Николай Амосов: «Важно быстро реагировать на любые изменения»

— После февраля 2022 года произошел некоторый спад спроса на квадратные метры. Учитывая объемы строительства компании, для вас, вероятно, это было очень существенно. С какими проблемами столкнулись в первую очередь?

— Что бы ни происходило, важно быстро реагировать на любые изменения. Весной 2022 года мы разработали одновременно несколько стратегий — для всех вариантов развития ситуации. Понимали, что будет спад спроса и возникнет большой дефицит с поставкой материалов. Для нашей компании это особенно ощутимо, потому что в строительстве одновременно находится 68 литеров, в работе — более полутора миллионов квадратных метров. И во всех проектах — минимум 40% импортных материалов.

Производители лифтов, детских площадок, насосное и отопительное оборудование, домофония и системы видеонаблюдения — это все были европейские фирмы, которые мы применяли. Однако есть прописанные сроки, обязательства перед клиентами — поэтому сработали оперативно. Для застройщиков это отнюдь не просто — ведь любые изменения нужно вносить в проектную документацию — процесс может занять от 3 до 6 месяцев.

Кроме того, поднялись банковские ставки, что тоже сильно повлияло на спрос. В первый месяц он упал до 70%. Но у компании большой запас прочности — в конце концов, это не первый кризис, с которым мы столкнулись. Отдельно хочется поблагодарить правительство и принятые властями меры — максимально быстро упростили многие процедуры для застройщиков, которые не на бумаге, а в реальности помогли стабилизировать ситуацию.

— Если анализировать стратегии краснодарских девелоперов, видны два вектора. Одни перестают быть только строительными компаниями, а становятся инвестиционными. А другие выходят за пределы Кубани, пытаются закрепиться на рынках в других регионах. Вы же остаетесь, в первую очередь, застройщиком, и возводите жилье именно в Краснодарском крае. С чем это связано?

— Сегодня Краснодарский край — ключевой регион, где сосредоточен основной портфель проектов компании, а доля на рынке составляет порядка 12%. Здесь давно приобретены большие земельные активы, по многим из которых получены разрешения на строительство на годы вперед. Конечно, наш край остается привлекателен и с точки зрения бизнеса. В 2021 году значительно выросла цена квадратного метра — до 90-120 тыс.руб, выйдя на уровень Московской и Ленинградской областей. Хотя себестоимость тоже возросла, но это та цена, при которой можно создавать достойный продукт — даже с учетом того, что мы строим дома с дорогостоящей инфраструктурой.

Кроме этого, Краснодар — мой родной город, я родился, вырос и живу здесь. Поэтому нашей компании важно участвовать в развитии Кубани, сделать край прогрессивным. Мы давно перешли уровень «строительство ради строительства» — вся команда нацелена проектировать не просто дома, а комфортную среду, чтобы люди удобно жили и работали, развивали детей и развивались сами.

Например, сегодня реализуем самый большой на юге России и третий по масштабу в РФ микрорайон «Родные просторы». Это концепция другого формата — все вкупе интересно сочетается в одном проекте, давая людям новые сценарии жизни. Введены в эксплуатацию всего 3 дома, но там уже сдан детский сад, второй строится, готов проект поликлиники, школу на 1550 мест заканчиваем этой осенью, храм на финальной стадии, уже год активно функционирует большой современный парк отдыха на 9 га. Думаю, в Краснодаре по оснащению и замыслу он на 2 месте после парка Галицкого, но концепцию нашего парка разрабатывали ребята внутри компании, молодые архитекторы, которые вложили туда душу. И вся команда гордится своей работой. Именно поэтому решили запускать урбан-туры для остальных девелоперов по нашим проектам.

Сегодня компания на том уровне, что мы готовы делиться знаниями. Поэтому конкурентов у нас нет — мы воспринимаем коллег по отрасли как партнеров. В планах — создание консалтинговой компании для обмена опытом и развития нашего и других регионов. Чем больше будем общаться, тем интереснее и прогрессивнее будут проекты и в нашем крае, и по всей стране.

— Какие города края вам наиболее интересны?

— Разумеется, наиболее прибыльными для девелопмента городами остаются Сочи, Геленджик, Анапа, но там присутствуют сложности, связанные с ограничениями на строительство.

Мы создали новую стратегию развития с акцентом на небольшие муниципалитеты Краснодарского края — называем их «гордыми городами». Там тоже живут люди, у которых есть потребность в качественном жилье, но уезжать из любимого города они не хотят. Между тем, у них есть возможность брать ипотеку, пользоваться материнским капиталом и т.д. Кроме того, такие города не менее привлекательны для переезжающих. Если там проживает 60-70 тыс. жителей, значит — уже будет спрос, который подогревается тем, что другие застройщики, как правило, обходят вниманием такие города. Яркий тому пример — Армавир. Мы создали уникальный для города проект и в итоге за 2 дня продали порядка 200 квартир. В первый день в отделе продаж стояла очередь.

Недавно мы получили разрешение на строительство в Тихорецке. Это небольшой, но достаточно интересный город. Там много производств, есть своя экономика, а значит — будет востребовано и качественное жилье.

Также пробрели земельные массивы в Горячем Ключе (планируем развивать коттеджную недвижимость) и в Северской. На 14 га представим инновационный подход к среднеэтажному строительству, конечно — со школой и детским садом на 380 мест. И про Краснодар не забыли — скоро запустим большой проект на 80 га, где будет порядка 8 детских садов, поликлиники, школы, парки… Так что мы однозначно продолжим строить в Краснодарском крае. Однако это не означает, что ограничиваем себя только этим рынком. На сегодняшний день приобретены объекты в Ялте и Белгороде, рассматриваем Воронеж и Ростовскую область.

— В какие сроки планируете начать осваивать эти города и регионы? И почему выбрали именно их?

— В первую очередь, конечно, смотрим, есть ли там маржинальность. В Крыму она сейчас есть. Во вторую — на предложение. И часто оказывается, что там никто еще не делал проектов такого уровня, который может реализовать наша компания. Например, в Ялте запроектировали элитное жилье. Кроме выгодного расположения недалеко от набережной там будет очень сильный продукт — с просторными террасами минимум в 3 метра в каждой квартире, бассейнами с инфинити-стеной. Мы создавали проект совместно с одним из ведущих архитектурных бюро Москвы и подобного уровня в Ялте нет.

Другой привлекательный с точки зрения девелопмента город — Белгород, действительно хорошего предложения на рынке недвижимости тоже не было. Мы приобрели землю и сейчас разрабатываем проект в формате комплексного освоения территории, где будет применен комбинированный подход — жилые секции сочетаются с убран-виллами, а кварталы будут построены по модели мини-города с комьюнити-центром.

Хотя в каждом проекте разная маржинальность, точкой отсчета является 17% — ниже этой отметки команда не станет заходить в проект. Сейчас оценивать рентабельность очень трудно, поскольку цены на всё меняются буквально каждый месяц.

— Вы упомянули строительство соцобъектов. В Краснодарском крае требования к жилым проектам со стороны властей сейчас особенно жесткие. Застройщиков привлекают к строительству не только детсадов, но иногда и подъездных дорог, и многого другого. Правильно ли это по вашему мнению? И насколько затратно для девелопера с учетом текущей себестоимости?

— Прежде всего, это зависит от объема возводимого жилья. Если речь про небольшую «свечку», а к ней нужно построить детский сад, очевидно, что это будет нерентабельно. И застройщики, которые соглашаются на подобное, заведомо ставят себя в проигрышное положение.

Здесь важно правильно разделять ответственность с органами власти. Сейчас в регионе проделана большая работа под руководством нашего губернатора. Хотя поначалу стратегия по ужесточению градостроительных норм многих обеспокоила, теперь видно, что порядка однозначно стало больше. Этот явный поворот в сторону комплексного освоения территорий совпадает с подходом нашей компании. Безусловно, можно сказать, что обеспечение микрорайонов инфраструктурой — это задача власти. Но также очевидно, что не всегда в бюджете есть средства на строительство нужных объектов. Поэтому идем навстречу и многое берем на себя.

Например, в 2022 году наша компания введет в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м, включая социальную инфраструктуру. Так компания вносит свой вклад в поручение Президента всей строительной отрасли выйти на 120 млн кв.м. жилья в год. Это очень серьезные цифры и колоссальные затраты, и власть тоже должна понимать, что нужно выстраивать диалог с бизнесом.

— Чего ожидаете на строительном рынке в 2022 году — будут ли на Кубани снова расти цены, или это уже пройденный этап?

— В целом, на рынке края может произойти некоторый спад активности, а цена зафиксируется на уровне 100-120 тыс. руб., хотя всё, конечно, зависит от продукта. В Краснодаре цена может продолжить расти, потому что доступный для строительства земельный фонд с каждым годом сокращается. Думаю, мы придем к предсказуемой скорости продаж. Но многое будет зависеть от стоимости строительных материалов, поскольку нестабильность в этой сфере сейчас — одна из главных проблем, которая беспокоит всех девелоперов.

— Помимо «ЮгСтройИмпериала» вы являетесь собственником еще нескольких бизнесов, однако все они так или иначе тоже связаны с недвижимостью. Не было ли у вас желания расширить портфель и заняться чем-то принципиально другим?

— Есть заводы по производству окон, бетона, кровельных материалов, транспортное предприятие, обслуживающее нашу компанию и ряд других застройщиков. Планируем запуск производства инновационных детских и спортивных площадок. Постепенно выходим за рамки только недвижимости. Другой вопрос, что мы очень тщательно подходим к выбору бизнесов. Есть много «черных» вариантов, которые приносят легкие деньги, но разрушают жизни. Наш путь — давать людям возможность развиваться. Например, отдельным направлением можно назвать сеть фитнес-клубов Balance, с кафе правильного питания, банным комплексом, различными спортивными направлениями. В этом году планируем открыть еще два таких фитнес-клуба площадью порядка 5 тыс. кв. м каждый. Мы открываем их при своих же жилых комплексах, но это совершенно иной бизнес, требующий отдельного внимания.

Важным шагом внутри группы компаний стал переход управляющих компаний к формату сервисных. Это направление не столько про прибыльный бизнес, сколько про репутацию. Это наша связь с клиентом «в долгую», другой подход к системе заботы о человеке — про безопасность и комфорт, когда тебе всегда отвечают на звонки и решают проблемы до их возникновения, начиная от консьержа и заканчивая заказом любой услуги через собственное приложение. Цель — создать такую атмосферу, чтобы человек с удовольствием платил за эти услуги.

Также планируем новый формат бизнеса — инвест-отели разных категорий. От апартаментов они отличаются наличием инфраструктуры вроде коворкинга, фудкортов, зон для досуга и т.д. Купив номер в таком отеле, человек сможет проводить там какое-то время летом, а все остальное время получать доход от управления такой недвижимостью.

Кстати, все новые направления связаны с большими изменениями в компании. «ЮгСтройИмпериал» прекращает свое существование. Точно.