Курс на гибкость: есть ли будущее у рынка офисной недвижимости на Кубани

Фото: Shridhar Gupta / Unsplash

Рынок коммерческой недвижимости в числе первых ощутил на себе последствия введения карантина в Краснодарском крае, связанного с распространением коронавируса. Сильнее прочих пострадали владельцы офисных зданий и бизнес-центров: на время ограничительных мероприятий многим из них пришлось полностью закрыться, однако собственникам по-прежнему приходится в полном объеме платить все налоги.

При этом большинство арендаторов просит об отстрочке платежей или арендных каникулах. Сможет ли отрасль пережить кризис, рассказали участники видеоконференции «Уйдут ли офисы в онлайн: как изменится рынок офисной аренды в Краснодаре», организованной РБК Краснодар.

«В нашем бизнес-центре продолжают работу около 30% арендаторов — те организации, которые попадают в список предприятий, задействованных в жизнедеятельности города и региона. Предпринимаются все меры для обеспечения их безопасной работы. Естественно, многие хотят получать скидку, и многим наш центр идет навстречу. Но нужно понимать, что содержание бизнес-центров — это тоже бизнес. Сегодня он не является высоко маржинальным и даже стоит на грани выживания», — рассказал управляющий бизнес-центром «Карасунский» Юрий Копачев.

По его словам, в настоящее время около 60% полученной арендной платы уходит на налоги, обслуживание и коммунальные платежи. Только налог на имущество в структуре платежей составляет 21%, отмечает Копачев.

Эту точку зрения разделяет гендиректор АНО «Центр развития инновационного потенциала малого и среднего бизнеса «Иннокуб» Сергей Бураков. Он рассказал, что большинство арендаторов попросили о скидке с началом кризиса, однако после введения карантина ему пришлось полностью закрыть здание. При этом собственником Бураков не является, сдавая помещения в субаренду.

«Я стараюсь идти своим арендатором навстречу, но у меня самого нет никаких договоренностей с собственником здания о скидке. Если карантин затянется, то такие представители бизнеса, как я, могут посыпаться еще быстрее, чем арендаторы, потому что мы не сможем уйти в онлайн», — отметил он.

Как рассказал Сергей Бураков, в первую очередь среди его арендаторов пострадали детские центры, которые начали закрываться еще в марте.

«Они просто прекратили все занятия и пытаются сейчас уйти в онлайн. Но с большой долей вероятности они просто не вернутся. Меньше всех пострадали IT-компании, которые просто перешли на удаленку. Остальные компании, которые оказывают какие-то консультационные услуги, тоже просели, но не критично, поэтому сейчас мы ведем с ним переговоры о скидках», — добавил он.

Участники онлайн-конференции сходятся во мнении, что без поддержки государства рынок коммерческой недвижимости не сможет выжить. Однако меры, предлагаемые правительством в настоящее время, игроки рынка считают недостаточно эффективными.

«Те меры, которые сейчас внедряют — это снежный ком, который ни к чему хорошему не приведет. Все эти отсрочки по налогам и кредиты на выплату зарплаты не дадут необходимого результата, потому что у малого бизнеса практически нет возможности накопить себе на какую-то подушку безопасности. Нужны именно каникулы для бизнеса, чтобы все эта машина сработала как единый механизм. А сейчас мы как лебедь, щука и рак — каждый пытается тянуть в свою сторону. Если мы сейчас ситуацию не переломим, то через полгода мы получим очень много обанкротившихся предприятий», — заявила директор департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Сусанна Погосова.

«Самая эффективная помощь сейчас — это отмена ряда налогов. Тех, которые для бизнеса являются критичными. И не нужно никакой помощи. Например, налог на имущество находится в ведении субъекта РФ — здесь не нужен ни Путин, ни Мишустин, губернатору и ЗСК достаточно принять соответствующий закон. Если бы налоговая нагрузка была меньше на арендодателей, то она бы пропорционально была бы меньше и для арендаторов. Это была бы действенная помощь», — добавляет Юрий Копачев.

Чтобы остаться на плаву, собственникам коммерческой недвижимости нужно учиться договариваться со своими арендаторами и искать варианты взаимовыгодного сотрудничества, считают участники видеоконференции РБК Краснодар.

«Собственник может встать в позу и тоже заявить о падении доходов. Но насколько ему будет выгодно, если арендатор вообще съедет? Сколько времени уйдет на то, чтобы найти нового? Какую арендную ставку он попросит? Надеяться на сохранение текущих расценок нет смысла. Если, к примеру, бизнес арендует в здании 1000 кв.м и захочет пересмотреть условия, то собственнику, скорее всего, придется пойти на этот шаг, потому что он вряд ли захочет терять такого арендатора», — подчеркивает Сусанна Погосова («Аякс»).

Как отмечают игроки рынка, арендаторы могут начать злоупотреблять текущей ситуацией. По словам Погосовой, ей уже жаловались собственники, которые получали письма от продуктовых сетей, просивших скидки за аренду.

«Стрит-ретейл, продукты, алкоголь, аптеки — это те направления, которые сейчас чувствуют себя хорошо, они могут позволит себе не снижать стоимость аренды. Я рекомендую собственникам просить финансовый отчет, чтобы понять, действительно ли так все плохо или они все-таки переигрывают», — добавила она.

Руководитель правового центра «Сайрус» Руслан Сайфутдинов отмечает, что у владельцев недвижимости есть законное право отказать арендаторам в предоставлении скидок или льгот, если собственников не устраивают условия.

«В документах Минэкономразвития есть формула расчета скидки для арендаторов, по которой тот должен доказать, насколько упали его доходы и на какую скидку он может рассчитывать. К расчету должны прикладываться документы, подтверждающие невозможность взыскания, ежемесячный размер арендной платы до 1 апреля 2020 года, размер выручки арендатора. Если всего этого нет, то арендодатель может спокойно и законно отказать», — комментирует адвокат.

В то же время Сайфутдинов отмечает, что из-за несовершенства действующего законодательства споры между владельцами недвижимости и арендаторами будут перерастать в судебные процессы.

Участники видеоконференции разошлись во мнении, изменится ли как-то рынок коммерческой недвижимости после кризиса. Юрий Копачев (БЦ «Карасунский») уверен, что бизнес будет все больше уходить в онлайн.

«Я думаю, что после кризиса мы проснемся в другом мире. Безусловно, будет происходить более активный переход на онлайн-платформы, больше услуг будет оказываться на аутсорсинге или удаленке. Поэтому арендные потребности бизнеса будут сокращаться и оптимизироваться», — уверен он.

По мнению Сусанны Погосовой, бизнес возьмет «курс на гибкость», потому что будет потребность без ущерба для себя продолжать работу, несмотря на обстановку.

«Уже сейчас бизнес придумывает новые способы коммуникаций, взаимодействий — как с клиентом, так и между собой. Скорее всего, сотрудников будут активнее отправлять работать на удаленку, потому что опыт сейчас положительный. Особенно тех, кому можно четко ставить цели и задачи и контролировать их выполнение», — полагает она

В то же время, по словам Сусанны Погосовой, на стоимости аренды помещений текущая ситуация скажется мало: рынок в Краснодаре перенасыщен, поэтому цены не меняются уже более 10 лет.

«Если взять кризис 2008-2009гг., то перед ним арендные ставки на офисы были в районе 1000-1200 рублей за квадратный метр. Но потом произошел обвал, и цены на эти же офисы остались в районе 700-800 рублей. Прошло уже много лет, но цены на офисную недвижимость особо и не выросли. Собственники офисов понимают, что если они начнут поднимать цены, то площади начнут очень быстро освобождаться. Предложений в этом сегменте достаточно много», — отмечает она.

Адвокат Руслан Сайфутдинов скептически отнесся к прогнозам о более динамичном развитии бизнеса после окончания кризиса. Он напомнил, что ранее аналогичные события не приводили к бурным всплескам в экономике.

«100 лет назад был схожий по генезису кризис, когда в мире бушевала «испанка». Кризис продолжался два года, и когда он закончился, то технологии не стрельнули сразу, торговля не видоизменилась. Изменения произойдут, но они не будут кардинальными. Исполнитель может быстро изменить свою психологию, но потребитель быстро не изменится», — полагает он.

Участники рынка коммерческой недвижимости также скептически оценивают популярную точку зрения, что в будущем на смену классическим офисным здания придут коворкинги.

Исполнительный директор ООО «ЧФК-Недвижимость» Владимир Жаринов обратил внимание, что в последнее время крупные офисы меньше пользуются спросом, чем мелкие. По его мнению, более жизнеспособными окажутся офисы, расположенные в центре Краснодара и других крупных городов.

«Запрос идет либо на очень большие офисы, либо на очень маленькие. И всем сейчас нужно транспортная доступность: близость к парковке, к транспорту. Эти офисы останутся на плаву. В первую очередь сложности на себе ощутят отдаленные районы, где распложены офисы класса С. Офисы же классов А и В всегда будут востребованы. Даже если из арендаторов кто-то уйдет, на их место быстро придут другие», — считает он.

В то же время он скептически отнесся к перспективам развития коворкингов, особенно в нестоличных регионах.

«Коллеги из Москвы говорят, что браться за коворкинги, если в них меньше 1000 мест, нет смысла. Идея коворкинга в том, чтобы собрать в одном месте множество предпринимателей. Не надо никуда ходить, у тебя все здесь: и поставщики, и покупатели — бизнес делается внутри этого коворк-сообщества», — говорит он.

Кроме того, Жаринов считает, что ситуация с коронавирусом может, напротив, оттолкнуть потенциальных клиентов коворкингов.

«Сейчас постоянно звучат призывы, что нельзя собираться большими группами, а коворкинг — это пространство, где они как раз и собираются», — отметил он.

Сергей Бураков («Иннокуб») обратил внимание, что сейчас большую часть помещений в коворкинг-центрах в Москве занимают так называемые смарт-офисы — полностью оборудованные и меблированные офисы малой площади, которые не закреплены за резидентом. Формат их сдачи предусматривает расчет не по квадратным метрам, а по количеству рабочих мест.

По его словам, смарт-офисы становятся популярным и в Краснодаре, особенно в IT-сфере.
«Этот формат становится востребованным не только у малого бизнеса, но и среди крупных сегментов. Многие корпорации переходят на проектный вид работ и под эти проекты ищут штат и место работы. В ходе жизни этого проекта количество людей постоянно меняется, поэтому таким компаниям тоже выгодно снимать коворкинги. Они начинают с нужного количества места, а затем по мере необходимости его наращивают или сокращают», — рассказал Сергей Бураков.