Спрос, цены и «социалка»: что будет с рынком жилья Юга России

Фото: pixabay.com

Первое полугодие 2022 года оказалось тяжелым в том числе и для строительной сферы, отметили участники дискуссии. Наибольший провал пришелся на весну. В настоящее время рынок постепенно восстанавливается, рассказал эксперт общественного совета при Минстрое РФ Илья Пономарев на бизнес-лаундже, организованном медиагруппой РБК Юг.

Но, по его словам, в инвестиционно привлекательных регионах, к которым относится Краснодарский край, ситуация изначально обстояла лучше. В том числе благодаря тому, что жилье традиционно рассматривается как надежный объект инвестиций.

Сегмент жилой недвижимости восстанавливается быстрее рынка, подтвердил начальник управления по сопровождению строительных контрактов Газпромбанка Алексей Москвин. В частности, девелоперы быстрее остальных перестроили цепочки поставок и переориентировались на других партнеров, активно занимались замещением поставщиков строительных материалов, что позволило снизить стоимость. По его оценкам, состояние этой отрасли дает четкое понимание о ситуации в экономике в целом — следом за восстановлением жилой застройки можно будет ожидать активизации строительной и инвестиционной деятельности в других секторах.

Летом 2022 года рынок жилой недвижимости стал постепенно выходить из кризиса, отметил заместитель руководителя портала «Единый ресурс застройщиков» Денис Гулый. По его словам, снижения по итогам года не избежать — в целом по России девелоперы прогнозируют падение на 25%. Но уже через пару лет показатели могут вернуться к уровню рекордного 2021 года, считает эксперт. Это значительно быстрее кризиса 2015 года — тогда рынку потребовалось шесть лет, чтобы наверстать потерянное.

Подтверждает тенденции по оживлению рынка и опыт застройщиков. По словам коммерческого директора СК «Семья» Ангелины Радько, самым худшим с точки зрения продаж оказался май. Уже в августе показатели выросли в два раза по сравнению с ним.

«Мы уже отмечаем тренд на рост спроса и прогнозируем, что он продолжится до конца года. Рынок продолжает поддерживать субсидируемая ипотека, с другой стороны, есть предложение — на него выходят новые проекты», — отмечает она.

При этом, несмотря на турбулентность и кризис, в Краснодарском крае объем текущего строительства в августе 2022 года достиг 8,9 млн кв. метров — это на 4,7% больше, чем годом ранее. Продолжится и рост цен, считают сами девелоперы. На Кубани цена «квадрата» за год уже увеличилась на 70% и достигла 135 тыс. рублей. Притом что в среднем по России прирост составил 40%.

Юг показал такую тенденцию по ценам во многом благодаря Черноморскому побережью. Притом что объем предложения там продолжает сдерживаться благодаря ограничениям, введенным в ряде городов на время разработки новых генеральных планов. Но в ближайшем будущем рынок ждет дальнейший рост — в том числе благодаря комплексным проектам. Ряд нормативов, введенных властями Краснодарского края, ограничил застройку жилыми домами так называемой «первой линии». Но, отмечает советник губернатора региона Юрий Рысин, выходом из положения могут стать комплексные проекты, где жилой массив может располагаться вне территории ограничений, а в границах 500 метров бы проводилось благоустройство и возводились туристические объекты. От застройщиков в этом случае требуется более тщательная проработка проектов.

Рынок строительства достаточно быстро восстанавливается, рассказала заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Наталья Морина. По ее словам, в марте-апреле 2022 года произошел определенный спад и снижение активности на рынке финансирования строительства жилья.

«Но уже в июне портфель проектного финансирования начал активно пополняться, и в конце второго квартала мы вышли на уровень конца 2021 — начала 2022 годов, банковские ставки возвращаются — ЦБ РФ снизил ставку до 8% — ниже того уровня, на котором она была в начале года», — отмечает Морина.

По ее словам, немаловажную роль играет поддержка строительной индустрии, и в особенности жилищного кредитования, со стороны государства. Поэтому интерес к его финансированию выше, чем в других сферах экономики.

Помимо спроса со стороны застройщиков, в ЦБ РФ отмечают увеличение количества ипотечных кредитов — согласно статистике, показатели июня уже значительно выше уровня апреля-мая. Играют роль как программы льготной ипотеки с господдержкой, так и акции, запускаемые самими застройщиками.

По оценкам Газпромбанка, на ипотеку с разными формами субсидирования приходится порядка 80% на первичном рынке жилой недвижимости. Поэтому кредитные программы формируют спрос на строящееся жилье.

«Было непростое начало года, когда значительно снизились продажи квартир через ипотечные продукты, что было обусловлено ростом ключевой ставки, которая выросла до 20% годовых. Но дальнейшие меры Центробанка по снижению ключевой ставки снова оживили спрос на ипотечные продукты, который возвращается на докризисный уровень. Уже сегодня можно говорить о реализации продаж через ипотечные продукты в штатном режиме. Получается, что кризис мы практически преодолели. Что касается перспектив, то мы надеемся, что дальнейшие решения регулятора также станут сильнейшим стимулом для роста продаж через ипотечные продукты», — прокомментировал Игорь Ильин, директор дирекции финансирования проектов в недвижимости Газпромбанка.

Представитель банка прогнозирует, что в ближайшем будущем спрос на ипотечные продукты, а соответственно, и продажи на первичном рынке, будут стимулировать льготные программы и дальнейшее снижение ключевой ставки.

«Меры поддержки очень эффективны. Мы очень надеемся, что государство продлит свою главную программу поддержки. Еще одним мощнейшим стимулом для реализации ипотечных продуктов стало бы снижение ключевой ставки», — считает Ильин.

После того как строительные компании прошли пик кризиса, связанного с ростом цен на строительные материалы и смогли стабилизировать себестоимость, одним из важнейших вопросов становится стимулирование спроса, отмечает руководитель направления по работе с застройщиками Альфа-Банка в Краснодарском крае Диана Ляшенко.

«Нам всем приятно рассуждать на тему того, что строительство — это некий социальный проект по обеспечению граждан доступным жильем. В какой-то степени это так и есть. Но если говорить объективно, то это сложившаяся система коллективных инвестиций с достаточно высокой степенью надежности», — отметил в ходе обсуждения Пономарев.

Особенно сильно это проявляется во время кризисов, когда привычные инструменты инвестирования становятся слишком рискованными или вовсе становятся недоступными. Скачки валют, непонятная ситуация с фондовым рынком, перестройки привычных цепочек поставок и «подвисшие» инвестпроекты стимулировали население и бизнес вкладывать средства в наиболее простой, понятный и привычный актив — недвижимость.

Но у этой особенности есть существенный минус, считает Илья Пономарев. По его мнению, позиционирование жилья как финансового инструмента привело к смещению фокуса от качества жилья к его ликвидности, сниженным требованиям к инфраструктуре и так далее.

«В итоге мы наблюдаем наращивание негативных тенденций: падение площади жилья, высокая плотность застройки и плохая обеспеченность инфраструктурой. Квартиры покупаются не для того, чтобы там жить. Но этот тренд может уйти в прошлое, и мы вернемся к строительству жилья для людей», — отмечает эксперт.

По его оценкам, строительство жилья в России идет крайне неравномерно. Так, активно растут столичные регионы. Краснодарский край останется традиционно привлекательным для мигрантов в первую очередь из-за комфортного климата. А это будет стимулировать строительный рынок и удержит показатели на высоком уровне. Но объем квадратных метров — это только один параметр, и, возможно, не самый важный, считает Пономарев.

«В России планируют построить 1,2 трлн кв. метров жилья. Но какая задача должна быть достигнута? Например, мы знаем, что у нас количество жилых единиц больше числа домохозяйств. А это значит, что квартир и домов больше, чем семей. Чьи это квартиры? Почему у нас снижается средняя площадь при низкой обеспеченности жильем на человека? В ряде стран показатель составляет 30-50 кв. метров, у нас — порядка 20 кв. метров», — подчеркивает Пономарев.

Стоимость жилья могла бы быть снижена за счет качественной децентрализации, которая бы уменьшила спрос на объекты в центрах. Притом что сейчас благодаря развитию транспорта и сетевым сервисам, а также удаленной работе плотность застройки и необходимость жить на ограниченной площади пропадает.

«Любой кризис, любая мобилизация — это возможности. Надо ими воспользоваться. Сейчас мы можем заняться наведением порядка внутри страны, в том числе и строительством жилья. Но не только того, которое возводят инициативные девелоперы, но и тех квадратных метров, которые решали бы социальные проблемы. Притом этот рынок может быть интересен компаниям. По нашим оценкам, его емкость составляет 10 трлн рублей, если будет создана соответствующая система», — отмечает Пономарев.

По оценкам эксперта, в настоящее время в России недоработана часть, касающаяся социального жилья. Многие из механизмов, в частности социальная ипотека, не охватывают действительно малоимущие, незащищенные слои населения. В плане обеспечения жильем тут бы помогли механизмы субсидируемого найма, считает Пономарев.

«Эта тема также может быть интересна для бизнеса. Там невысокая доходность, но большие объемы  и высокая надежность. Там другие механизмы — создания проектов, финансирования проектов и так далее. Для их внедрения необходима политическая воля», — подчеркивает Пономарев.

Притом, по оценкам финансового сектора, социальная составляющая может быть «зашита» и в коммерческие проекты. Алексей Москвин отметил, что в настоящее время уже применяется механизм выкупа муниципальными властями квартир в жилых комплексах девелоперов посредством эскроу-счетов.