Эксперт: спрос на жилье в Краснодаре в кризис подпитает миграция

Генеральный директор группы строительных компании "СтройМеталлИнвест" Игорь Малышев (Фото: Предоставлено пресс-службой)

Игорь, бытует мнение, что на сегодняшний день мартовское оживление рынка в связи со стартом ипотечных программ пошло на спад, рынок наблюдает падение, причем не резкое, а затяжное. Можете ли вы это подтвердить?

То, что сегодня происходит на рынке, продолжение динамики января 2015г. Ничего особо не изменилось: рынок с этого момента не изменился ни в лучшую, ни в худшую сторону. Как был низкий спрос, так он и остался. Фиксировать какие-то кратковременные оживления - бесполезно, оценки нужно делать только в годовом срезе. Помните, президент сказал: "Два года будет плохо, потерпите", и я с ним согласен. За каждым кризисом следует рост. Сейчас кризис. За ним будет рост. Может быть, он будет в 2016г., может, в 2017г., но мы это обязательно увидим.

Вы ранее работали на других рынках страны. Чем девелоперский рынок Краснодара отличается от других городов?

Он лучший в России, даже лучше Москвы. Я раньше работал в Ставрополе. Но вовремя сделал вывод - нужно выходить на трендовые рынки, такие, как Краснодар, например. Здесь огромный спрос. Он подпитывается из разных источников. И даже с учетом того, что сегодня у нас кризис, в Краснодаре рынок никогда не "встанет". Спрос будет всегда. Город предрасположен к миграциям. Сегодня Краснодарский рынок - "номер один" в стране, и работать на нем крайне интересно.

Какие главные проблемы сегодня в строительном бизнесе?

Во-первых, проблемы связаны с работой банков. Банки работают с ипотеками, но на корпоративном рынке у банков проблемы. Ставка все еще высокая, и строительный бизнес попал в список рискованных сфер деятельности, кредиты выдаются очень тяжело. Хотя я с этим не согласен. В 2008 году стройка остановилась в самую последнюю очередь. Сейчас банки предлагают средства под 18%. Уже звучит цифра 17%.

Во-вторых, проблемы связаны со снижением спроса. Снизился спрос - снизилась выручка - снизились темпы и снизилась прибыль. Вот это основное. Проблем с кадрами нет.

Какие проекты вы сейчас реализуете в Краснодаре?

Мы возводим в Краснодаре первый и второй литеры ЖК "Жемчужина", они будут сдаваться в 2016г. - это первая очередь. Вторая очередь, литер 3, будет сдаваться в 2017г. Обе очереди включают 30 тыс. кв. м жилья. Кроме того, проект включает торговый центр и парковку. Я не сомневаюсь, что даже в нынешней ситуации проект будет востребован рынком, потому что комплекс находится рядом с популярной ул.Российской, в непосредственной близости от всей необходимой инфраструктуры: рядом гипермаркет "Лента", развязка на "Красную площадь", ул. Солнечная с детскими садами и т.д.

Если сравнить объемы продаж прошлого года и текущего - какова разница?

Сравнить не удастся, так как мы не работали в 2012-13гг., а начали только 2014г. В ноябре-декабре 2014г. спрос был ажиотажным. Сегодня, конечно, ситуация изменилась, спрос упал. Но мы составили план продаж и стараемся выдерживать объемы.

Вы занимаетесь строительством за счет собственных или привлеченных средств? Испытываете ли вы какие-либо проблемы с финансированием сейчас?

У нас есть и собственные средства, и средства дольщиков, и средства банков. Мы разносторонняя компания в этом плане, у нас нет никакой консервативности, упертости. Например, рынок продиктовал в определенный момент условие - снизить цену. Мы снизили и сделали это вовремя, поэтому получили положительный результат. Тот, кто сделал это позже, уже получил убытки или какие-то другие проблемы на стройке. Вывод: всегда нужно прислушиваться и следовать требованиям рынка.

Сейчас одним из основных драйверов роста на рынке жилья выступает ипотека с господдержкой. Ваша компания предлагает под свои квартиры ипотеку даже ниже этой ставки — под 8,8% годовых. За счет чего получились такие низкие проценты?

Мы одними из первых в России начали продавать квартиры с ипотекой по господдержке. А позже за счет собственной маркетинговой скидки мы смогли сделать условия для покупателей еще более выгодными. Так, маркетинговая скидка компании позволяет покупателю фактически получить кредит под максимально низкий процент — от 8,8%. Ограничения по ипотеке именно по программе "ипотека с госсподдержкой" есть. Это сумма от 500 тыс. до 3 млн руб. На данном этапе строительства все наши квартиры «вписываются» в указанные рамки. Поэтому наше предложение как раз подойдет тем, кто хочет успеть воспользоваться этой программой.

Некоторые компании в период особенной нестабильности рынка, зимой-весной 2015г., делали запасы стройматериалов. Вы на это пошли?

Запасать стройматериалы в 2015г. уже было глупо. Например, цены на металл в начале года резко выросли на 40%, а потом вновь пошли вниз. Зимой арматура подорожала на 20-30%, а недавно откатилась к осенним ценам 2014г. Если и делать запасы, то финансовые. Запасы стройматериалов делать не целесообразно.

Были ли у вас в планах какие-то новые объекты, от которых пришлось отказаться из-за кризиса?

Конечно, у нас есть планы по новым проектам, есть собственные земельные участки. Но кризис - это хорошее время скупать какие-то активы подешевле, а не запускать глобальные проекты. Поэтому сейчас мы будем пересматривать все планы и по каждому проекту решать, насколько он сегодня будет актуален и интересен рынку. Например, мы откроем только одну стройку, а не три. Будем сокращать объемы.

В чем ваша "подушка безопасности"? Людей волнует сейчас не столько цена, сколько гарантии, что застройщик выполнит свои обязательства...

Самое главное, я считаю, соблюдать меру в финансовых рисках. Мы, например, сегодня вполне можем запустить новые проекты. Для этого есть земля, есть ресурсы. Но зачем? Сегодня лучше не торопиться, не распылять средства, построить два объекта, а не пять. И сделать это с большим запасом средств и сил. Даже если завтра продажи рухнут или рынок остановится, как это было в 2008, все равно у нас будет запас средств, чтобы ничего не останавливать, чтобы платить людям зарплаты.

Как вы считаете, остается ли сейчас жилье привлекательным для частных инверторов и насколько сейчас "подпитывают" рынок приезжие из других регионов?

Остается, конечно. Миграция серьезно поддерживает рынок Краснодара. У нас очень много покупателей из Ставропольского края, мы рекламируем свой объект в других регионах. В Краснодар идет поток миграции с севера страны, с Дальнего Востока, у нас даже было несколько клиентов из Крыма.

Можете ли вы дать прогнозы по дальнейшей ценовой политике на рынке? Стоит ли ждать демпинга в ближайшее время?

Высоких цен точно ждать не стоит, скажем так, был искусственный рост, некоторые застройщики взвинтили цены в декабре, теперь рынок сам себя отыграл. Мы вернулись к досентябрьским ценам прошлого года и особо ниже уже падать некуда. Рынок недвижимости привязан к себестоимости, мы не можем прогнуться ниже себестоимости. Но и высоких цен ждать не надо. Что касается конкретно нас, то цены на наш объект будут расти с учетом этапа строительства, как это и бывает обычно у любого застройщика. Чем ниже стадия, тем дешевле квадратный метр. В среднем по рынку я думаю, цена не вырастет. В кризис цены стоят на месте.

Как вы считаете, много ли игроков уйдет с рынка? И кто останется?

Останутся менее подверженные риску. Нельзя даже сказать, что это будут крупные компании, а мелкие уйдут. Возможно даже будет наоборот: крупные компании могли набрать кредитов и запустить множество проектов и в кризис испытать проблемы. Знаю, что компании сталкивались с такой проблемой,: в начале года они вернули старые кредиты, а новые взять не смогли и остались без оборотных средств. Но проблем не будет у тех, кто не вел рискованную финансовую политику.