И.Мазурок: «Краснодар заживет по откорректированному Генплану в 2017г.»

Фото: krasnodar-magazine.ru

Игорь Евгеньевич, первый вопрос связан с озабоченностью краснодарских застройщиков новыми инициативами властей. В частности, застройщики жалуются, что власти не дают рынку четких правил игры. Разночтения ПЗЗ и текущего Генплана мешают бизнесу. Когда будут устранены данные несоответствия?

На самом деле все правила понятны и отрегулированы действующим законодательством. Они базируются на положениях Градостроительного кодекса РФ 2004 года. Вместе с тем в период перехода к новым градостроительным правоотношениям первыми в силу меньших материальных и временных затрат начали разрабатываться и утверждаться именно правила землепользования и застройки. Они регулировали градостроительную деятельность до утверждения новых генеральных планов.

Новый градостроительный кодекс 2004 года изменил систему градостроительных отношений и привел их в соответствие с земельными, которые в этот период опережающе развивались в связи с большим вниманием государства к земельным ресурсам. При этом имеющиеся генеральные планы поселений и правила землепользования и благоустройства не отвечали требованиям нового градостроительного кодекса. Одна из причин - они были разработаны, как правило, в советский период, когда земельные ресурсы принадлежали только государству.

И в этот переходный период в Краснодаре сложилась практика, кстати, характерная и для других регионов, когда в отсутствие актуального генерального плана основным и приоритетным документом регулирования являлись правила землепользования и застройки. С 2004 года начал разрабатываться новый генеральный план города Краснодара, проектирование которого закончилось в 2009 году, а после длительных согласований, в том числе на федеральном уровне, завершился утверждением в январе 2012 года.

Утверждение генерального плана было большим событием для Краснодара, так как не все аналогичные города имели на тот момент актуальные и утвержденные генеральные планы. В то же время, более позднее утверждение генерального плана по сравнению с утверждением правил землепользования и застройки привело к разночтениям в функциональном зонировании в силу того, что в период разработки генплана земельные отношения не останавливались, а наоборот активно развивались. В результате утвержденный генеральный план отражает картину, которая не совпадает с правилами землепользования и застройки.

Поэтому, можно сказать, что «правила игры» сегодня заключаются в том, чтобы отказаться от сложившейся практики руководствоваться правилами землепользования и застройки и ориентироваться на генеральный план города.

Но ни для кого не секрет, что существующий Генплан уже совершенно не соответствует реальному состоянию застройки и использования земли в городе...

Совершенно верно. Главная задача сегодня — провести актуализацию генерального плана на основе экономических возможностей города и современной картины землепользования. Также необходимо привести градостроительное зонирование и регламенты правил землепользования и застройки в соответствие с актуализированным генеральным планом. Полагаю, что данный период градостроительного развития города будет трудным с организационной точки зрения, но достижимым.

Об этом хочется узнать подробнее. За последнее время о редактировании Генплана очень много говорят и власти, и СМИ. Хотелось бы понять, в какие сроки все же будут внесены корректировки в действующий Генплан и когда планируется приступить к разработке нового? Мы помним, что в прошлый раз Генплан принимался 4 года. Не повториться ли эта история?

Корректировка и утверждение актуализированного Генплана займет не менее года. В конце 2016г. мы планируем завершить проектирование корректировки генерального плана города и думаем, что город начнет жить по нему в 2017г. Одновременно мы продолжим точечную корректировку наиболее острых узлов, где имеется ухудшение среды и не учтены интересы жителей города. Помня о прежнем опыте, мы понимаем, что ускорить процесс можно только более активно взаимодействуя с населением, с бизнесом. Мы будем инициировать максимальное количество сходов жителей и слушаний, чтобы учесть все особенности и потребности жителей, бизнеса, города и преодолеть нерешенные планировочные проблемы. Сейчас для нас самое важное - устранить все противоречия в существующем Генплане и правилах землепользования и застройки.

Какие новые изменения транспортной политики будут заложены в Генплан? Какие сейчас есть проблемы и как они будут решаться?

Первое, что нам надо - это уточнить число авторазвязок. Сегодня их количество в Генплане таково, что мы физически не можем их построить – более 40. Нереальные с экономической точки зрения планы размещения и строительства объектов в период реализации генерального плана (а это 20 – 25 лет) постепенно приводит к утрате целостности функционирования всего организма города. Сегодня мы наблюдаем именно такую ситуацию, когда опережение развития жилищного строительства при недостатке финансовых ресурсов на социальные объекты и инфраструктуру приводит к повышенной нагрузке на все остальные сферы жизнеобеспечения. Поэтому важно посчитать, сколько реально развязок необходимо городу исходя из наших возможностей. В теории городу необходимо много развязок, но надо понимать еще и то, что мы не строим в чистом поле. Мы должны либо тратить бюджетные деньги на покупку земель, которые находятся в частной собственности, чтобы расчистить место, необходимое для строительства развязки. Либо должны вписываться в уже существующий каркас города, применяя соответствующие технические и планировочные решения. При этом мы должны активировать рыночные инструменты в градостроительном планировании, создавая методом зонирования условия снижения или повышения привлекательности необходимых городу земельных участков, минимизируя бюджетные расходы.

Второй момент. Это оптимизация магистральных улиц. Сегодня мы смотрим космоснимок с отражением транспортной загруженности и видим, что текущая загрузка улиц транспортными потоками не совпадает с нагрузками, предусмотренными существующим Генпланом. То есть существуют сверхзагруженные улицы, которые в Генплане не предусмотрены как улицы с активным движением. Эту диспропорцию при корректировке будем устранять.

И третье. Мы должны учесть, что у нас в теле города сохраняется военный аэродром. Сегодня он в Генплане отсутствует, и это ведет к невозможности достижения параметров застройки, предусмотренных генпланом. Сейчас на месте аэродрома запланированы улицы и кварталы застройки, которые мы не сможем создать.

Так же мы должны уточнить транспортные обходы Краснодара. Уже сегодня, опережая сроки реализации генплана Западный и Восточный обходы уже фактически находятся в черте города и являются внутригородскими улицами. Поэтому эти обходы надо превращать во внутригородские автомагистрали с обеспечением доступа к прилегающей застройке и создавать новые транспортные обходы и коридоры.

Еще одна тема, вытекающая из формирования Генплана — это заявления властей о том, что будет жестко контролироваться принцип главенства инфраструктуры над строительством жилых домов. Как вы считаете, сами застройщики согласятся строить по таким правилам?

Давайте начнем с простого вопроса — куда сейчас идет покупатель? Он идет туда, где есть инфраструктура. Поэтому мы говорим о том, что бизнес мог бы объединиться для решения этих вопросов и вместе и с городом создавать инфраструктуру. И конечно власть должна предусмотреть механизм возмещения затрат или создать условия для повышения привлекательности таких схем для бизнеса путем экономических, организационных и планировочных механизмов. В этом направлении мы уже работаем. Сегодня мы можем сказать, что только вместе возможно преодолеть нынешнюю ситуацию и обеспечить комплексное развитие города.

Ранее озвучивалась информация о том, что будет создана некая новая структура - МУП, который будет вести анализ градостроительного состояния города. В чем будет заключаться задача этой структуры?

Мы хотели, чтобы в городе появился муниципальный институт Генплана. Такой опыт есть в Сочи. Чтобы получить актуальный Генплан, мы должны иметь структуру, которая бы была максимально независима от экономической конъюнктуры и при этом была бы знакома со спецификой города изнутри. Это позволит создать более жесткий контроль при создании Генплана уже в процессе его разработки, оказывать дополнительные услуги, связанные с реализацией генерального плана при строительстве и проектировании, подготовке проектов исходно-разрешительных документов. Такая структура в городе имеется – это муниципальное унитарное предприятие «Горкадастрпроект», которое фактически готово для выполнения такой важной для города задачи, как обеспечение территориального планирования. Конечно, для осуществления проектных работ будут привлекаться и другие предприятия, ведь Генплан содержит до 40 разделов, от дорог до «ГО и ЧС» и при его корректировке и обслуживании требуется работа специализированных организаций. МУП «Краснодаргенплан» на базе «Горкадастрпроекта» будет координатором и базой этих работ.

Очень много обсуждений ведется вокруг темы строительства детских садов и школ. Говорилось, что в Краснодаре по плану есть 79 площадок под школы и 230 под детские сады. При этом краевые власти указывают на то, что реальной земли нет: вся она находится в частной собственности. Хочется разобраться, все-таки есть эти участки для социальной инфраструктуры, или их нет?

Действительно, имеются разные по форме владения земли. Есть земельные участки в частной собственности, есть участки в аренде, есть - в муниципальной собственности. Пропорции разные. Больше всего участков - в частной собственности застройщиков. В последнее время земли у города не осталось и в оборот привлекалась федеральная земля сельхозназначения, которая окружает город со всех сторон. Жилые районы «Московский», «Немецкая деревня», «Восточно-Кругликовский» и другие – это и есть федеральные земли, проданные с торгов не городом, а Федеральным Фондом содействия жилищному строительству для жилищного строительства в рамках стимулирования строительства жилья на общегосударственном уровне. И когда мы говорим о земельных участках, находящихся в частной собственности с целевым назначением - под детские сады и школы, то мы говорим об этих бывших федеральных землях, которые с торгов приобретались компаниями. В соответствии с утвержденными проектами планировок территорий на землях в основном частной собственности располагаются площадки, предназначенные для строительства более 260 детских садов и 79 школ. В настоящее время эти площадки не застроены и администрация города для их сохранения провела их инвентаризацию. При корректировке генерального плана и правил землепользования и застройки этим площадкам будут присвоены отдельные наименования функциональных зон – «зона детских дошкольных учреждений» и «зона общеобразовательных учреждений», что сделает невозможным их произвольное использование. Так же можно отметить, что социальные объекты становятся главным критерием привлекательности для покупателей жилья и поэтому появляется интерес застройщиков к комплексной застройки. Такую тенденцию мы всячески будем поддерживать и стимулировать.

И теперь город пытается уговорить застройщиков передать эти земли муниципалитету?

На самом деле мы создаем такие условия, чтобы застройщики самостоятельно размежевали земельные участки под школы и детские сады и передавали их муниципалитету. По законодательству в таком случае муниципалитет может привлечь софинансирование со стороны регионального и федерального бюджетов. И если застройщик хочет повысить привлекательность своих объектов, то сегодня он заинтересован передать землю городу или самостоятельно построить социальный объект, который потом может быть выкуплен бюджетом.

Второй фактор ускорения строительства школ – это повышение эффективности расходов путем применения типовых проектов социальных объектов. Хочу сказать, что сейчас идет работа над созданием типовых проектов школ и детских садов, что так же, в случае применения таких проектов поможет привлечь бюджетное софинансирование.

И в конце разговора не могу не спросить про новый мост через реку Кубань. Он должен быть построен при участии МЕГИ. Расскажите про проект. На какой он сейчас стадии?

Это предложение в стадии экономического и экологического обоснования. Проведено несколько совещаний в администрации города по рассмотрению вариантов размещения транспортного и пешеходного мостов. Мы оповестили об этом граждан Юбилейного жилого района, в границах которого рассматриваются варианты транспортного моста, чтобы получить обратную связь и не допустить произвольного развития событий. Не смотря на то, что три мостовых перехода через реку Кубань в районе Юбилейного предусмотрены действующим генеральным планом города, все будет осуществляться с учетом мнения жителей. По планам торгового комплекса МЕГА, с расширением в два раза торговых и развлекательных площадей самого торгового центра, реализация проекта должна начаться в 2017г. А в 2016г. все должно быть спроектировано и согласовано. С учетом анализа вариантов и мнения жителей, как основной вариант размещения транспортного моста рассматривается маршрут на продолжении в южном направлении Западного обхода через территорию Республики Адыгея в обход территории жилого района Юбилейный. А пешеходный мост через реку Кубань, предусмотренный генеральным планом города, рассматривается в створе дворца спорта «Олимп», который создаст кратчайший пешеходный маршрут из города через новый жилой комплекс на стороне Республики Адыгея к торговому центру. По завершению стадии проектного обоснования в городе Краснодаре будут организованы специальные публичные слушания, которые и определят судьбу проекта.

В конце 2015г. власти Краснодара объявили о начале масштабной переработки Генерального плана на открытой основе (с привлечением экспертов и горожан). Техническое задание для внесения изменений в Генплан планируется сформировать к середине 2016 года. Обсуждение Генплана ведется на странице "Открытый Краснодар. Генеральный план города".