Кубанские застройщики настаивают на изменении закона о дольщиках

Фото: РБК

В четверг, 27 февраля, в рамках Международной выставки YugBuild в Краснодаре прошел круглый стол, организованный ИА "РБК-Кубань". Он был посвящен изменениям в законе "Об участии в долевом строительстве...", вступившим в силу 1 января 2014г. Как выяснилось по его итогам, участники регионального рынка оказались не готовы к вступившим в силу изменениям. Более того, они считают закон «сырым» и готовы инициировать в него новые изменения.

Напомним, что с 1 января 2014г. в силу вступили поправки, призванные урегулировать проблему обманутых дольщиков. Они вводят дополнительный механизм, обеспечивающий исполнение застройщиком своих обязательств по договору с дольщиком – страхование гражданской ответственности застройщика.

На сегодняшний момент исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться несколькими способами: поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности (участие в обществе взаимного страхования или заключение договора страхования гражданской ответственности со страховой организацией).

По словам председателя комитета по вопросам промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства ЗСК Николая Денисова, в крае уже есть определенные проблемы с исполнением новых законодательных норм. "В ЗСК уже поступает много обращений от строителей по поводу этих изменений", — отметил он. При этом Денисов отметил и положительный момент изменений: они должны способствовать упорядоченности рынка застройщиков и росту их ответственности.

В то же время сами участники рынка говорят, что изменения ударят, прежде всего, по добросовестным девелоперам. Как считает председатель совета директоров ОАО "Кубанское речное пароходство" Александр Давиденко, застройщику, привлекающему кредит банка, проходить процедуру страхования вовсе необязательно, потому что он и так уже прошел через "горнило" банковских проверок при кредитовании и заложил свое имущество, и таким образом обеспечил финансирование и строительство дома.

"Например, наша компания сейчас пытается получить кредит для начала строительства нового литера. Сбербанк потребовал договор страхования гражданской ответственности перед дольщиками. Но у нас нет необходимости сейчас его оформлять, потому что мы рассчитывали привлекать дольщиков только на последних этапах строительства. И как выходить из этой ситуации — не понятно. Если не решить что-то уже сейчас, в ближайшее время в Краснодаре может полностью остановиться все жилищное строительство ", — считает Давиденко.

Участники рынка отметили, что новое законодательство "ударит", прежде всего, по добросовестным застройщикам. И не приведет к ожидаемому результату — ухода с рынка недобросовестных компаний. С этим мнением согласен юрист ГК "Профстрой Юг" Грачик Восканян. "Эти изменения навряд ли приведут к очищению рынка от «нерадивых» компаний: те, кто работал в рамках "серых" схем, так и будут продолжать в них работать", - отметил эксперт.

При этом специалисты указали как на общую неготовность рынка к новым изменениям, так и не недоработки самой законодательной базы. По словам Г. Восканяна, страховщики просто не справятся с нахлынувшим, например, в случае кризиса потоком дольщиков.

С этим согласился и ведущий специалист отдела страхования ответственности ООО "Согаз" Эдуард Пчегатлук. "По статистике, которой мы владеем, на сегодняшний день более 80 тыс. обманутых дольщиков в РФ, а сборы по страхованию составят несколько млрд руб., при этом задолженность переде дольщиками — более 40 млрд руб., поэтому все страховщики не стремятся на этот рынок, за счет того, что много недобросовестных застройщиков", - выразил он свое мнение.

По словам директора компании "Европея" Алексея Трушина, сейчас ни один из механизмов исполнения обязательств застройщика перед дольщиками не проработан. "Общество взаимного страхования — это, на мой взгляд, фантастика. Там механизм непрозрачный и неочевидный, каким образом, будут отбираться компании, каким образом покрываться риски неустойчивых компаний - непонятно. Что касается банковских гарантий - для них это непрофильный бизнес и они, исходя из этого, будут устанавливать цену, примерно сопоставимую со страховкой. Страхование — это, наверное, самый правильный путь, но сейчас сами страховые компании не выработали политику: каковы необходимый страховые резервы, какими будут тарифы и страховые механизмы", - сказал Трушин.

Представители банковского сектора тоже не спешат на этот рынок. «Мы сейчас изучаем этот закон и реакцию застройщиков. Любая гарантия, как финансовый инструмент, ложится бременем на девелоперов.  И, конечно, не хотелось бы, чтобы это привело к удорожанию проекта с одной стороны, а с другой — задержке принятия решения," — отметил директор Краснодарского филиала ОАО "Банк Москвы" Валерий Гапонов.

С тем, что новые правила игры, станут финансовым обременением для застройщика, согласны, пожалуй, все участники рынка. "Вырастет себестоимость квадратного метра, всем застройщикам придется возложить затраты на себя, так как в Краснодаре уже нет запаса для роста розничных цен на квартиры", - считает генеральный директор консталтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. По словам эксперта, это плохо в долгосрочной перспективе, так как снижение рентабельности может сократить строительный рынок региона. "Изменения увеличат затратную часть застройщиков, и в конечном итоге будут переложены на плечи застройщиков в том объеме, в каком позволит рынок" — высказал похожую позицию и А.Трушин.

Между тем, эксперты не ожидают роста цен на жилье в связи с началом реализации закона. «Повышение цены на квадратный метр жилья в Краснодаре мы не прогнозируем, поскольку цена уже сформировалась и самим рынком, и объемом издержек у застройщиков на покупку земли, строительство, подключение сетей и получение всей разрешительной документации. Наоборот, учитывая, профицит построенных и строящихся квадратных метров по отношению к спросу (рынок перенасыщен), отсутствие реально доступного населению жилья (качественный эконом строят единицы), снижение покупательской способности (проблема закредитованности населения) и активная деятельность частных застройщиков на рынке (цена 20-27 тыс. за кв.м) потянут цены вниз в 2014 году», - считает генеральный директор Консалтинговой компании Delta Finance Group Артур Торосов.

По его мнению, страхование рисков дольщика несет в себе слишком большие риски для самой страховой компании. «Страховщики не видят для себя перспектив в этом рынке. Риски дольщиков должны анализировать сами дольщики и эксперты рынка, консультации которых сейчас абсолютно доступны», - полагает Торосов.

Между тем, в отдельных регионах РФ рынок уже «приспособился» к новым изменениям в законе. Так, член совета директоров "Страховой Инвестиционной Компании" Василий Дякун рассказал, что в Сибири уже разработаны страховые тарифы для девелоперов. Базовый процент составляет 1,5% в год. Однако тарифы зависят от положения застройщика на рынке. При этом, он заметил, что с одной красноярской компанией, которая 40 лет работает на строительном рынке, был заключен договор страхования по ставке 0,5% годовых. Генеральный директор Союза строителей (работодателей) Кубани Александр Денисов предложил сибирской компании вступить в союз и работать с кубанскими застройщиками.

По итогам круглого стола застройщики Краснодарского края выступили с инициативой внести изменения в закон о долевом строительстве. Инициатором поправок в закон выступил председатель совета директоров ОАО "Кубанское речное пароходство" Александр Давиденко. Со своей стороны председатель комитета по вопросам промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства ЗСК Николай Денисов и заместитель председателя комитета Светлана Хобленко отметили, что законодатели готовы принимать и рассматривать такие инициативы и со своей стороны могут поддержать их на федеральном уровне.