Ипотеку на Кубани поддержат госсубсидии и "вторичка"

Фото: ТАСС

Эффект низкой базы

По мнению советника губернатора Краснодарского края  Ивана Перонко, текущий год начался с хорошей динамики роста рынка ипотечного кредитования. По  данным администрации, за 4 месяца 2016г. в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму 11 млрд руб, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотека выросла не только в денежном, но и в количественном выражении. Если в 1 кв. 2015г. было выдано 3,18 тыс. кредитов, то в 1 кв. 2016г. - более 5 тыс.

Позитивно оценивают тенденции на рынке ипотечного кредитования и сами банкиры. Начальник управления розничного кредитования банка "Центр-инвест" Николай Парамонов отметил, что банк наблюдает рост спроса на ипотеку.

"За 1 кв. 2016г. мы выдали ипотечных кредитов на сумму 1,5 млрд руб. это на 21% больше по количеству и на 35% по сумме чем в 1 кв 2015г. Мы также проводили аналитику по марту, апрелю и маю текущего года и увидели двукратный рост по отношению к прошлому году", - отметил Парамонов. По его мнению это связано с лояльной процентной ставкой и в целом прогнозы на текущий год у банка довольно оптимистичные. По словам Парамонова, банк планирует получить дополнительный прирост благодаря программе ипотечного кредитования с господдержкой и получить на этом дополнительный рост количества заемщиков.

К оживлению рынка, по мнение экспертов, привело госудасртвенное субсидирование ипотеки для новостроек, а в определенный момент и новости о том, что такую поддержку могут отменить. Однако банкиры признают, что на позитивную динамику первых трех месяцев 2016г. также повлиял  "эффект низкой базы" (в прошлом году в этот период рынок практически замер). Руководитель розничного подразделения ВТБ в Краснодаре Светлана Сидорова, заметила, что показать заметный рост "квартал к кварталу" позволила и активизация частных инвесторов, которые вновь начали вкладывать в недвижимость. 

Однако даже с учетом "провального" 2015г. и успехов текущего года говорить о том, что по итогам года объемы ипотечного рынка догонят докризисный 2014 год - пока не приходится.

Осторожный прогноз

По словам генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, сейчас ситуацию на рынке серьезно осложняет общая экономическая нестабильность:   реальные доходы населения падают. На сегодняшний день только 20% жителей РФ  могут позволить себе ипотечный кредит. "Реального роста объемов рынка ипотеки не стоит ждать. Мой прогноз заключается в том, что любой рост будет происходить за счет эффекта низкой базы, так как 2015г. был действительно тяжелым", - отметил Володько.

По данным начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Красндарского отделения ПАО "Сбербанк" Евгения Надеина,  к концу года объемы выдачи ипотеки вырастут в целом примерно на 10%. 

Ипотеку поддержит вторичный рынок 

При этом все участника рынка сходятся во мнении, что серьезную поддержку ипотечному рынку продолжит оказывать государственное субсидирование процентных ставок на строящуюся недвижимость, а также  вторичное жилье. По мнению управляющего директора по ипотеке Краснодарского филиала ВТБ24 Игоря Казанцева, сейчас объемы кредитования будут серьезно смещаться в сторону "вторички": клиенты начинают серьезно сомневаться в застройщиках и их способности в срок сдавать свои объекты. ​"Люди ожидают затягиваний сроков сдачи новостроек и чаще обращают внимание на вторичный рынок", - отметил Казанцев. По его данным, если в прошлом году на "первичку" приходилось 50% выданных кредитов, то в 2016г. этот процент опустится до 40, а в случае отмены господдержки ипотечных кредитов - еще ниже.

Директор компании "АЯКС-Риэлт" Александр Кутченко отметил, что в целом система субсидирования ставок по ипотеке государством не является рыночным механизмом. В норме покупатели  всегда склоняются к вторичному рынку, соответственно застройщики находятся в опасном положении - если программа господдержки будет закрыта, "первичка" заметно просядет. 

В ожидании проектного финансирования

Сложившаяся на рынке ситуация серьезно беспокоит и самих застройщиков.  По мнению руководителей строительных компаний, сейчас банки ведут губительную для рынка политику, зарабатывая на ипотеке и при этом никак не финансируя самих строителей. От продаж на вторичном рынке  государство не получает ни налогов, ни новых рабочих мест. Соответственно, если не поддержать сейчас строительную отрасль, пострадает и бюджет региона, и рынок труда, и все сопутствующие отрасли.  Один из выходов - наладить систему проектного финансирования строительства жилья. По словам президента СК "Девелопмент-Юг" Сергея Иванова,  без проектного финансирования половина застройщиков Краснодара "не доживут" до конца года, при том, что каждый перечисляет в бюджет крупные суммы налогов.

"​Ситуация сложная. У нас падает доходность, растут издержки. В Краснодаре за 5 месяцев года уже произошло общее падение продаж. И при этом банки предлагают застройщикам самим субсидировать ставку, так как 12% для потребителя - это архисложная ставка. Но у нас нет той маржинальности, которая должна быть. И без проектного финансирования половина застройщиков не доживет до конца года", - заявил Иванов.

"Банки занимаются ипотекой, но не хотят нести риски вместе с затройщиками, не хотят играть в долгую, инвестировать в стройки, хотя один строитель создает 9 рабочих мест напрямую и до 17 мест косвенно", - отметил генеральный директор ООО "Краснодар Сити" Андрей Сигидин. По его мнению, только банковское проектное финансирование может спасти застройщиков и дать возможность продолжать бизнес.