Кирилл Холопик: На Юге в 2023г. сократится вывод проектов жилья на рынок

— Как рынок жилой недвижимости пережил 2022 год? Какие события стали ключевыми, с какими трудностями столкнулась отрасль? Ощутили ли на себе застройщики влияние санкций?

— В начале года у застройщиков были оптимистичные планы, основанные на очень хороших результатах прошлого года, когда в России и южных регионах показатели по продажам достигли рекордных значений. Все девелоперы показали большой градостроительный потенциал и амбициозные планы по выводу новых проектов.

Рост ключевой ставки в феврале и санкции вызвали панические настроения на рынке. В марте был взрыв продаж, люди спасали свои деньги от возможной высокой инфляции, но затем последовал сильный спад. До сих пор продажи не восстановились в полном объеме.

Мы видим, что в условиях турбулентности значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию. Доходы населения, по последним данным Росстата, упали незначительно, в пределах 3% — это не может обрушить продажи. В первую очередь, люди не совершают дорогие покупки (это, например, автомобили, техника, ювелирные изделия, поездки), поскольку не готовы инвестировать в будущее, у них есть определенное желание дождаться стабилизации ситуации. В связи с этим мы ожидаем, что в конце года продажи просядут.

Что касается санкций, то в отличие от турбулентности ключевой ставки, они оказали меньшее влияние на сектор новостроек. Застройщики не закупают оборудование, которое попало под самые жесткие санкции. Это так называемое оборудование двойного назначения. В определенный период негативно на них повлияло только то, что отдельные зарубежные компании в одностороннем порядке отменили поставки своих товаров в Россию. Это вызвало нехватку инженерного оборудования. Проблема быстро была решена за счет либо его замены, либо построения более длинных логистических цепочек через третьи страны. Она не стала поводом для остановки стройки ни для одного застройщика.

— Какая картина сложилась на Юге России? Произошли ли корректировки сроков ввода жилья, вывода новых проектов?

— Тенденции на рынке новостроек макрорегиона такие же, как и в целом по России. Количество выданных ипотечных кредитов существенно отстает от прошлого года. Если в целом по РФ в октябре было выдано под новостройки 27,4 тыс. ипотек, то в марте 2022 их было 62 тыс. Такая же ситуация происходит в Краснодарском крае: в рекордном марте 2022 года было выдано 2,4 тыс. кредитов, то в октябре — 1,7 тыс. Рынок не может догнать те показатели, которые были в «лучшие» месяцы.

В Ростовской области ситуация похуже. Всего лишь 674 кредита было выдано в октябре на приобретение квартир в новостройках, тогда как в марте их было 1,5 тыс.

— Несмотря на это, мы видим, что в Ростовской области, согласно последним данным ЕРЗ.РФ, вывод новых проектов жилья вырос за 11 месяцев на 41,1%, и на 22% упал в Краснодарском крае. Чем вы можете это объяснить? Сократится ли вывод нового жилья на Кубани в 2023 году еще больше?

— Вывод нового жилья полностью зависит от продаж: объем вывода жилья через полгода-год будет соответствовать сегодняшним объемам продаж. Сегодня застройщики ориентируются на хорошие продажи конца прошлого года. Именно тогда закладывались новые проекты, проектная документация, все шло к тому, чтобы получить разрешение на строительство. Процесс был запущен, и застройщикам эти проекты надо было выводить. Но вывод еще не означает начало продаж. Мы видим, что в более чем половине новостроек, по которым размещены проектные декларации, продажи до сих пор не начаты. Динамика продаж в Ростовской области росла в прошлом году более интенсивными темпами, чем в Краснодарском крае, поэтому вывод проектов тоже вырос.

Мы однозначно увидим снижение вывода новых проектов. Низкие продажи апреля-мая повлияли на приостановку разработок проектных документаций, о чем свидетельствует сокращение числа заключений экспертизы. На Юге России темпы вывода нового ассортимента в сравнении с 2021 годом, я думаю, снизятся на 30%. В Краснодарском крае меньше — на 25%, а вот в Ростовской области — на 40%.

— На сколько снизился спрос в Ростовской области, в Краснодарском крае, на Черноморском побережье со стороны жителей других регионов на фоне событий 2022 года?

— Спрос сохраняется, так как желание жить в более теплом регионе остается вне зависимости от внешних факторов. По-прежнему Краснодарский край является самым привлекательным регионом России для смены места жительства, благодаря своему климату и хорошей экономической базе, возможности получить высокий уровень социального обеспечения.

Сегодня мы видим, что на фоне санкций происходит отток населения из Калининградской области. Это связано с оторванностью субъекта от основной территории страны. На мой взгляд, в этой связи произошел некоторый переток людей, которые выбирали для переезда Краснодарский край или Калининградскую область, в пользу последнего. Краснодарский край в этой связи выигрывает, и это обеспечивает ему стабильный поток покупателей из других регионов. В Ростовской области доля иногородних покупателей никогда не была значительной.

— Ранее вы прогнозировали, что жилье на Юге к концу этого года упадет на 25%. Оправдались ли эти прогнозы сейчас? Снизились ли в связи с этим цены?

— Продажи «проседают» по всей России. Если говорить о ценах, то они перестали расти. Из-за низких продаж появляются излишки ассортимента. Объем предложения вырос вдвое, что подталкивает цены к снижению.

В любом случае, рост активности в следующем году напрямую зависит от стабилизации общей ситуации. Кроме того, находясь в режиме сбережения, люди уже накопили большую денежную массу на руках. По официальным данным ЦБ, она прибавляет по три трлн рублей ежемесячно, а весь объем новостроек в продаже сейчас оценивается в пять трлн рублей. То есть за два месяца накоплений этих денег хватит гражданам, чтобы выкупить весь ассортимент новостроек. Бесконечно люди не будут хранить сбережения в рублях, и недвижимость является одним из самых привлекательных инструментов для вложения денег.

— Осенью Банк России опубликовал доклад о рисках льготной ипотеки от застройщиков. По оценке регулятора, такая программа вводит заемщиков в заблуждение и грозит образованием пузыря на рынке. Что вы думаете по этому поводу, и как ипотека со сверхнизкими ставками повлияли на рынок жилья в этом году?

— Банк России считает, что субсидированная ставка работает по достаточно простой схеме, когда застройщик предлагает покупателю заплатить дополнительную сумму к стоимости квартиры, чтобы тот мог получить субсидированную ставку. Эту сумму застройщик дает банку в качестве разового платежа за то, чтобы банк снизил ставку на весь период ипотеки.

На самом деле, в платеже банку застройщик участвует сам. По нашим расчетам, только 35% суммы, которую застройщик платит банку, он берет с дольщика, а остальные 65% — из прайсовой цены. То есть он только на треть повышает цену. Субсидированная ипотека — это и есть скрытое снижение цены, застройщик создает комфортную среду для покупателей.

Но ЦБ заявил, что с 1 января будет принимать меры против этого механизма. Мы полагаем, что на самом деле основной причиной стало не подозрение о введении в заблуждение людей. Цена квартиры будет равняться той, что прописана в договоре. Покупатели привыкли, что квартира стоимостью в 3 млн рублей на этапе строительства при вводе в эксплуатацию стоит уже 4 млн. Сейчас при покупке она будет стоить 3.5 млн, а при вводе — 4 млн. Это значит, что у них просто маржа будет меньше.

Также есть угрозы для экономических интересов государства. Ипотечные кредиты берутся в среднем на 26 лет, а погашаются за 7 лет. Получается, что государство будет субсидировать кредит 7 лет. А ставка 0,01% снижает мотивацию людей досрочно погашать займ, и в этом случае расходы государственного бюджета могут вырасти. Я думаю, будут приняты меры по сдерживанию этого института. Мы обсуждали эту тему с застройщиками, они сами таким механизмом не особо довольны. В любом случае, он носит временный характер. Либо под давлением ЦБ, либо под давлением рыночной ситуации, но как только все стабилизируется — субсидируемая застройщиками ипотека перестанет функционировать.

— Какие прогнозы вы можете сделать на 2023 год, что будет с ценами, с объемом строительства и спросом на жилье?

— Слабым застройщикам, которые не рассчитали силы, вышли с каким-то авантюрным проектом, будет тяжело. Фактически, они смогут потерять свой бизнес. Такие ситуации всегда происходят в относительно кризисный период, когда уходят слабые игроки без запаса прочности. Это наверняка произойдет в следующем году.

Разница в том, что ранее проблемы и убытки застройщика перекладывались на дольщика. Сегодня же участники долевого строительства защищены эскроу-счетами. Мы наблюдаем за первым прецедентом, когда Банк ДОМ.РФ завершает за застройщика проект в рамках проектного финансирования (ЖК «Лампо» в Мурино Ленинградской области, который будет сдан 2023 году). Эта ситуация показывает эффективность реформы долевого строительства жилья, запущенной в 2019 году.