Лента новостей
Все новости Краснодар
Новый промышленный парк Краснодара появится в хуторе Копанском 10:17  Как стать инвестором, не имея значительного капитала, знаний и времени 10:15, РБК и Сбербанк ЦРУ рассекретило доклад 1943 года о личности Гитлера 10:13, Общество РФС закрыл дела по задолженностям ФК «Кубань» перед игроками и тренерами 10:10  В Афганистане при взрыве погиб девятый кандидат в депутаты парламента 10:07, Политика Что нужно знать при легализации самостроя в Москве и регионах 10:04, Строительство  Как будет выглядеть и что будет уметь умный дом через десять лет 09:45, РБК и Schneider Electric Е.Тельнова: «ФермаЭкспо» призвана помочь животноводам решать их проблемы» 09:37, Интервью  Израиль закрыл КПП на границе с сектором Газа после обстрела 09:28, Политика «Немецкой деревне» запретили привлекать деньги дольщиков ЖК «Португалия» 09:19  Оно того стоит: все секреты стейка из мраморной говядины 09:15, РБК и Мираторг Подвергавшийся издевательствам пациент магнитогорской психбольницы умер 09:14, Общество Кадыров прокомментировал митинги в Ингушетии против соглашения о границе 09:10, Политика В движении поездов на МЦК произошел сбой 09:03, Общество Сбербанк и ВТБ поборются за финансирование железной дороги в Заполярье 09:01, Финансы Facebook обвинили в сокрытии искажений при оценке времени видеорекламы 08:54, Технологии и медиа Ultra-прочность: обзор легкого ноутбука для путешествий 08:45, РБК и Lenovo Глава UFC заявил о готовности Нурмагомедова остаться в организации 08:37, Общество «Спрятанный» долг китайских госкомпаний достиг $5,8 трлн: чем это грозит 08:18, Quote «Роскачество» назвало лучшее светлое пиво 08:01, Бизнес РАНХиГС зафиксировала нежелание молодежи в регионах работать вбелую 08:01, Общество Израильские ВВС атаковали сектор Газа в ответ на пуск ракеты 07:36, Политика PepsiCo решила продать завод по производству «Ессентуков» 07:30, Бизнес Долг Росимущества перед бюджетом вырос в 59 раз 07:00, Экономика YouTube восстановил работу после сбоя 06:58, Технологии и медиа NYT связала подозреваемых по делу о пропаже Хашкаджи с саудовским принцем 06:44, Политика СМИ узнали о планах Канады помиловать осужденных за хранение марихуаны 06:35, Общество Паромную переправу Сахалина с материком закрыли на двое суток 06:04, Общество
Игорь Коновалов: «Для новых проектов сейчас не время»
Краснодарский край, 14 янв 2016, 17:08
0
Игорь Коновалов: «Для новых проектов сейчас не время»
Председатель правления ОАО «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов рассказал в интервью ИА РБК-Юг, почему даже в кризис люди приходят в ТРЦ и как санкции против Турции помогут отечественному легпрому.
Председатель правления ОАО «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов (Фото: Предоставлено пресс-службой)

ОАО "Инпром Эстейт" учреждено в 2006г. Специализируется в сфере BTS-девелопмента (Built-to-suit) недвижимости. Собственный капитал составляет 656 млн руб. Головной офис расположен в Таганроге, филиалы – в Краснодаре, Брянске, Ульяновске, Саранске. Общая площадь собственных объектов – 224 тыс. кв.м, в т.ч. функционирующих — 150 тыс. кв.м, в стадии строительства и реконструкции — 73 тыс. кв.м. Общий объём инвестиций в проекты, реализуемые компанией, составляет более 2 млрд руб. Выручка компании в 2014г. составила 576 млн 462 тыс. руб., чистая прибыль – 97 млн 659 тыс. руб.


На Юге ТРЦ не пустуют и в кризис

Игорь, в какой степени воздействие кризиса на ритейл различается по регионам? Скажем, как переживает его Краснодарский край, который по насыщенности торговыми площадями на душу населения занимает чуть ли не первое место в России?

Краснодар эту репутацию в полной мере оправдывает. Торговые центры там на каждом шагу, но по уровню жизни Краснодар сопоставим с Петербургом и занимает по покупательской активности второе-третье место в стране. Поэтому сказать, что в Краснодаре массово пустуют коммерческие площади, нельзя. Думаю, мы не прогадали в том, что построили здесь складские помещения класса А и смогли договориться с крупными операторами, лидерами в своих сегментах рынка стройки и ремонта – это такие компании, как «Минимакс», «Автоком», «ДжиЭфРус», а теперь к ним добавится «Светофор». Каждый новый оператор, заходящий в регион, добавляет трафик и повышает потребительскую ценность.

Что ищет на юге России новосибирская сеть «Светофор»? Им стало тесно в своем регионе?

Весь вопрос упирается в платежеспособность населения. В азиатской части страны не так много крупных городов - Челябинск, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск и все, а европейская часть более экономически развитая. Плюс «Светофор» идет в регионы, где еще есть какие-то ниши в сетевой рознице, они напоминают «Магнит» образца 2000 года, когда продукция продавалась с коробок. Это жесткий дискаунтер, ориентированный на самые необходимые товары в ограниченном ассортименте, но по реально низким ценам, по ряду позиций на 10-15 процентов ниже, чем у других сетей. Кроме того, они ориентированы на оптовую составляющую, а в Краснодаре эта функция для нас важна, мы видим перспективу работы с крупными операторами, которые готовы работать в форматах «кэш-эндэ-кэрри» либо «склад-магазин», где нет тележечной торговли, но есть шоу-рум и бэк-офис, где можно быстро оформить документы и отгрузить. Многие товары для стройки и дома не обязательно должны продаваться со стеллажей в тележку, часто это просто неудобно. Покупатель хочет экономить, и платить за излишнюю красоту не совсем выгодно.

Существует известная точка зрения, что во время кризиса люди начинают больше покупать товаров для дома, поэтому профильный ритейл переживает кризисы сравнительно безболезненно. Вы можете подтвердить такую тенденцию?

Это правда. В рейтинге покупательских приоритетов продукты питания и обустройство дома всегда будут на первом месте: люди могут не купить вторую или третью «шмотку», отказаться от поездки за рубеж, но вряд ли откажутся купить что-то домой. Поэтому, несмотря на кризис, мы сегодня имеем довольно большой процент заполнения площадей. Для примера: в Саранске у нас только в ноябре был прирост трафика на 50 процентов, а по году средний рост составил 45 процентов.

За счет каких еще факторов вы получили рост трафика? Вам удалось «перетянуть» покупателей у конкурентов?

Я считаю, что это результат правильного выбора концепции и специализации на том этапе, когда закладываются основы бизнеса. Проблемы начинают возникать в том случае, когда девелопер заполняет площади по принципу «кто больше заплатит». Это приводит к тому, что покупатель оказывается дезориентирован. Но если вы формируете пул арендаторов с хорошим ассортиментом и ценами, то в разгонный период трафик будет расти очень быстро. В том же Саранске мы открылись в 2012 году и видим, что изначально заложенные в проект параметры уже дают феноменальные результаты. Сейчас это особенно важно на общем фоне падения среднего чека и среднего количества единиц в нем: да, покупают меньше, но нам удается поддерживать денежный поток и высокие арендные ставки за счет большего трафика и большего объема выручки. Это позволяет арендаторам платить более высокие ставки, потому что более высокая ставка – это, в конечном счете, производная от выручки с квадратного метра.

Какая сейчас средняя выручка с «квадрата» в ваших торговых центрах? И насколько она изменилась в сравнении с 2014 годом?

В этом году она осталась прежней, а по определенным операторам немного выросла. На фоне падения покупательской способности мы компенсировали ее трафиком, хотя часть его, к сожалению, сейчас «холостая». Но я бы все же не стал делать акцент на средней выручке, потому что цифры сильно разнятся по операторам. Если, скажем, ювелирная сеть Pandora на площади 25 квадратных метров продает на 4 миллиона рублей в месяц, то магазин кожгалантереи может продавать с этой же площади всего на 500-600 тысяч рублей. Можно, конечно, сказать, что это плохой оператор, но если мы его выгоним и найдем более платежеспособного, то допустим ошибку, поскольку покупатель, приходя в торговый центр, хочет там видеть всю гамму товаров. В свою очередь, мы как девелопер должны дать людям этот ассортимент, причем прежде всего - успешные бренды. Плюс есть взаимосвязь разных групп товаров: украшения, одежда, обувь – все это должно быть в торговом центре, и тогда все смежные операторы будут иметь хорошие продажи. Поэтому мы смотрим на выручку с квадратного метра именно с данной точки зрения, понимая, что разница в выручке по разным группам товаров – это нормально, это классика жанра.

«Мы не готовы дотировать проблемы арендатора»

Столкнулись ли вы в этом году с серьезным оттоком арендаторов из ваших торговых центров?

Такая тенденция есть: ротация арендаторов, к сожалению, увеличилась. В частности, из «Мармелада» ушла Zarina, один из брендов Melon Fashion Group, закрылся FinnFlair - там были финансовые сложности, у Benetton были проблемы с поставками и нехваткой размерного ряда. Причины этого понятны: в период кризиса растет себестоимость продукции, меняется логистика – например, для импортеров закрылся путь через Украину, выросла стоимость денег, у ряда операторов есть проблема закредитованности, вымывается оборотный капитал. Все это негативно влияет на ритейл, у операторов возникают проблемы: нет товара, нет денег купить актуальную коллекцию и так далее. Зачастую операторы говорят, что это проблема торгового центра: торговли нет, потому что вы не даете нам нормального покупателя. Но перекладывать на нас эти проблемы тоже неверно. Покупатели – не дураки: никто не будет брать дорогой товар или товар из неактуальной коллекции.

Как вы выходите из этой ситуации с проблемными арендаторами?

Мы не готовы дотировать проблемы оператора, у нас есть свои обязательства. Поэтому мы скорее готовы расстаться с таким оператором и поменять его на более сильного партнера, который сможет конвертировать трафик в выручку.

Можете назвать операторов, которые пришли к вам в 2015 году вместо выбывших?

Например, Paolo Conte, компания «Модер», сеть бижутерии «Женави», российский дизайнер Ольга Гринюк.

Можно ли по этому ряду названий утверждать, что импортозамещение в российском легпроме худо-бедно, но началось?

Определенные тенденции есть, но сразу рынок к этому не готов. Хотя сейчас в связи с конфликтом с Турцией какой-то толчок для легпрома точно будет, это действительно определенная возможность восстановить отечественную легкую промышленность. В самом деле, ведь смешно смотреть на то, во что превратилась эта отрасль на фоне той же Турции, где, кстати, средний уровень зарплат составляет 700 долларов, и даже с такой себестоимостью им удается работать. Разве у нас нет своих дизайнеров, возможностей самостоятельно покупать сырье? К тому же у нас есть пример Владимира Мельникова, основателя «Глории Джинс», которая весьма успешно развивается. Почему не использовать его опыт?

Какое воздействие на фэшн-ритейл уже, по вашим наблюдениям, оказал конфликт с Турцией?

В ноябре в Стамбуле проходила крупная выставка ритейла, я был там как раз в тот день, когда сбили СУ-24. У нас были намечены встречи с представителями более чем 20 брендов производителей одежды, обуви, посуды, домашнего стекла, которые искали возможности выхода на российский рынок, по ряду из них уже были конкретные договоренности. Но спустя две недели после этой выставки на фоне антитурецкой кампании в российских СМИ я получил от турецких партнеров серию писем, где говорилось, что они собираются взять тайм-аут, как минимум, на год. Хотя, на мой взгляд, было бы полной глупостью запретить вместе с помидорами турецкую одежду, это будет очень тяжело для торговых центров. К тому же турецкий рынок одежды за последние годы очень заметно продвинулся, появилось много новых брендов хорошего качества, а турки хорошо изучили русскую ментальность, есть немало людей, которые купили здесь жилье живут на две страны. Но теперь многие намерены сворачивать бизнес в России, особенно когда на глазах разворачиваются сюжеты типа захвата фабрики «Меринос».

Не время для крупных проектов

В 2014 году «Инпром Эстейт» подписал соглашение с правительством Ростовской область о строительстве нового торгового центра стоимостью около 2 млрд рублей. Что сделано по этому проекту?

Сейчас мы не готовы к его реализации и уже написали официальное письмо в правительство области, что не отказываемся от строительства, но переносим его на неопределенный срок. Причины этого совершенно очевидны: девальвация рубля автоматически привела к удорожанию бюджета, поскольку все оборудование современных торговых центрах импортное, в составе сметы здания импортная составляющая занимает не менее 40-50 процентов. При этом упали арендные ставки, очереди арендаторов нет. Соответственно, при тех параметрах, которые мы закладывали в проект, его окупаемость достигнет 12-15 лет. Если мы принесем такой проект в банк, там нас не поймут. А «рисовать» бизнес-план, завышать арендные доходы, показывать оптимистичные планы по бюджету – это афера, нагло врать мы не будем.

Можно ли каким-то образом изменить этот проект, чтобы вписаться в новые условия?

Можно, наверное, поместиться в себестоимость 25-27 тысяч рублей за квадратный метр, но это будет серая коробка в одном уровне с минимумом декораций, совсем не те архитектурно-планировочные решения, о которых мы думали. Но я такими проектами заниматься не хочу, я не черпаю от них эмоций. Когда ты что-то делаешь, это должно удивлять людей - в торговом центре, например, люди должны получать не только эмоции от шопинга, но и комфортную среду.

Антикризисный формат

Вы заявляли проект индустриального парка «Симбирск» в Ульяновской области. Какова его судьба?

К сожалению, из-за текущей экономической ситуации он не получил должного внимания потенциальных резидентов, аппетит инвесторов практически нулевой. Мы экстренно стали прорабатывать альтернативную концепцию и остановились на центре специализированной оптовой торговли, который будет предназначен для крупных и средних организаций, ориентированных на оптовые продажи товаров для дома и ремонта с площадями от 500, 1000 и более квадратных метров. Для этого есть все условия, в частности, подъездные железнодорожные пути, хорошее расположение по отношению к городу. На мой взгляд, мы нашли удачный формат. Кризисная ситуация показала интересную тенденцию: торговые площади менее востребованы, а формат склад-магазин дает возможность сэкономить. Такой формат мы откатали в Краснодаре, где успешно работает комплекс «Хозяин».

Есть ли уже интерес потенциальных арендаторов к ульяновскому проекту в новой версии?

Да, мы анонсировали новый проект в Ульяновске всего два месяца назад, и «первая ласточка» появилась очень быстро – это питерская компания «Минимакс», крупный оператор электротехнической продукции, с которым мы подписали соглашение о намерениях зайти в наш проект. С ними у нас уже есть опыт сотрудничества по краснодарскому проекту. Мы ориентируемся на открытие в марте 2016 года, сейчас идет завершающая стадия отделочных работ и благоустройство, готовность здания составляет 85-90 процентов.

Планируете ли вы в 2016 году начинать какие-то новые проекты?

Сейчас нам важно действовать более осторожно, доводя до логического конца уже начатые проекты - деньги освоены, и мы обязаны всем текущим проектам дать жизнь. Для новых проектов сейчас точно не время: нынешний кризис – это надолго, у него в значительной степени не экономические, а политические основания. Негативный внешнеполитический фон – это явно не на один год, противостояние, связанное с Украиной, будет длительным, санкции в отношении России быстро не отменятся – у меня есть ощущение, что это лет на пять-семь. Кроме того, есть такие факторы, как цена нефти, растущая дыра в госбюджете, неопределенность курса валют. В таких условиях делать крупные инвестпроекты – не просто безрассудно, это похоже на аферу. Хотя если говорить о насыщенности рынка в целом теми форматами торговли, которые мы развиваем, то здесь, конечно, потенциал развития огромный, особенно в небольших городах.