Ангелина Радько: «Рынок жилья Кубани поддержат инвестиции»

Фактор качества жилья сегодня определяется не только состоянием жилой площади, но и обустройством прилегающей территории, наличием социальной инфраструктуры и комфортной среды. Повышать качество продукта в 2022 году застройщикам Краснодарского края приходится с учетом роста себестоимости строительства, нестабильного спроса и закрытых аэропортов.

— С чем строительный рынок Краснодарского края столкнулся после февраля 2022 года? Пришлось ли компании приостанавливать проекты?

— За последние пять месяцев много факторов влияло на спрос. В марте он был ажиотажным, и мы связываем это с новостью о повышении ипотечной ставки, нежели с февральскими событиями. Важную роль сыграло закрытие краснодарского аэропорта, поскольку для края значительным фактором, влияющим на спрос, является миграционный поток. И, конечно, в условиях неработающих воздушных гаваней многие клиенты из регионов, планировавшие покупку недвижимости на юге в период отпуска, эти намерения отложили.

Кроме этого, после поднятия ставки и последовавших за этим нескольких постепенных снижений люди выжидали время, когда ставка будет еще доступнее, что также отразилось на спросе. При этом фактически все застройщики предлагают приобретение жилья по субсидированной ставке. Данное предложение интересно для клиентов даже при увеличенной цене на сумму комиссии банкам за понижение процента. Да, изначальная стоимость выше, но при этом переплата по ипотеке и ежемесячный платеж гораздо выгоднее для людей в долгосрочной перспективе.

Вторичное жилье упало в цене из-за того, что упал спрос — 90% сделок совершается по ипотеке, а конкурировать с субсидированной ставкой первичного жилья сложно.

Наша компания, несмотря на обстоятельства, продолжила строительство всех текущих проектов. Более того, мы активно проектируем новые комплексы, и эта работа не останавливалась. Сейчас застройщики и покупатели недвижимости обоюдно защищены механизмом проектного банковского финансирования и программами господдержки. Ближайшая сдача жилого комплекса у нас запланирована на начало следующего года — достроятся последние дома ЖК «Светлоград».

— Какова ситуация сейчас — рынок все еще снижается, или уже вернулся к привычным значениям? Когда вы ожидаете восстановление спроса?

— Смотря, с чем сравнивать — рынок до COVID-19 или после. Потому что рост спроса был именно в этот период из-за появления льготной ипотеки. В 2022 году падение фактически наблюдалось в мае и июне на жилье комфорт-класса. Бизнес-класс не ощутил сильного снижения. И это тенденция не только Краснодарского края, а в целом по России.

В июле ситуация относительно выровнялась, но люди продолжают ожидать снижения цен, ориентируясь на вторичное жилье, которое некоторые срочно продают, но это единичные предложения. На первичном рынке снижения не будет, а пока ипотечная ставка низкая, я бы рекомендовала приобретать новостройки. Также в условиях нестабильного валютного рынка это лучшая инвестиция и для сохранения сбережений.

— Жилье какого формата сегодня пользуется спросом, изменилась ли эта картина за последние месяцы? Как изменилась структура продаж компании?

— Сегодня на рынке представлен преимущественно комфорт и комфорт плюс, поэтому и спрос в этом сегменте выше. Если рассматривать площади квартир, то в Краснодаре в структуре продаж более 2/3 занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такое распределение за последние несколько месяцев в наших краснодарских проектах значительно не изменилось. Единственное, двушки стали покупать чаще, поскольку активно работает программа семейной ипотеки.

— Насколько в целом строительный бизнес сегодня маржинален — изменилась ли его доходность в 2022 году? Выросла ли себестоимость, и в каких сегментах?

— Посчитать доходность за полгода можно, но это не совсем объективно. Прибыльность проекта оценивается по его завершении. Но в 2022 однозначно есть несколько факторов, которые влияют на повышение себестоимости строительства. Во-первых, стоимость материалов, во-вторых, их наличие, логистика и поиск аналогов, ведь это также влияет на конечную стоимость квадратного метра и доступность для покупателей.

Например, проект нашей компании ЖК «Светлоград» находится на стадии завершения, и к концу года все работы будут закончены, что позволяет нам удерживать цены от значительного роста. В проекте ЖК «Все Свои», на территории которого строится школа и детский сад, мы движемся по заложенной финансовой модели. А новые проекты рассчитываются уже исходя из текущих рыночных реалий. Средняя цена на старте проекта планируется около 120 тыс. рублей за кв. м. На текущий момент это стандартная средняя цена для новых жилых комплексов.

— В 2022 году существенно выросли банковские ставки, в том числе по ипотеке. Удастся ли сохранить прежние темпы продаж в новых условиях?

— При наличии субсидирования спрос сохранится, и он был бы выше при миграционном потоке. Поэтому пока аэропорт закрыт, значительно меньше людей готовы преодолеть длинный путь на юг, и на эти факторы застройщики повлиять не могут. Зато мы занимаемся развитием дистанционных сделок, совершенствуем диджитал-инструменты. Например, в ЖК «Все Свои» мы сделали онлайн-тур по будущему двору: человек может прогуляться в реальном пространстве и прочувствовать атмосферу. Также мы внедрили тур по квартирам с использованием виртуальной реальности, в котором можно оценить как планировку, так и вид из окна. Порядка 90% сделок у нас проходит через систему электронной регистрации, в результате клиент сегодня может приобрести квартиру, так скажем, «на диване».

— Какова в данный момент средняя стоимость квадратного метра в регионе?

— Стоимость квадратного метра сегодня делится на три категории: базовая, с учетом субсидированной ипотеки и с учетом ремонта, поскольку это наиболее распространенные виды сделок. В среднем ценник составляет около 130-150 тыс. рублей за кв. м.

— Какие районы Краснодара будут наиболее активно застраиваться в ближайшие годы? Какие из них считаете наиболее перспективными?

— Активно развиваются районы Западного и Восточного обхода Краснодара. С учетом новых местных и региональных норм градостроительства во всех будущих проектах вместе с первой очередью строительства должны вводиться в эксплуатацию школа и детский сад. Это предполагает развитие именно комплексного строительства, и в Краснодаре реализовать это можно только на озвученных территориях.

— Планируете ли вы запуск новых проектов в 2022 году?

— У «Семьи» большой земельный банк именно в Краснодарском крае, и стратегия компании пока не предполагает рост в другие регионы. Сейчас мы одновременно работаем над несколькими проектами в Краснодаре и Новороссийске, некоторые из них планируем запустить в этом году.

— Какие подходы к возведению жилья будут главенствовать? Какими принципами руководствуетесь вы сейчас и как ваша стратегия роста соотносится с градостроительной политикой в регионе?

— Однозначно на строительном рынке региона улучшится качество нового жилья. Оно станет более комфортным и изменит потребительский запрос. На примере нашей компании могу сказать, что новые проекты — это любовь с первого взгляда. Мы всегда строили по принципу как для себя, во всех наших объектах есть школа и детский сад, прогулочные аллеи. В ЖК «Светлоград», например, своя благоустроенная зеленая аллея протяженностью около 1 км. Высота домов в нем — от 8 этажей, что нехарактерно для новостроек Краснодара. В ЖК «Все Свои» у наших жителей есть своя детская комната и коворкинг, которыми они могут пользоваться без ограничений.

В новых реалиях градостроительства есть следующие нормы: этажность квартала четко регламентируется процентом зданий до и от 9 этажей. Есть социальные объекты, которые обязаны быть построены и введены с первым этапом строительства. Аллеи и скверы — это то, что уже нанесено на градостроительные карты каждого земельного участка, на котором планируется строительство жилых домов. Появляются новые форматы жилья, такие как квартиры с террасой на первом этаже, мастер-спальни и кухни-гостиные, евро-планировки.

Благоустройство территорий также выйдет на новый уровень, ведь озеленение также нормируется. На фоне этого сегодня девелоперское сообщество много говорит о продукте, собственных стандартах. Заметьте, что красивые подъезды — уже стандарт, а детские площадки становятся все более интересными даже в рамках разных литеров одного и того же проекта. Также развивается сервис управляющих компаний, чтобы людям было комфортно жить в домах после покупки, и они сохраняли лояльность к своему жилому комплексу.