Сочи или Европа: где выгодней вкладывать деньги в недвижимость

В последние годы на рынке недвижимости возросший интерес частных инвесторов к объектам, расположенным на территориях курортов. Так, с кризисного 2009 года почти вдвое упали объемы покупки недвижимости в Москве и Подмосковье с целью сдачи в аренду, в то время как курортные объекты стали интересовать инвесторов все чаще.

По данным УК «Фонд Юг», в 2016г. только 2% квартир в Москве приобретали для получения прибыли. В то же время, на Черноморском побережье Краснодарского края такие сделки составили не менее 50% от общего числа продаж.

Однако перспективность российской недвижимости локальная, она ограничивается интересами внутри Российской Федерации и зависит от социально-экономической ситуации в стране. Инвесторы, которые не хотят ограничиваться российской территорией ни в плане проживания, ни в плане развития бизнеса, зачастую предпочитают покупку прибрежных объектов в зарубежных странах.

Знать прикуп

Инвесторы, намеренные использовать расположенную у моря недвижимость для целей бизнеса, рассматривают, в первую очередь, объекты на Черноморском побережье, как обладающие наибольшим престижем, известностью и высоким уровнем развития.
Самая перспективная российская курортная недвижимость сосредоточена в районе Большого Сочи. В ходе подготовки к Олимпиаде-2014 большое внимание было уделено не только сооружению спортивных объектов и современной архитектуры, но и модернизации имеющегося жилья и строительству новых объектов. Так, по оценкам экспертов, только к 2014 г. первичный рынок Сочи пополнился на 1000 новых жилых комплексов.

По мнению игроков рынка недвижимости, Большой Сочи — лучший вариант для вложения в дом или квартиру на отечественном побережье. Так, глава компании «Винсент-Недвижимость» Эдуард Филиппов, отмечает, что спрос на жилье элит-класса в Сочи остается стабильно высоким, «невзирая на политические и экономические флуктуации». А прибрежная территория входит в тройку самых привлекательных с позиции приобретения домов и квартир по России, наряду с Москвой и Санкт-Петербургом.

Наибольшей популярностью в Сочи пользуются коттеджи, частные дома, многокомнатные квартиры и торговые площади. По данным компании «Винсент-Недвижимость», за первые три месяца 2017г. стоимость домов возросла на 1,25 %, а стоимость торговых площадей — на 8,12 %. Тенденция к росту сохраняется, так что всегда есть шанс сравнительно быстро окупить свои вложения.

По информации Macon Realty Group, на протяжении последних лет на первичном рынке Сочи в целом и в разрезе сегментов в частности прослеживается стабильный рост цен. Среднерыночная стоимость квартир в новостройках курорта за год увеличились на 8,3% и достигла 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Расценки на эконом-класс колеблются в пределах 40-70 тыс. руб., в среднем классе достигают 130 тыс. руб.

Средняя стоимость выгодно расположенного жилого дома в 2017г. превысила 30 млн рублей, цена 1 кв.м торговой площади составила более 150 тысяч рублей. Причем цифры неуклонно растут — в среднем на 0,3–0,5 % еженедельно. Этот показатель превышает по своему значению темпы инфляции, поэтому, как считают эксперты, никаких резких скачков на рынке сочинской недвижимости не происходит — наблюдаются лишь благоприятные для потенциальных инвесторов тенденции.

Заморские инвестиции

Серьезную конкуренцию курортам Кубани составляют различные варианты приобретения недвижимости за рубежом, которая нередко выигрывает даже по цене (особенно в премиум-сегменте).

При этом, по информации сайта Prian.ru, в 169 млн рублей обойдется фешенебельная вилла в Коста-Браво (Испания) с собственным причалом и прямым выходом в море. 152 млн рублей стоит вилла площадью 570 кв.м с видом на море и горы в Кабрера-де-Мар (29 км от Барселоны). А 131 млн рублей можно потратить на дом у озера Комо (Италия) площадью 300 кв.м.

По оценкам экспертов компании KnightFrank, 80% россиян среди зарубежной недвижимости предпочитали европейскую, причем 70% останавливали свой выбор на Испании, Кипре, Греции, Италии и других странах с мягким климатом. Средняя стоимость приобретаемых объектов составила 150 тыс. евро, при этом с 2013г. устойчиво возрастает доля россиян, покупающих элитную недвижимость — имеющую стоимость от 1 миллиона евро.

За 2015-2016 гг. россияне подали более 200 тыс. заявлений на покупку объектов, расположенных на морском побережье. В Хорватии на сегодняшний день не меньше 300 тысяч наших соотечественников владеют недвижимостью различного уровня. В Испании граждане России ежегодно совершают более 1000 сделок по покупке квартир, апартаментов и других жилых объектов, причем большинство из них расположены именно на побережье.

Многие из приобретаемых россиянами объектов по своим характеристикам не подходят под определение привлекательных с инвестиционной точки зрения, отмечают в компании Discus Holdings. Это обычные квартиры и небольшие домики, в которых можно разве что остановиться на несколько дней или шумно отметить выходные. Основные способы получить прибыль от такой недвижимости — продать ее после того, как вырастет цена, или сдавать для проживания туристам. И все же значительная часть приобретенных объектов — в разной местности от 10 до 40 % — используется для коммерческой деятельности, обеспечивая прибыль совершенно иного порядка.

Как считает международный финансовый консультант FCP Исаак Беккер, сдача купленной квартиры может принести инвестору в ряде случаев до 4–5% в год — по сравнению с менее чем 2% годовых по валютным депозитам в крупных российских банках.

Советует вкладывать деньги в недвижимость за рубежом и владелец Тинькофф Банка Олег Тиньков (№ 79 в списке Forbes, состояние — $1,2 млрд).
«Если у тебя есть 5 млн руб. свободных денег и у тебя есть квартира в Москве, купи недвижимость за рубежом — в Испании, например», — говорит он.

Резидент без ошибки

Мягкий климат сам по себе делает курортный регион привлекательным, но по-настоящему долгосрочную, стратегическую ценность сделка может приобрести, если у инвестора еще и есть возможность получить преференции от государства.

Однако, прежде чем участвовать в такой программе, стоит узнать, позволяют ли условия извлекать прибыль из пользования приобретенной недвижимостью. Некоторые программы ориентируют резидента не столько на инвестирование с целью получения прибыли, сколько на возможность временно или постоянно проживать в выбранной стране — это своего рода переходный вариант между прежней жизнью и будущим статусом «гражданина мира». Его обычно выбирают люди, которые не хотят ограничивать свои задачи Россией, а планируют выходить на международный рынок, находить заинтересованных людей и не испытывать при этом каких-либо ограничений. Оптимальным выбором станет программа, которая одновременно дает преференции и не накладывает ограничений на извлечение прибыли.

В компании Discus Holdings, которая оказывает юридическую и информационную поддержку в бизнес-иммиграции, выделяют несколько европейских государств, в которых действуют наиболее выгодные и привлекательные по совокупности факторов резидентские программы.

«Сейчас мы рекомендуем резидентские программы в нескольких странах Европы. Это Мальта, Греция, Португалия и Испания — государства с приятным средиземноморским климатом, где есть программы обмена правовых и финансовых преференций на покупку одобренной недвижимости», — говорит управляющий директор Discus Holdings Ласло Киш.

В частности, на Мальте можно легально снизить налоговую нагрузку на бизнес: при выстроенном планировании фактическую ставку доводят до 10 %, до 5 % или даже до 0 %. В Греции есть резидентская программа для независимых предпринимателей, помогающая тем, кто хочет выйти на европейский рынок, найти выгодных клиентов и перспективных партнеров.

В Португалии резидент, который купил недвижимость на определенную сумму, пользуется льготами и в ускоренном порядке получает гражданство. Испанская программа похожа на португальскую и так же позволяет в ускоренном порядке получить ПМЖ и гражданство в обмен на инвестицию в недвижимость.
«Законы меняются, товары обесцениваются, индексы и валюты обрушиваются — недвижимость остается. Особенно в Европе. Здесь со времен Второй мировой войны не было никаких радикальных системных перемен. Сейчас Европа на пике своего развития, поэтому недвижимость исправно приносит прибыль тем, кто правильно выбрал, где ее покупать», — подчеркивает Киш.

Разные корзины

Специалисты напоминают, что для получения максимальной выгоды от вложения необходимо опираться не только на потенциальную прибыль, ее рост, но и на минимизацию издержек.

Руководитель компании «Винсент Недвижимость» Эдуард Филиппов подчеркивает, что эффективное управление приморской недвижимостью начинаются с подбора квалифицированного агента, который сможет предоставить все возможные варианты будущего жилья, проинформировать о рисках, сопряженных с инвестицией, и подобрать максимально подходящий вариант.

«Как и любой бизнес, вложение в недвижимость начинается с выбора «товара». При грамотном подходе можно извлекать достойную прибыль даже из недвижимости эконом-класса. Например, при вложениях в долевое строительство на этапе котлована итоговая прибыль может составить до 15% годовых. В элит-сегменте, разумеется, другой порядок цифр, речь идет преимущественно о сохранении капитала с ежегодным доходом до 5%, однако и обороты здесь принципиально другие», — отмечает Филиппов.

Для минимизации риска специалисты советуют диверсифицированный подход — подобрать и приобрести сразу несколько объектов недвижимости на разных территориях (и в России, и в Европе). При условии стратегического расчета и использования экспертного опыта это позволит получать стабильный доход, ведь привлекательность курортной недвижимости слабо подвержена кризисным явлениям национального или глобального уровня.

«К нам постоянно обращаются с просьбами помочь выбрать варианты для инвестирования, в т.ч. в недвижимость. Мы ведем заказчика через все стадии участия в инвестиционной программе. Это взаимовыгодно: инвестор получает преференции, государство — экономическую поддержку», — говорит Ласло Киш из Discus Holdings.