Елена Сошникова: «На Кубани есть все для роста рынка недвижимости»

― Этот год оказался непростым для всех сфер бизнеса, в том числе и для застройщиков. Подводя итоги первой половины, какие основные проблемы в сфере строительства Краснодарского края вы можете выделить? Как их удалось решить?

― В кризисных условиях не только появляются новые вызовы, но и обостряются все системные проблемы. Например, стал еще более очевиден недостаток, а точнее полное отсутствие производственных кластеров для выпуска российской строительной техники.

На фоне перестройки логистических цепочек возникли сбои в поставках строительных материалов и техники. На сегодня российские производители не могут в полном объеме закрыть потребности рынка, поэтому приходится искать альтернативы. Практически с каждым из вызовов девелоперы справились достойно. Долгосрочным вопросом остается вопрос кадров, которые необходимо растить на перспективу.

Кроме этого, мы стали острее ощущать влияние старых нерешаемых вопросов. Участники нашей ассоциации отмечают, что до сих пор сложно прогнозировать сроки выдачи разрешений на строительство, а при застройке невозможно менять назначение участков, не выделяются земли именно под социальные объекты — те, которые мы возводим сами. В итоге из-за их цены растет себестоимость жилья.

В части городов отсутствуют актуальные местные нормативы градостроительного проектирования. Вечным является вопрос с изношенной инфраструктурой — да, застройщики строят новые сети в рамках комплексного освоения территорий, но подключать их к ветхим городским бессмысленно. Еще острее стал ощущаться кадровый дефицит.

― В июне 2022 года объем ипотечного кредитования в регионе упал в два раза по сравнению с показателями годом ранее. Насколько изменилась структура продаж? Что поддерживает спрос?

― Да, только в июне 2022 года объем ипотечного кредитования упал в два раза по сравнению с аналогичным периодом годом ранее и составил 8 млрд рублей. Но от месяца к месяцу он постепенно восстанавливается. Рынок очень поддержали государственные программы и субсидирование ставок застройщиками.

Эти меры были бы еще более эффективными при пересмотре некоторых параметров. Например, для получения займа по программе IT-ипотеки требуют высокую зарплату — порядка 100–150 тыс. рублей. Если эти условия смягчат, то спрос на данный вид жилищного кредита вырастет. Уже сейчас Минцифры приступило к сбору обратной связи, и, возможно, уже скоро мы увидим какие-то изменения.

― Вырастет ли популярность ипотеки вместе со снижением ключевой ставки?

― Популярность ипотеки и не падала. Запрос на получение жилищного кредита среди населения только растет. Другое дело, что на объемы выдачи повлиял рост ключевой ставки, и в итоге — стоимость заемных средств.

На сегодня порядка 80% сделок с «первичкой» совершаются с использованием жилищных кредитов. Поэтому ипотека — основной драйвер развития рынка недвижимости. Понимая это, власти и застройщики делают все, чтобы условия по ней были выгодными. 22 июля ЦБ опустил ключевую ставку на 1,5 процентных пункта — до 8%. Сразу после этого банки объявили об очередном уменьшении процентов по ипотеке.

Помимо этого, стимулируют спрос программы господдержки и возможность рефинансировать ставку. Последняя позволяет не откладывать покупку жилья из-за боязни, что процент станет ниже и ваша ставка окажется невыгодной. Хотя процедура рефинансирования запускается не ранее чем через полгода после заключения договора, банки уже приступили к пересмотру тех договоров, которые были заключены весной — во время резкого повышения ставок.

Мы уже видим высокий спрос на льготные программы. Например, сотрудниками российских ИТ-компаний подано уже более 12 тыс. заявок на получение льготной ипотеки, 1600 из них уже даже приобрели недвижимость на общую сумму 14,4 млрд рублей.

― Стоит ли брать жилье сейчас или лучше подождать? Продолжит ли расти цена?

― Самое лучшее время для покупки жилья в кредит — первые месяцы после снижения ставок. То есть сейчас. Есть и другой момент — многие не берут ипотеку, так как ждут дальнейшего снижения ставок. Но если есть возможность, стоит не ждать, а купить квартиру сейчас. Программы рефинансирования позволяют пересмотреть условия впоследствии.

Если позволяют условия и есть возможность воспользоваться одной из льготных программ, то стоит подыскивать подходящие варианты.

― Санкции 2022 года запустили новую волну импортозамещения. Насколько остро стоит этот вопрос для девелоперов Краснодарского края и как компании справляются с переориентацией на других закупщиков? Эксперты отмечали, что в элитном сегменте доля западной продукции достигала 70%.

― Санкции не новая история, как и курс на импортозамещение. Строительные компании Краснодарского края диверсифицировали базу поставщиков еще задолго до февраля 2022 года. Мы сотрудничали с турецкими, китайскими производителями. Сейчас бурно развивается работа по иранскому направлению.

Поэтому у нас уже есть решения большинства тех задач, с которыми сталкиваются российские девелоперы. Ищем и отечественных поставщиков. В этом очень помогает диалог с коллегами, открытые базы данных, обмен опытом и контактами.

В сегменте эконома и комфорта доля импорта была изначально не очень высока. Поэтому на процессе работы это мало сказалось. Самые большие трудности — в бизнес-классе, строительстве гостиничных и торговых объектов. Здесь на помощь приходит параллельный импорт.

― Привел ли кризис к сдвигу сроков сдачи объектов? Есть ли риск появления проблемных объектов?

― У крупных игроков проблем не возникло. Мы собирали данные по резидентам ассоциации, все объекты сдаются в срок. В среднем по рынку, конечно, риски появления новых недостроев есть. У менее устойчивых небольших девелоперов проблемы с вводом жилья могут быть.

― Эксперты рынка отмечали, что в 2020–2021 годах в Краснодарском крае были поставлены рекорды по стоимости квадратного метра. Как изменились показатели? Чего стоит ждать от ближайшего будущего?

― Цены продолжат расти, но не такими темпами. По итогам года мы ожидаем увеличения на 10%. Средняя стоимость квадратного метра на начало года в Краснодарском крае составляла 117 тыс. рублей, сейчас — порядка 123 тыс. рублей.

― Какие прогнозы вы можете сделать по спросу на жилую недвижимость в 2022 году? От каких факторов будет зависеть его восстановление и когда он сможет достичь докризисных показателей?

― Сильнее всего спрос упал в мае. В частности, именно в этом месяце было выдано меньше всего займов на покупку жилья, чем за весь исследуемый период.

В июне мы увидели изменение ситуации. Рынок начал приходить в себя после весеннего затишья. Резко вырос объем выдачи ипотек. В роли «спасательного круга» выступили льготы и субсидии. Именно они не дали упасть спросу на жилье еще сильнее и поддержали рынок недвижимости в трудный момент.

В Краснодарском крае есть все предпосылки для плавного роста. По итогам полугодия наш регион занимает второе место в России по вводу готового жилья и первое ― по освоению федеральных земель. Из всех российских регионов Кубань получила больше всего разрешений на строительство новых проектов ― 454,3 тыс. кв. м. Все будет завесить от стоимости жилья, которое должно остаться в сегодняшнем коридоре цен. И конечно, от уровня ипотечной ставки, по которой наблюдается тренд на снижение.

― Какие типы квартир будут, на ваш взгляд, популярны в 2022 году? Как меняются тренды?

― Большинство россиян, согласно опросам, хотят жить в квартире площадью от 55 до 70 кв. метров, расположенной в новом доме высотой до 12 этажей, с хорошей инфраструктурой и удобными детскими площадками.

― А что насчет частных домов? В первом полугодии в регионе сдача недвижимости в эксплуатацию выросла вдвое — в основном за счет индивидуального жилого строительства.

― Таунхаусы, например, не смогли завоевать у нас такую же популярность, как за рубежом. Продажи падают из-за высокой цены, а соответственно, на нет сходит и строительство. Фиксируется падение спроса на вторичное жилье и на однокомнатные квартиры. Что же касается индивидуальных домов, то их сегодня чаще строят сами, а не покупают готовые. По выдаче льготной ипотеки для строительства частного дома собственными силами, т.е. без привлечения подрядчика, Краснодар в лидерах.

В нашем регионе наряду с Московской и Ленинградской областями, Москвой и Татарстаном данный вид ипотеки оформляют чаще всего. Правда, если раньше чаще покупали и строили двухэтажные дома, то сейчас наблюдается тенденция к уменьшению и этажности, и площади.

― Какие тренды вышли на первый план в последнее время?

― Среди новинок ― новостройки с меблировкой. Минстрой предлагает ввести ее в квартирах на этапе строительства. Такой формат поможет снизить затраты на обустройство нового жилья. Интересны проекты по возведению деревянных многоэтажек высотой до 12 этажей и гибридных комплексов. Последние включают в себя жилые и офисные помещения. Сейчас таких новостроек около 4%, и, по прогнозам, эта цифра будет только увеличиваться. Еще один перспективный формат ― апартаменты, и, хотя их решили не приравнивать к жилью, спрос на них постоянно растет. Есть потребность и в курортной недвижимости, ее в стране не хватает. Дефицит, по мнению экспертов, составляет более 2 млн кв. метров.

Но самая главная тенденция ― это отказ от шеринга. На западе концепция пользования, а не владения, продвигается все последние годы. Ее авторы ссылаются на одну из самых ярких цитат Форда: «Средний легковой автомобиль используется по назначению ― то есть едет ― лишь 5% своего жизненного срока». Поэтому все, что есть в этом мире, должно вами использоваться только на условиях аренды. Но и пандемия, и последние события показали неприемлемость такого формата для товаров длительного пользования и недвижимости. В этой сфере владение более значимо, чем пользование.

― Интересно ли застройщикам осваивать отдаленные от столицы региона территории? Что должно случиться, чтобы застройщики пошли со своими проектами вглубь территории?

― Это проблема не только Краснодарского края, но и страны в целом. Не так давно на ней заострил внимание замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он отметил, что есть места, где новое жилье практически не строится. По его словам, одна из основных задач на уровне страны — устранение дисбаланса спроса и предложения.