Эксперт: кризис подтолкнул спрос на постолимпийскую недвижимость в Сочи

Заместитель генерального директора группы «Базовый Элемент», управляющий директор курортного района «Имеретинский» Андрей Елинсон (Фото: Предоставлено пресс-службой)

Андрей, большинство туроператоров и аналитиков говорят о том, что предстоящий сезон станет рекордным для курортов Краснодарского края: из-за санкций и высоких курсов валют россияне предпочтут внутренний туризм. Как вы оцениваете предстоящий сезон? Какую загрузку своих объектов в Сочи ожидаете?

Для нас предстоящий летний сезон станет только вторым и оценивать его перспективы мы можем лишь исходя из данных лета 2014 года, первого постолимпийского сезона. Тогда загрузка гостиницы и апартаментов составила около 90%. Мы ориентируемся именно на эти показатели, но надеемся, что удастся их превысить, поскольку в текущей ситуации все больше россиян планируют провести летний отпуск в Сочи, а не в Анталии или Шарм-эль-Шейхе.

Уже сейчас могу сказать, что к середине апреля на период с июня по август уже было выкуплено более 50% номерного фонда.

А чего стоит ждать от ценовой политики в этом году? Не приведет ли высокий спрос к повышению цены отдыха, как это произошло в горном кластере Сочи в январский пик?

Цены диктует рынок, и отели устанавливают за проживание ту стоимость, которую гости готовы заплатить. Но мы стараемся конвертировать повышенный спрос на отдых в Сочи, не завышая цены, а расширяя предложение. У нас есть и отель «Имеретинский» 4* и одиннадцать корпусов квартала «Прибрежный», апартаменты в котором при отельном сервисе более демократичны по цене и дают отдыхающим большую автономность - за счет тех же кухонь в номерах. Более того, к лету мы выводим на рынок предложение классом выше - апартаменты в квартале «Морской», которые буду сдаваться только в долгосрочную аренду. Спрос на этот сегмент превзошел все наши ожидания.

Прошлым летом многие туристы отмечали «унылость окружающих пейзажей» в Имеретинской низменности (здания построили, но территорию не успели достойно озеленить). Как будет в этом году?

Возможно, речь идет о территории Олимпийского парка, но там наличие больших неозелененных пространств было обусловлено необходимостью вместить огромное количество гостей Олимпиады. Если помните, во время зимних Игр-2014 вокруг стадионов прибрежного кластера одновременно собирались по 80 тыс. зрителей. Сейчас эти площади также используются под массовые мероприятия и застилать их газонами или разбивать там цветники, наверное, нет смысла.

А что касается именно нашего курорта, здесь ситуация как раз обратная. 40% территории курортного района отдано под озеленение и ландшафтный дизайн.

Одно из главных достоинств низменности — набережная и пляж. В этом году власти Сочи передают пляжи Имеретинской низменности в управление отелям. Как это повлияет на ситуацию? Не станет ли доступ на пляжи ограниченным, как это сейчас происходит в центре Сочи?

Пляж в этом сезоне станет отдельным направлением развития территории курортного района. У нас в планах создание не просто пляжа в привычном его понимании, а настоящего клуба у моря, как это заведено на курортах юга Европы: с массой услуг, точками общепита и собственной развлекательной программой.

В этом году власти Сочи проводили большую работу по привлечению иностранных туристов, в том числе китайских и европейских. Есть ли результаты? Отмечаете ли вы приток зарубежных гостей? Почему им могут быть интересны курорты Сочи, ведь цены в хороших гостиницах уже поднялись до европейских, а сервис в целом отстает (даже если гостиница высокого уровня, за ее территорией о качестве услуг мало кто заботится).

Прежде всего, отмечу, что к Олимпиаде номерной фонд Сочи удвоился. Сегодня ценовая политика гостиниц в городе-курорте кардинально изменилась. При такой конкуренции трудно держать высокие цены. Поэтому сейчас стоимость проживания в некоторых оте6лях ниже, чем в среднем по России. У нас, к примеру, цены на проживание в гостиничном номере начинаются от 4500 рублей, в апартаментах квартала «Прибрежный» – от 2100 руб. А спрос со стороны иностранных гостей (и это не только жители стран бывшего СССР) на отдых в Сочи действительно есть, и он стабильно растет.

Напомню, в Сочи приезжали уже 2 делегации туроператоров из Китая в преддверии открытия регулярного авиасообщения между Сочи и Поднебесной. Сейчас наши специалисты готовят для китайских туроператоров пакетные предложения, включающие проживание и экскурсионную программу. Параллельно продолжаются активные переговоры о запуске прямых авиарейсов. Первые полеты по маршруту «Пекин-Сочи», возможно, начнутся уже летом этого года. Германия также изучает возможности туристического рынка Сочи.

Напомню, что с октября прошлого года в аэропорту Сочи действует режим «открытого неба». В рамках этого режима уже увеличено количество рейсов турецких авиакомпаний, начинаются полеты иранской Mahan Air, ведутся переговоры с рядом других стран. Надеемся, что удастся добиться решения правительства России о введении безвизового въезда в Сочи на 72 часа. Международный опыт показывает, что в странах, где принят безвизовый въезд, поток иностранных туристов вырастает на 40%.

К тому же, иностранные туристы готовы массово ехать в Сочи и в ноябре, и в апреле («несезон» для россиян), что, конечно же, выгодно всей сочинской индустрии гостеприимства. При этом снижение курса рубля даже нам на руку – в иностранной валюте проживание и сервис в Сочи сейчас стали в разы более доступными, чем, скажем, прошлым летом.

«Имеретинский» работает не только как гостиничный и апарткомплекс, но и реализует курортную недвижимость. Компания "Базовый Элемент" ранее (в марте 2014г.) заявляла о планах распродать все олимпийское жилье за 3-4 года (тогда речь шла о 2700 апартаментах, которые входили в состав основной Олимпийской деревни). Не изменил ли кризис эти планы?

Продажи идут по утвержденному ранее графику. Более того, в начале года мы зафиксировали значительное повышение спроса на недвижимость. На наш взгляд, это связано как с общей экономической ситуацией - ведь наши цены в рублях остались такими же, какими были до кризиса, - так и с развитием инфраструктуры курортного района: люди понимают, что не просто покупают недвижимость у моря, а получают целый комплекс услуг и высококлассного сервиса.

Свою роль здесь играет и потребительское поведение – вспомните, как в конце прошлого года на волне резкого падения рубля люди скупали дорогие автомобили, квартиры, бытовую технику и т.п. Вполне возможно, что на рост спроса на наши апартаменты также повлияла складывающаяся ситуация в экономике – вероятно, многие приобретают апартаменты как инвестиционные, чтобы после изменения ситуации, с ростом цен, выгодно их продать. Но для большинства – это второе жилье, где могут постоянно проживать пожилые родители или молодые семьи с детьми.

А какова ценовая политика (стоимость 1 кв. м)? Кто покупает: русские или иностранцы?

Недвижимость в «Имеретинском» стоит в среднем 130 – 135 тыс. рублей за квадратный метр, т.е. прайс на апартаменты комфорт-класса начинается с 3,5 млн рублей, премиум-класса - от 6,1 млн. Напомню, речь идет об апартаментах, которые по качеству жилья соответствуют европейскому классу «А». Покупателями, в основном, являются наши соотечественники – преимущественно из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара, северных, уральских и сибирских городов. В определенном смысле, квартира в Сочи сейчас ближе, чем дача в Подмосковье. Практически из любого города европейской части России сюда можно долететь за 2-3 часа, и многие люди предпочитают за это время оказаться у моря, а не стоять в «пробке» на МКАДе.

У вашей компании были также планы по открытию санатория. На какой стадии они сейчас? Какой профиль будет у санатория? Для чего он нужен? Чтобы обеспечить загрузку в межсезонье?

Санаторий - еще одно направление диверсификации услуг и предложений. Мы уже получили все необходимые разрешения и лицензии, набран персонал и специалисты, разработаны медицинские программы, предусмотрены и оздоровительные туры выходного дня. Санаторий будет специализироваться на профилактике, диагностике и лечении заболеваний сердечно-сосудистой системы, периферической нервной системы и опорно-двигательного аппарата.

15 июля прошлого года «Базовый Элемент» запустил первую очередь яхтенной марины на территории грузового порта Имеретинский в Сочи. На какой стадии находится проект сейчас? Какая активность по нему запланирована на этот год?

Действительно, в прошлом году мы запустили первую очередь яхтенной марины на 42 стояночных места. Напомню, что Имеретинский порт был построен «Базовым Элементом» в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 как грузовой. Перепрофилирование в яхтенную марину было изначально заложено в проект. Марина включает в себя три причала и акваторию порта протяженностью 1,2 километра. Будут также оборудованы причалы для стоянки больших судов.

Сегодня главный источник дохода порта - это сдача в аренду стояночных мест и оказание сервисных услуг. В 2014 году в порту ежемесячно стояли 28–30 яхт. Но прошлый год непоказателен, поскольку до сентября действовал пропускной режим в марину: это останавливало большинство клиентов. В этом году у нас полная загрузка всех 42 мест, плюс будем использовать причалы для размещения дополнительных судов.

Еще одно направление развития порта - корпоративные регаты и активный отдых на воде в целом. Сейчас мы ждем 10 лодок G26, которые в Сочи привозит известная московская яхтенная компания, основанная Екатериной Скудиной, чемпионкой мира по яхтенному спорту. Мы планируем разработать совместную компанию по популяризации яхтинга в Сочи. Тем более, что такой опыт у нас уже есть: в сентябре прошлого года состоялась первая яхтенная регата Imeretinsky Cup, которую мы планируем сделать ежегодной и проводить во время Международного инвестиционного форума в сентябре. В мае, совместно с еще одним крупным яхтенным оператором, Nautiсa, мы планируем провести для резидентов и гостей курортного района большой тест-драйв яхт.

Можно ли уже оценивать эффективность данного проекта? Насколько высок спрос на услуги марины? Ранее общая сумма инвестиций в перепрофилирование грузового порта озвучивалась на уровне от 50 млн до 100 млн евро. Не изменил ли кризис эти цифры?

Проект себя окупает, а его эффективность мы оцениваем как одну из составляющих успеха «Имеретинского» в целом.

Мы видим, что спрос растет, поэтому в летний сезон марина готовится к приему дополнительных яхт. Еще пять причалов предстоит оборудовать для стоянки больших судов, которые обычно приходят во время крупных событий, таких как «Формула 1».

50–100 млн евро - это оценка вложений в проект марины на 430 стояночных мест, но так как мы развиваемся поэтапно, инвестиции в переоборудование существенно ниже, что позволяет марине с одной стороны развиваться, а с другой, оставаться прибыльным проектом.

В "Базовом Элементе" поясняли, что перепрофилирование порта в марину поможет компании расплатиться с "Внешэкономбанком" по "олимпийским долгам"...

Это то, о чем мы говорили раньше: марина как часть курортного района вносит свой вклад в процесс погашения кредитов ВЭБ, которые шли на строительство объектов основной Олимпийской деревни и грузового порта.

Генеральный директор компании-оператора яхтенного порта "Имеретинский" Максим Кондратенко в ходе Первого Международного туристского форума в Сочи заявлял о необходимости подготовки пакета предложений о государственной поддержке в сфере морских пассажирских перевозок. Были ли такие предложения озвучены? Есть ли по ним отзывы?

В ноябре 2014 года, во время Первого Международного туристического форума в Сочи мы действительно говорили о том, что без поддержки государства, развитие морских пассажирских перевозок в России крайне затруднительно. В силу объективных причин, без льгот, субсидий и частичных изменений в законодательстве, частный бизнес самостоятельно не потянет организацию качественных морских перевозок, будь то прогулочные маршруты или, тем более, паромное сообщение.

Мы, как одна из сторон этого процесса, приняли участие в формировании пакета предложений о господдержке в сфере морских пассажирских перевозок и передали его на рассмотрение всем заинтересованным сторонам - в том числе, представителям исполнительной и законодательной властей. Мы понимаем, что проработка столь серьезного вопроса - это длительный процесс, требующий глубокого анализа и множества согласований, но первый шаг – попытку привлечь внимание к проблеме - мы сделали.