Дело с прецедентом: почему мэрия Анапы судится с застройщиками за землю

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось управление имущественных отношений администрации Анапы. Истец просит признать отсутствующие права аренды ООО «Терра Менеджмент-2» в отношении 20 земельных участков и ООО «СЗ «Гамма» в отношении двух земельных участков на территории муниципального образования. Об этом сообщается в материалах суда.

Управление также просит суд вынести решение о погашении в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды за ООО «Терра Менеджмент-2» и ООО «СЗ «Гамма» в отношении данных земельных участков.

Общая площадь 22 земельных участков составляет 62 га. Как сообщили в пресс-службе администрации Анапы, участки представляют собой не застроенный земельный массив в микрорайоне Парковый, между Анапским и Супсехским шоссе.

Согласно материалам суда, земельные участки предназначаются под индивидуальное жилищное строительство, территории общего пользования, многоэтажные жилые дома средней этажности, стационары всех типов для взрослых с вспомогательными зданиями и сооружениями, зеленые насаждения, а также под детские дошкольные учреждения, начальные школы, средние общеобразовательные школы, лицеи, колледжи, гимназии, художественные и музыкальные школы, школы-интернаты, спец. школы, учреждения среднего специального образования.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены 15 компаний, среди которых ПАО «Сбербанк России», АО»Альфа-Банк», ПАО «Банк Уралсиб», ПАО Росбанк, ООО «РПК ПРОМ», а также администрация Анапы, Росреестр, Росимущество, краевой филиал Кадастровой палаты, Северо-Кавказский федеральный научный центр садоводства, виноградарства, виноделия, министерство науки РФ, а также ООО «Открытые инвестиции», Андрей Липинин, Виталий Ткаченко, Гарник Баласанян.

На участки, являющиеся предметом иска, наложен арест в качестве обеспечительных мер. Суд запретил ответчикам и иным лицам осуществлять здесь строительно-монтажные работы и любые регистрационные действия, в том числе регистрации сделок и перехода прав.

Предварительное судебное заседание назначено на 22 ноября 2021 года. К этому времени мэрии Анапы необходимо подтвердить фактическое владение обозначенными участками.

Как прокомментировали в администрации города-курорта, ранее арендатором земельного массива площадью около 100 га между Анапским и Супсехским шоссе являлось ООО «Терра Менеджмент-2».

«Здесь компания планировала осуществить масштабный проект комплексной застройки территории, но он реализован не был. Начиная с 2017 года компания начала переуступать право аренды на участки, входящие в массив, другим лицам. На некоторых участках уже началось строительство», — говорится в сообщении мэрии.

Глава города Василий Швец отметил, что власти Анапы против такого подхода и выступают за комплексное развитие территорий.

«Теперь в Анапе можно получить разрешение на строительство только при наличии утвержденного проекта планировки территории и договора о ее комплексном развитии. Мы уже смогли отменить строительство 1 млн кв. метров жилья, не обеспеченных социнфраструктурой. Данный земельный массив окружен несколькими густонаселенными ЖК, где и так критически не хватает соцобъектов и общественных пространств. Поэтому в первую очередь, там должны появиться школа, детский сад, поликлиника, парк и другие необходимые для комфортной жизни объекты. Освоение может быть только комплексным и не в ущерб курорту, испытывающему колоссальные нагрузки на инфраструктуру», — сказал мэр Анапы Василий Швец.

Напомним, в настоящее время заключительные этапы согласования проходит главный градостроительный документ города — новый генплан. Согласно установке властей, точечная застройка недопустима.

В Краснодарском крае в последние годы изменилась политика властей в отношении застройки. Летом прошлого года в Анапе начала работу специальная комиссия по проверке соблюдения градостроительного законодательства. Такое решение было принято из-за массовых нарушений этажности в прибрежной зоне.

В результате работы комиссии были выявлены нарушения градостроительного законодательства на 16 объектах, отменено разрешение на возведение трех 15-этажных домов на Анапском шоссе. В общей сложности за 2020 год администрация Анапы подала 37 исков о сносе построек, в 2021 году — 69 исковых заявлений.

Как сообщал РБК Краснодар, новый генеральный план Анапы представят до конца 2021 года. Сегодня его разрабатывает «НИИ Перспективного градостроительства Санкт-Петербурга», которые ранее создали генплан Краснодара.

С помощью такой градостроительной политики власти Анапы планируют увеличить площадь, отведенную для курортного строительства, с 400 га до 1500 га. Увеличение объема площадей будет за счет уменьшения жилищного строительства.

По мнению юриста Армана Григоряна, причиной того, что администрация Анапы решила оспорить аренду территории, стал судебный прецедент в отношении той же компании.

«Оспаривая право аренды ООО «Терра Менеджмент-2» и «СЗ «Гамма» на массив площадью порядка 62 га, администрация Анапы наверняка полагает, что ее требования будут удовлетворены на тех же основаниях, которые легли в основу решения по делу об оспаривании права аренды на участок площадью 5,2 га. Так как он находится в центре этого массива. Истории их образования и перехода прав идентичны», — рассказал Григорян редакции «КоммерсантЪ-Кубань».

Ранее, в марте 2021 года, краевой Арбитражный суд удовлетворил требование управления имущественных отношений Анапы признать отсутствующим право аренды ООО «Терра Менеджмент-2» на земельный участок общей площадью 5,2 тыс. кв. м, расположенного вдоль Анапского и Супсехского шоссе. На данном участке компания планировала реализовать проект комплексной застройки.

Истории их образования и перехода прав идентичны. Изначально земельный массив общей площадью 5,8 тыс. га, из которого впоследствии был образован спорный участок, находился в бессрочном пользовании Северо-Кавказского зонального НИИ садоводства и виноградарства в целях сельхозиспользования.

В 2006 году также администрация Анапы и НИИ заключили договор аренды земли на срок до июля 2031 года для сельхозиспользования на территории 97,6 га и 35,4 га. В 2008 года НИИ уступил все права и обязанности арендатора по договору аренды ООО «Открытые инвестиции». В 2009 году компания уступила их руководителю ООО «Терра Менеджмент-2» Андрею Липилину.

Спустя 10 лет в связи с использованием ответчиком земельного участка не по целевому назначению мэрия Анапы просит суд расторгнуть спорный договора аренды земельного участка.

Суд пришел к выводу, что в 2006 году администрация Анапы незаконно переоформила право института на аренду и признал договор, заключенный в 2006 году, ничтожным. Также суд признает ничтожными все дополнительные соглашения в отношении участка 5,2 га, договоры уступки прав и иные сделки с ним.

Кроме того, в решении суда указано, что участок не мог быть предоставлен в аренду ООО «Терра Менеджмент-2» в целях жилищного строительства без проведения торгов. В июле 2021 года решение вступило в законную силу.

Генеральный директор ООО «СЗ «Гамма» Глеб Ермолаев сообщил, что как застройщик он имеет разрешение на строительство и будет отстаивать это разрешение в суде.

«У «СЗ «Гамма» нет прав аренды или в собственности земельного участка 62 Га. Только права аренды на земельные участки площадью 1,2 га, предназначенные для строительства многоквартирного дома на основании разрешения на строительство, что подтверждается правовыми документами, которые мы предоставим в суде», — прокомментировал РБК Кубань Глеб Ермолаев.

Партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры», адвокат Александр Кадетов склонен считать, что, учитывая общероссийский тренд на недопустимость «точечной» застройки без полноценного планирования и реализации проектов по строительству объектов инфраструктуры, суд, скорее всего, удовлетворит требования истца и признает права арендаторов отсутствующими.

«Если требования и обстоятельства нового дела близки к тем, которые были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанции ранее, вероятность признания права аренды отсутствующим достаточно велика. Однако, к каждому делу следует подходить индивидуально и понимать, что в нашей судебной системе не применимо прецедентное право», — сказал Кадетов.