоге контракт действующий, инвестиции уже активно идут в строительство этого объекта и составят порядка 4 млрд рублей. Это как один из примеров активности, которую на территории Краснодарского края мы сейчас видим.

Во-вторых, достаточно активно ведется строительство складского комплекса для компании Wildberries в Краснодаре на улице Тихорецкой. Первая очередь на 50 тыс. кв. м уже построена. Дальнейшие планы распространяются на строительство второй и последующих очередей. Это будет большой проект будет общей площадью около 350 тыс. кв. м. Соответственно, как сделку мы этот кейс не выделяем, но в целом инвестиционная активность касательно этого объекта ведется. Этого нельзя не учитывать.

Опять же сегодня есть ряд запросов от компаний (не хотелось бы сейчас конкретно упоминать названия), по запросам которых мы сегодня ведем работу. Обсуждается, как приобретение каких-то активов, так и сделки по аренде готовых площадей, а также сделки по строительству под заказчика. И я уверен, что во втором полугодии они будут заключены. Эти сделки будут касаться объектов, расположенных на территории Краснодарского края.

Но про сделки все-таки правильно говорить, когда они уже совершились, поэтому пока называть стороны не буду.

Как итог, во втором полугодии мы ожидаем возвращения отложенного спроса, возобновления активности со стороны арендаторов и рассмотрения проектов по строительству объектов под заказчика, а также возобновления активности со стороны инвесторов. Этому будут способствовать изменения в структуре кредитования, а также снижение ключевой ставки.