— Вы уже упомянули о том, что рынку нужна чистка. Сейчас для застройщиков наступили непростые времена. Какая-то чистка уже идет? Вы можете назвать конкретные примеры: уходят ли с рынка слабые игроки?
Пока это наглядно выражается состоянием строительных площадок. Если на объекте нет активности, значит, у компании проблемы с финансированием. Это первый сигнал, на который стоит обращать внимание. Этот тренд заметен и в слабых, и в сильных компания. Некоторые краснодарские компании испытывают финансовые трудности, которые зачастую ведут к неминуемому банкротству. Насчет слабых игроков, приведу вам очень распространенный пример. Собственник, имеющий земельный участок,делает проект жилого комплекса. К нему приходит компания и предлагает купить землю и проект. Но не за деньги, а за квадратные метры в этом же доме. Этот застройщик получает разрешение на строительство, берет средства дольщиков. Но рынок бывает нестабильный, и он сталкивается с тем, что спрос падает. Он срывает сроки, дольщики возмущаются. И тогда эта компания демпингует. В результате сейчас мы видим много таких компаний. А это потенциально новая волна обманутых дольщиков, если они будут продолжать в том же духе. К тому же ряд застройщиков поднимает комиссионные агентствам недвижимости. В среднем всегда по городу они составляли 3%. А сейчас, бывает, доходят до 5-10%. Этим ломают рынок услуг в сфере недвижимости.
— Как демпинг выглядит сегодня — о каких суммах идет речь?
Считайте сами. Сейчас строительство 16-ти этажного дома в среднем составляет 28 тыс. руб. за 1 кв. м. И это стоимость без учета затрат на земельный участок, сети, содержание службы заказчика, страхования и т.д. Вместе со всеми перечисленными расходами получается сумма не менее 34-35 тыс. руб. Как можно при такой себестоимости продавать за 28 тыс. руб., как это делают «серые застройщики», и почему это не вызывает сомнения у людей, которые покупают? Мне этого не понять. Почему люди готовы идти на такой риск.
— Видимо, все гонятся за количеством продаж, ведь на рынке явно ощущается снижение спроса.
Спрос в целом не упал. Рынок по-прежнему «жив» и с ним можно работать. И было бы корректнее говорить не о понижении спроса,а о конкурентной борьбе между определенными застройщиками: «серые застройщики» переманивают покупателей неправдоподобно выгодными ценами. В результате крупные компании со стабильной финансовой базой и ценовой политикой сталкиваются с проблемами.
Мы вообще против демпинга. Я считаю, что на стройрынке государство должно регулировать минимальные рыночные цены на жилье. Потому что если этого не будет, вырастет риск обманутых дольщиков.
— То есть в целом вы не склонны полагать, что рынок рухнет. О какой-то стагнации можно говорить в перспективе или все идет более-менее нормально?
Думаю, что некоторые игроки все же уйдут. Сейчас уже есть такая тенденция. У нас в крае около 350 застройщиков. Из них 52компании сейчас подали документы на продление разрешений на строительство. Таким образом уже идет срыв сроков. Вполне возможно, что у них не получится достроить свои дома. И это придется делать добросовестным застройщикам. То есть все это ляжет на плечи администрации и тех компаний, которые останутся на рынке.
— Вам, например, такое «наследие» насколько бы хотелось принимать?
Не хотелось бы абсолютно. Если вовремя принять нужные меры, рынок реабилитируется. Так что для пессимистичных прогнозов еще не время.
— Эксперты выражают мнение, что рынок жилья в Краснодаре уже затоварен. Вы с этим согласны?
Я так не думаю. Краснодар очень перспективный город для развития, и я не согласен с такой позицией. Сюда едут люди, есть миграция. Сейчас нужен просто здоровый рынок с хорошей конкуренцией, качественным жильем и отсутствие панического демпинга.
— Какие в целом сегменты жилья сейчас наиболее перспективны для застройщиков? Где продажи идут активнее всего?
Мы как и многие застройщики сейчас в основном ориентируемся на миграционные потоки в край. У нас, например, в 2014 году на мигрантов пришлось около 60% продаж. А этому клиенту нужен комфорт-класс. Кроме того, остается востребованным эконом-класс.
— А из-за кризиса миграционный поток не снизился?
Нет. Сейчас, наоборот, он растет. Время от времени просто направления потока меняются. Возьмем, например, Казахстан. Оттуда сейчас наблюдается большой поток мигрантов. У них же там доллары в широком обороте. Естественно, что в связи с валютной ситуацией они готовы приезжать сюда и покупать комфортное жилье.
— Не секрет, что мигранты из средней Азии часто приезжали в Краснодар «на заработки» и работали в основном на стройках. Сейчас из-за ослабления рубля наблюдается их отток. Это как-то повлияло на дефицит рабочих на стройрынке?
Сейчас мы видим большой поток мигрантов из Украины. Я недавно общался с подрядными организациями, которые работают на рынке Краснодара. Они рассказывают, что украинцы немного демпингуют. Здесь тоже есть свои нюансы. В целом предложение рабочих рук сейчас на рынке большое: темпы строительства многих компаний замедлились, количество вакансий сокращается. И чтобы получить новый заказ, подрядные организации готовы даже снижать цены на свои услуги.
