Взяли паузу: к чему приведет запрет на строительство ЖК и гостиниц в Сочи
В Сочи в 2021 году на время разработки и утверждения нового генплана приостановят выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов. Об этом сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края.
По словам губернатора Вениамина Кондратьева, из-за активной застройки последние 10-15 лет на курорте появилось огромное количество точечных объектов и самостроев, а также острая нехватка социальных объектов — школ, детских садов, спортивных площадок.
«Сейчас разрабатывается новый генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. До тех пор, пока генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача — сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей», — сообщил Вениамин Кондратьев.
О разработке нового генерального плана города-курорта стало известно в сентябре 2020 года. Стоимость работ по подготовке проекта внесения изменений в генплан Сочи оценивается в 101,5 млн рублей. Источниками финансирования выступают бюджеты Краснодарского края (95,4 млн рублей до 2022 года) и города Сочи (6,09 млн рублей до 2022 года).
Дополнительные требования затронут выдачи разрешений на строительство индивидуальных жилых домов (максимальная площадь — не более 300 кв. м, высота — не более 12 метров), а также гостиницы. Так, строительство объектов гостиничного назначения будет возможно только в рамках договора о комплексном развитии, в котором пропишут обязательное создание сопутствующей инженерной, дорожной, социальной инфраструктуры и благоустройство прилегающей территории.
Ограничения не распространяются на уже действующие договоры комплексного развития территории, разрешения на строительство объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов, в частности социальных объектов, а также на действующие масштабные инвестиционные соглашения.
Напомним, ограничения начнут действовать с 1 июля 2021 года. Сроки работ над генпланом оцениваются в два года.
По данным пресс-службы мэрии курорта, с 1 января 2020 года по 20 февраля 2021 года было выдано 13 разрешений на строительство многоквартирных домов. По оценке консалтинговой компании MACON, с 2018 года объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в Сочи характеризуется отрицательной динамикой. На начало апреля 2020 года объем возводимого жилья в городе-курорте составил 1,1 млн кв. м.
Как рассказал генеральный директор компании Илья Володько, срок ограничений в полтора-два года может стать критическим для рынка Сочи. По мнению эксперта, для упорядочения застройки и дальнейшего комплексного развития города можно было бы ограничиться работой специально созданной комиссии.
«Вообще есть вопросы, насколько обосновано это решение, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана. Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке на определенные проекты. Насколько нам известно, за последний год крупные компании присматривались к сочинскому рынку и готовы были заниматься возведением крупных микрорайонов с социальной инфраструктурой, необязательно в центральной части. Здесь я бы не видел проблемы, если бы такие проекты получали разрешения», — прокомментировал Илья Володько.
Стабильная валюта
Ограничение на строительство приведет к сокращению и без того ограниченного предложения и росту цен на жилье. По оценке компании MACON, в 2020 году рост цен на жилую недвижимость в Сочи составил 36%. На сегодня средневзвешенная цена за квадратный метр на первичном рынке в городе-курорте — 211 тыс. рублей. При введении ограничений на выдачу разрешений цены могут подняться еще на 30-40%, считают эксперты. При этом спрос останется на прежнем уровне.
Как отметил Илья Володько, инвестиционный рост в сочинскую недвижимость может продолжиться, так как люди на фоне перманентного ослабления курса рубля, падения ставок по депозитам считают вложения в жилье на море наиболее выгодным финансовым инструментом.
«Многих людей не пугают даже возросшие цены, потому что им кажется, что это вложение в перспективе окупится значительно выше, чем простое хранение денег в стандартных инструментах. Поэтому, с одной стороны, рост цен на недвижимость снижает инвестиционную привлекательность, с другой — все эти макроэкономические нестабильности положительно влияют на спрос. Экономика в стране может расти или падать, доходы будут снижаться, при этом спрос на этот участок Черноморского побережья остается стабильным», — сообщил гендиректор MACON.
Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко. В настоящее время у Сочи с точки зрения развитости, круглогодичности нет альтернативы в Краснодарском крае.
«Недвижимость в Сочи покупают в 80% случаев как дачу. Это не массовое, необходимое жилье, рост цен не повлияет на спрос по большому счету. На побережье Французской Ривьеры цены в три раза больше, нежели в среднем по Франции. Такова, наверное, участь всех приморских городов», — рассказал Александр Кутченко.
Он добавил, ограничение в строительстве — необходимая мера, к которой надо было прибегнуть еще несколько лет назад. Во-первых, хаотичная застройка в 2010-х годах испортила внешний вид города. Во-вторых, в последнее время была большая нагрузка на инфраструктуру.
Минус апартаменты
Требования, касающиеся строительства гостиниц, не будут отрицательно сказываться на развитии этого сегмента, считает Илья Володько. Сочи не испытывает дефицита в номерном фонде разных ценовых категориях. Нововведения, скорее, затронут строительство апартаментов.
«Власти понимают, что у нас под видом гостиниц строятся апартаменты. Объект похож на гостиничный, действительно будет сдаваться туристам, даже может под управлением гостиничного оператора. Но, тем не менее, отдельные номера могут иметь разных собственников. Я думаю, здесь борьба идет именно с этим, административно тяжело отделить — гостиница это или нет. Подразумевается, что все, кто строит апартотели, будут теперь подключаться к развитию социальной инфраструктуры», — пояснил эксперт.
Сегодня девелоперы, работающие на рынке, готовы исполнять многие требования властей, нести дополнительные связанные расходы, только бы работать и продолжать возводить объекты, утверждает Илья Володько. Они также готовы взять на себя часть инфраструктурной нагрузки, вопрос уже в конкретных требованиях, их формулировке и избыточности.
«Понятно, что сейчас выдача разрешений существенно осложнится. Поэтому количество новых объектов гостиничного назначения тоже изменится. Существенно увеличится стоимость проектов, что в свою очередь приведет к повышению стоимости проживания в этих гостиницах», — прокомментировал Александр Кутченко.
