Наталья Дунаева: доля свободных офисов в Краснодаре не превышает 4%

Фото: LEPTA CAPITAL

В последние годы на юге России наблюдается рост экономики и, как следствие, увеличение спроса на коммерческую недвижимость. Компании активно разбирают даже полуподвальные помещения, а на объекты класса А и В выстраиваются в очередь. По данным консалтинговой компании CORE.XP, в Краснодаре — одном из экономических центров макрорегиона, свободно только 4% офисных помещений при среднероссийском показателе в 6%. Управляющий директор LEPTA CAPITAL Наталья Дунаева рассказала РБК Краснодар, можно ли найти свободный офис в Краснодаре, есть ли в городе место под строительство новых бизнес-центров и какие тренды в сфере коммерческой недвижимости будут определять развитие рынка в столице Кубани.

— Глобальный тренд на внедрение ESG-принципов в экономике привел к существенной трансформации и в сфере строительства, в том числе сегменте коммерческой недвижимости. На ваш взгляд, какие тренды сегодня стали неотъемлемой частью развития отрасли, какие принципы ESG закрепились на нашем рынке?

— Начнем с того, что ESG — это экологическое, социальное и корпоративное управление. В целом, это принципы управления компанией, при которых достигается вовлечение бизнеса в решение вышеобозначенных проблем. В наше время это действительно очень актуальная повестка, которую внедряют везде, и Краснодар не исключение.

Если говорить о влиянии именно на девелоперский рынок, то, конечно, отрасль сильно продвинулась в части экологических вопросов, активно прокачивает социальную ответственность. На мой взгляд, один из маркеров развития экологической повестки — это наличие специальных премий, которые делают акцент именно на вопросы экологии и «зеленые» проекты. Девелоперы на своих объектах внедряют систему раздельного сбора мусора, используют энергосберегающие приборы, датчики воды и света, солнечные батареи и другие современные технологии для экономии ресурсов.

С точки зрения социальной заботы, популярность набирает создание lifestyle-офисов, где нет отдельных кабинетов, это современный Open Space с большим количеством зелени, отдельные зоны для переговоров, удобные локации для планерок. По новым требованиям бизнеса такие пространства должны быть «гибкими» — с возможностью трансформации без существенных дополнительных затрат, мобильной мебелью для быстрой перестановки и организации другой конфигурации.

Что касается корпоративного управления — той самой букве G в аббревиатуре, — то до уровня мировых лидеров по этому показателю мы еще не дотягиваем. Отрасли нужно расти. Исключение составляют крупные корпорации вроде Сбера, которые уделяют этому показателю большое внимание.

— Внедряются ли ESG-принципы в объектах коммерческой недвижимости Краснодарского края?

— Внедряются, но очень медленно. Девелоперы и собственники офисных зданий видят запрос на ESG-повестку от арендаторов и крупных компаний, однако новых проектов, которые можно было бы адаптировать под эти принципы, строится мало. Если говорить про Краснодар, то здесь большая часть фонда коммерческой недвижимости построена в прошлых десятилетиях. Существующие здания необходимо модернизировать под современные потребности бизнеса, что без существенных затрат на переделку зданий сделать очень сложно.

— Какие основные тренды на рынке коммерческой недвижимости Краснодара вы можете выделить? Что будет определять будущее девелопмента в регионе?

— Краснодарский край сейчас активно развивается и, в первую очередь, курортный сектор. В кубанской столице растет спрос на качественные и современные офисы: в регион приходят инвесторы, которым нужна деловая инфраструктура. Однако есть факторы, которые сдерживают рынок, — это «дорогие» деньги из-за высокой ключевой ставки и кадровый голод. Первый ограничивает объемы нового строительства, второй тормозит рост компаний. Это не специфика нашего региона, данные тренды актуальны для всей страны.

Если говорить о прогнозах, то при текущих исходных данных будет нарастать спрос в офисном сегменте, который в существующих реалиях ключевой ставки будет сложно удовлетворить, учитывая, что девелоперский цикл (комплекс работ по созданию нового объекта — прим. ред.) составляет 2-3 года.

— Насколько сегмент коммерческой недвижимости привлекателен для девелоперов при текущих темпах строительства?

— Число вакантных офисных помещений на рынке Краснодара ниже среднероссийского показателя. В среднем по России это 6%, в Краснодаре — 4%, что говорит о привлекательности рынка. Однако, если говорить образно, корабль привлекательности разбивается о риф возможностей. Нового строительства в Краснодаре мы сейчас не наблюдаем. В городе строятся два бизнес-центра, однако они создаются под определенного клиента и не оживят рынок. Помимо нюансов с «дорогими» деньгами и кадровым дефицитом, есть один региональный аспект, который сильно влияет на сегмент коммерческой недвижимости. Он связан с наличием подходящих земельных участков для строительства современных бизнес-центров.

Исторически Краснодар не имеет четко выраженного центра и при этом равномерно застроен частным сектором. Чтобы сформировать пятно застройки достаточной площади для офисного центра, необходимо приложить большое количество усилий для выкупа земли и формирования единого участка. На мой взгляд, это именно региональное ограничение.

— Можем ли мы ожидать, что доля свободных офисов в ближайшие годы приблизится к нулю?

— Ноль никогда не наступит. Всегда есть офисы класса B, минус C, которые будут присутствовать на рынке. Какие-то старые здания будут переделывать, обновлять, формировать офисные пространства из того, что есть. Другие девелоперы пойдут за город строить деловые кластеры — возможно, развитие города пойдет в эту сторону. Но 1-2% свободных офисов — более низкого класса, где постоянная текучка, будут всегда.

— Какие форматы офисной недвижимости сегодня наиболее востребованы?

— Это офисы класса А и B, открытые пространства с небольшим количеством кабинетов. Очень важным фактором является наличие современных инженерных сетей, охранной системы, парковки. Ходовыми площадями являются 1,5-2 тыс. кв. м, иногда клиенты ищут 5 тыс. кв. м, но такой запрос практически невозможно удовлетворить. Например, в данный момент в городе только одно такое предложение. Офисы меньшей площади — до 2 тыс. кв. м есть, но без отделки.

— В Москве и Санкт-Петербурге девелоперы все чаще под новые проекты выбирают территории за пределами деловых районов и центральной части города. Дойдет ли данный тренд до столицы Кубани? И насколько такие офисы были бы популярны в нашем городе?

— Краснодар расширяет свои границы, на окраинах города строятся новые спальные районы, развивается инфраструктура. Покупатели, которые приобрели жилье в отдаленных ЖК, вынуждены ездить на работу в центр, стоять в пробках. Думаю, о тяжелой транспортной ситуации в городе говорить не нужно — это общеизвестный факт. В итоге люди ищут работу ближе к дому, потому что для Краснодара ехать больше часа с окраины в центр стало нормой. В этом контексте, мне кажется, можно рассматривать возможность строительства делового кластера на окраине города. Это стало бы вариантом решения дефицита современных офисов. Но это вопрос не текущей повестки, потому что для этого бизнесу и властям надо работать комплексно и решать, в том числе, вопросы транспортной инфраструктуры. В Москве офисы вынесли за МКАД, но для этого в городе сначала сделали кольцевые дороги и хорды, по которым можно туда добраться, не заезжая в центр города.

В рамках проекта "Место под солнцем" Медиа Группа РБК Юг и Северный Кавказ рассказывает о том, как меняются города в ответ на современные вызовы, какие драйверы станут фундаментом для развития южных регионов, как территории становятся привлекательными для отдыха и постоянной жизни.