Сергей Пахомов: На Юге важно сохранить архитектурную идентичность городов

Фото: пресс-служба комитета Госдумы РФ по строительству

— На ПМЭФ-2023 вы сообщили о подготовке закона о мастер-планах городов. При их принятии эффективность вложения средств в развитие территорий будет гораздо выше, так как в отличие от генпланов в мастер-плане будет предусмотрена экономическая часть, которая содержит ответ на вопрос о том, как территория будет зарабатывать. Расскажите подробнее о законопроекте, какие критерии будут прописаны в документе?

— Мы много говорили на Петербургском форуме о новых форматах работы с градостроительными документами. Но речь шла не о подготовке конкретного закона о мастер-планах, а об интеграции этого нового инструмента планирования, который уже завоевал свое место под солнцем, в существующую систему документов.

Документ долгосрочного планирования развития территории должен быть у каждого муниципалитета. Он должен быть понятен всем участникам процесса, а не только специалистам. Все субъекты градостроительных отношений, посмотрев его, должны одинаково понимать будущее территории, и исходя из этого строить планы.

Mы уже ввели своим решением новый инструмент — единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Он может заменить генплан и ПЗЗ, если муниципалитет примет такое решение.

Что касается мастер-плана, то такой правовой институт в законодательстве должен иметь место. Важнейшая задача — не зарегулировать его до максимальной похожести на генплан. Пока документ остается слишком гибким, он удобен для работы, открыт к корректировкам, дружелюбен и понятен всем. Если мы ещё докрутим ту часть, которая отвечает за экономику, то есть как и сколько территория будет зарабатывать, то будущее у такого документа есть.

Самое главное. Мастер-план вне зависимости от его интеграции в законодательство — всего лишь документ, и его эффективность зависит от тех, кто им пользуется. Генпланы, мастер-планы, концепции работают там, где есть управленческая воля и контроль реализации.

— На сегодняшний день все активнее внедряется комплексное развитие территорий (КРТ) в городскую среду. Как вы оцениваете потенциал регионов ЮФО и СКФО в применении инструментов КРТ? Какие особенности городской среды городов Юга и Кавказа можете выделить?

— Сам механизм КРТ в основе своей однозначно перспективный, но требует доработки по итогам первых двух лет правоприменения. Практика показывает нам, что действующие правила делают экономически проходными проекты КРТ лишь в городах-миллионниках и в 30 км от МКАД. Нужны более четкие правила синхронизации с государственными и региональными проектами, принципы взаимодействия собственников внутри проектов КРТ, а также расширение возможностей использования территорий. Пакет изменений в нормы о КРТ будет внесён на рассмотрение в осеннюю сессию Госдумы.

Коллеги из Минстроя нам говорят, что в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ с градостроительным потенциалом под 50 млн кв м. Но будем откровенны, разработано и утверждается документации на 19,2 млн кв. м. Это не так много за два года.

Не всегда и на территориях есть полное понимание, а самое главное, желание, использовать механизм КРТ. Прежде всего, этого понимания нет у местной власти, как этот инструмент обратить на пользу территории. Речь не только о строительстве домов, но и как раз о преобразовании городской среды в самом широком смысле слова.

Здесь речь во многом о законодательных изменениях порядка застройки, когда и в рамках КРТ девелопер подстраивается под планы развития муниципалитетов, а не наоборот. Планирование застройки должно на несколько шагов опережать утверждение участков под конкретный проект. Город должен представлять, куда он развивается, видеть перспективы и иметь на руках данные о градостроительном потенциале различных его районов и пригородов. При этом, баланс между интересами города, жителей и застройщиков должен быть всегда соблюдён.

На Юге и на Кавказе уникальная природа фактически в любой точке. И реализация проектов КРТ должна в первую очередь учитывать эту особенность.

— В историческом центре Ростова-на-Дону могут ограничить высоту новой застройки. Ранее аналогичные нормативы принимались в Краснодаре, городах Черноморского побережья. По оценкам экспертов, ограничение этажности в историческом центре затрудняет реновацию — себестоимость квадратного метра оказывается очень высока и застройщикам становится не выгодно. Есть ли успешные решения этой проблемы в других городах России, и какие инструменты для этого понадобились? Как возможно сохранить историческое наследие с участием компаний? Какие инструменты для привлечения бизнеса может предложить государство?

— Совсем недавно эту тему серьезно обсуждали в Казани в рамках встреч с Главой Татарстана Рустамом Миннихановым и форума «РЕБУС: Экономика строительства в историческом центре».

Я нахожусь в постоянном контакте со строителями в разных сегментах отрасли. И хочу сказать одно — экономически выгодные и привлекательные проекты, если их не сверять с нормативами и здравым смыслом, быстро превратят наши города в абсолютно похожие друг на друга безвкусные населенные пункты.

В принципе, мы в 90-е и начале 2000-х с этим и столкнулись. Строили совершенно безумные здания в исторических центрах городов. И жить с этими градостроительными ошибками теперь не только нам, но и нескольким поколениям после нас.

Строительство на юге России — отдельный вопрос. И здесь, безусловно, мы должны проявлять настойчивость в вопросах сохранения архитектурной идентичности. Это касается и Ростова-на-Дону, и побережья Черного моря. Давайте будем откровенны — если мы хотим сохранить архитектурную привлекательность городов, то центральные их части должны сохранять историческую аутентичность, строительство многоэтажек или офисных зданий из стекла и бетона там недопустимы. Хотя понятно, что с экономической точки зрения это быстро окупится.

Хорошие примеры сохранения исторической застройки в центре, которую восстанавливают и затем вовлекают в экономическую жизнь, конечно, есть. Яркий пример — Казань. В плане сохранения культурного и архитектурного наследия — это безусловно один из лучших примеров в России. И речь не только о капитальном ремонте жилых домов, но и о включении исторических зданий в центральной части города в экономику. Всё здесь очень органично вписано в исторический городской контекст. Явно работают люди, которые хорошо знают и уважают свою историю.

Из наиболее эффективных инструментов в руках региональных и местных властей сегодня пока только здравый смысл и документ под названием «Проект границ территории и предмета охраны исторического поселения», который весьма дорог и сложен в разработке.

— В конце июня 2023 года правительство расширило возможности программы инфраструктурных облигаций в сфере строительства. Изменения подразумевают, в том числе, расширение перечня объектов инфраструктуры, которые можно строить или реконструировать с применением облигаций. Для каких строительных проектов на Юге и Северном Кавказе наиболее актуален этот механизм?

— Во-первых, изменения подразумевают расширение перечня объектов инфраструктуры, которые можно строить или реконструировать с применением этого механизма. Теперь в перечень добавлены объекты электроэнергетики, что позволит обеспечить территории необходимой инфраструктурой и создать дополнительные мощности при реализации масштабных проектов. Это острая проблема для некоторых территорий на Кавказе, а с учётом интенсивного развития туристической инфраструктуры важность таких изменений растёт для всего юга страны.

Во-вторых, инфраструктурные облигации, оператором которых является созданная нами совместно с правительством компания «ДОМ.РФ», стали эффективным инструментом по созданию объектов инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры для строительства жилья. Инфраструктура водоснабжения и канализования, дороги, социальная сфера — без этого всего сложно представить себе развитие.