Эксперт: Отмена долевого строительства очистит рынок от мелких игроков

Геннадий Тимофеевич, уже прошла большая часть довольно непростого для строителей года. С грядущей осенью многие застройщики связывают свои оптимистичные надежды. Какие у вас планы на вторую часть года? Как вы в целом оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?

Для нас этот год идет не плохо. В 2015г. мы и строим больше, и сдаем больше — уже введено 15 жилых домов. Наша компания, в списке застройщиков, идет на 22 месте в России, по числу вводимых объектов и финансовой стабильности. Но всё же, для строителей в целом, 2015г. стал действительно не простым. Нынешний кризис сильно отличается от предыдущих. Раньше материалы не дорожали, просто происходил спад реализации на 5-7 месяцев и затем все приходило в норму. Сегодня же сильно подорожали материалы и комплектующие. То есть увеличилась себестоимость строительства при том, что покупательская способность снизилась. Для нашей компании это не самый сильный удар, потому что мы не используем кредитные средства и особо не зависим от привлеченных средств. Но для тех, кто строит на заемные средства — ситуация сложилась не простая.

Что происходит с активностью инвесторов? Насколько изменились пропорции между инвестиционными продажами и тем жильем, которое люди покупают для себя?

До 31 декабря прошлого года инвесторы у нас брали 50% квартир, сейчас таких покупок где-то 25%. Конечно, это не только результат падения покупательской возможности. Другая причина, конечно, это ухудшающаяся экономическая ситуация. Люди боятся покупать «на стадии нуля». Если наши клиенты уже уверены в том, что мы не подведем, то о других застройщиках сказать так не всегда можно.

Многие застройщики сообщают, что до 90% продаж квартир сейчас приходится на иногородних покупателей. Что именно мигранты сегодня «спасают» самый крупный в РФ рынок нового жилья. Какая доля продаж жителям из других регионов в вашей компании?

90%? Я в такие объемы не верю. У нас их 10-20%, не больше.

В условиях кризиса наибольший спрос остается в массовом сегменте эконом-жилья. Вы ориентированы все же на средний класс. В связи с этим вы не планируете переходить в другие сегменты рынка?

Мы ориентированы на разные слои населения. Мы стараемся работать так, чтобы у нас было, что предложить каждому клиенту. Это получается, ведь у нас большой объем строительства - сейчас это 467 тыс. кв. м. Мы единовременно возводим 39 объектов, из них 33 - это жилые дома. У нас есть и эконом-класс, где однокомнатные квартиры площадью 43 кв. м, двухкомнатные - 60 кв. м, трехкомнатные – 80. Для среднего класса у нас есть другие квадратуры. Однокомнатные - 50, двухкомнатные – 74-78, трехкомнатные – 95-104.

Сейчас идут активные обсуждения по поводу возможной отмены долевого строительства. К чему эта инициатива может привести?

При отмене долевого строительства себестоимость жилья существенно увеличится. Это спровоцирует серьезный кризис в строительном секторе. Квартиры станут для многих просто недоступны, т.к. стоимость для конечного потребителя повысится на 30-50% - застройщики работать себе в убыток не будут. Для тех, кто деньги внес застройщику, но квартиру еще не получил, такая ситуация чревата тем, что риск банкротства застройщика существенно увеличится и, таким образом, люди могут остаться без квартир и денег. Следовательно, предложение нового жилья начнет сокращаться. У застройщиков, кроме собственных средств, на которые можно вести строительство, останется возможность получить финансирование строительства в банках, а это – дорогие деньги. Представьте, что застройщику, допустим, удалось получить кредит под 20% годовых. Средний срок строительства 19-этажного дома – два года. На сколько процентов произойдет увеличение себестоимости строительства, если каждый год застройщик будет отдавать по 20% от полученных в кредит денег только в виде процентов?
Следовательно, все эти дополнительные затраты лягут на конечного потребителя: жилье станет намного дороже.

Есть мнение, что отмена долевого строительства автоматически приведет к уходу с рынка тех организаций, у которых не хватает собственных средств на возведение объекта.

Риск банкротства застройщика существенно увеличится и, таким образом, люди могут остаться без квартир и денег.

Но работает же сейчас 214 ФЗ, который уже защищает дольщиков...

Конечно 214 ФЗ существенно увеличил защищенность участников долевого строительства от не добросовестных застройщиков, которые ведут строительство и продают квадратные метры без надлежаще оформленных земельно-правовых и разрешительных документов. Регистрация договоров долевого участия в юстиции, практически свела к нулю «прецеденты» по двойным продажам. Так же, советую всем, при выборе надежного застройщика обратить внимание на новые правила, предписывающие застройщикам страховать коммерческие риски. 

Вернемся к кризису. Он как-то повлиял на ваши дальнейшие планы? Рискнули ли вы выходить на новые площадки в условиях нестабильности?

Мы начали возводить два новых двухсекционных 19-ти этажных монолитно-кирпичных жилых дома на ул.Кондратенко, приступили к строительству нового жилого комплекса по ул.К.Образцова,6, заложили три новых дома по ул.Октябрьская.

А не планируете заняться малоэтажным строительством, возведением таунхаусов, например?

Нет, пока этот сегмент рынка нас не привлекает.

А вы занимаетесь расселением ветхого жилья, чтобы очистить участок под застройку? Ведь весь центр сегодня — это старые хибары. Нет желания расчистить все и построить новое?

Да, наша фирма, по мере возможности участвует в инвестиционных проектах по приданию городу Краснодару столичного облика. В частности, в ближайшем будущем, при нашем непосредственном участии, появятся новые дома на месте расселенного ветхого и аварийного жилья, по ул.Буденного,182-194, по ул. Фрунзе и ул.Комсомольской. В общем плакаться на кризис некогда, много работы, нужно подстраиваться под реалии рынка и экономики.

К слову о ценах. Ваши прогнозы о том, как будут складываться цены на строящееся жилье до конца года: стоит ли ждать повышения, или снижения стоимости «квадрата»?

Я думаю, что до конца нынешнего года повышение будет не значительным, но начиная с будущего года, учитывая экономическую и политическую ситуации, цена квадратного метра на жилье, особенно в центральных районах города, повысится, тем более в центре всё меньше и меньше остается участков, подходящих для строительства жилья. В любом случае, во все времена, вложение денежных средств в недвижимость было самым надежным и выгодным.

Проблемы и перспективы развития строительного рынка Юга будут обсуждаться в Краснодаре 18-20 сентября в ходе деловой программы выставки-ярмарки недвижимости "Мое жилье". В рамках выставки пройдет Форум профессионалов с пленарным заседанием на тему: «Как спасти строительную отрасль в кризис: не мешать или подержать?». К участию приглашены руководители строительных организаций, риэлторских компаний, банков, юридических, консалтинговых и страховых агентств, представители власти.